不动产统一登记房地一体数据库结构探索
摘 要 为适用目前房地合一化管理的趋势，本文对不动产统一登记房地一体数据结构进行了探索，在以房地一体等原则下，综合考虑数据结构影响因素，提出以房屋土地产权证关联宗地、房产、权利人，即保持原本数据结构，又实现三者相互关联关系。
关键字 房地一体；宗地；房产；数据库结构
一、背景
自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础[1]。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展
不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。
二、目标和原则
不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]-[5]
依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确
的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。
三、影响数据库结构的重要因素
1、地籍和房产数据结构不一致
房产管理的主要业务涉及房产的初始登记、变更登记、房产交易、转让、抵押、查封以及房产租赁、预售和发证等，地籍管理的主要业务有土地调查、土地登记、土地统计等[6]。当前，在大多数地区住房交易中，房屋产权证的“土地情况”一栏，或不载明土地使用性质，或土地使用面积、土地使用期限不清。二者数据并没有相结合。地籍数据结构以地籍号加共用宗号为唯一标识，但是房产数据结构中以房产证为唯一标识。
2、整理的内容
目前房产数据与国土数据只在业务的处理流程上存在顺序关系，而在真正的图形、属性数据并没有真正的“房地一体”。房屋与宗地的分离给维护数据一致性存在很大的弊端，真正实现“房地一体”不只需要考虑后期工作的开展，也需包括前期历史数据的整合。
房地一体化，首先需要良好的数据结构，将其数据进行关联，能通过唯一值相互查。
地形图中包含的要素有：（1）测量控制点；（2）居民地和恒栅；（3）工矿建（构）筑物及其他设施；（4）交通及附属设施；（5）管线及附属设施；（6）水系及附属设施；（7）境界；（8）地貌和土质；（9）植被；（10）注记［7-8］
地籍图中包含的要素除地形图中的要素（1）、（3）至（6）、（10），还有界址点、界址线及有关界线；地块利用分类及代码；房屋、房屋结构及附属设施[7]。
房产平面图（包含房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分层分户平面图）所包含的要素有：（1）控制点；（2）界址点、界址线、行政境界；（3）房屋、房屋结构及附属设施；（4）房屋产权；（5）房屋用途及用地分类；（6）房产数字注记（幢号、门牌号、建成年代等；（7）文字注记（地名、行政机构名等）［房屋产权证查询9］。
由以上各图件要素可以看到地形图、地籍图和房产图在城市基础地理数据方面的内容基本上是一致的，只是地籍图与房产图增加地籍与房产的专题内容（如宗地、丘、房屋幢号），而城市中的宗地和丘是一致的，反映土地的权属范围和界线。合理的数据结构设计，可完全实现三图的统一，通过图形查属性，通过属性即可查图形，实现“房地合一”。
3、适应不同房地对应关系的需求。
房地合一需要考虑不同的房地对应关系，例如分割登记。由此在数据库设计时需要考虑各类的对应关系。分析二者数据可知，地籍图上的房屋信息包含图形和属性2部分。平面图形信息是以面状地物的形式来存储的，相应属性信息包含：目标标示码、要素代码、面状地物代码、面状地物名称、面状地物面积、面状地物符号代码和面边界符号代码等。其中目标标示码是图形与属性之间的关联字段。对于一栋房屋的不同楼层、不同室号的房屋信息用房屋配图表来表示，即建立房屋扩展属性表。在扩展属性表中需要包含下面的信息：目标标示码、面状地物标示码、房屋附图编号和隶属宗地等信息，其中目标标示码与面状地物属性表中的目标标示码相同，由系统自动生成，来标示每一栋房屋；房屋附图编号字段存贮每户房屋的影像文件序号，实现每户房屋图形信息以属性字段方式存储；面状地物标示码字段记录每户房屋所属的地籍图上的目标标示码，来解决不同房地对应的关系需求，达到有效关联。
4、实现软件便利性
良好的数据结构设计，便于实现软件各种功能需求，通过数据之间的关联可进行土地、查询、共享。具体可通过地址、楼层、室号来查询房屋的楼层信息和附图信息，同时把房屋的地理位置在地籍图上动态地显示出来。另外针对一栋房屋中各层房间的设计多数情况下相同的特点，可以建立一个房屋附图数据字典，该字典中存放不同户型的房屋影像文件信息，对于户型相同的只存放一次。同时在房屋扩展属性表中存放该房屋对应房屋附图数据字典中的序号。这样避免了信息的冗余，可以快速实现信息的查询。
四、数据库结构设计
在日常业务处理中实现“房地一体”的思想，关键是出一条自始至终贯穿所有房、地业务的线索。高质量的数据库设计是保证海量权籍数据的高效组织、存储管理与访问效率的基础，是后续入库工作的重要参考。如下数据结构设计图可见，房屋土地产权证为重要的关联点。在房屋土地产权证表中建立房屋与土地的索引表，存储宗地编号对应的房屋编号和权利人号。这种相互关联关系，在不打破原本各自数据结构的同时可实现房屋信息查、宗地信息及权利人信息之间相互查关联[10]。
（1）图形数据库结构设计
房地一体的图形数据需包括基础图形数据和业务图形数据。
基础图形数据包括房地产基础地理数据、房地产测绘成果数据、土地数据、规划数据、正射影像数据、数字高程模型数据等，可以为不动产统一登记提供有力的数据支持，为提高房地一体化综合管理水平打下坚实的数据基础。基础图形数据较好处理，需将其转换为同一坐标
系统下。
基础数据库与其他数据库之间的关系主要体现在其空间定位控制作用上。其他数据库中所有图件及其空间实体都必须在基础信息库中相应图幅、图层中严格定位。基础信息库为其他数据库中所有图件及其空间实体提供绝对坐标和高程数据，提供图件之间、空间实体之间的相对方位信息，提供空间实体所属的空间邻域和周围相关空间实体的属性信息。
在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示[11]。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。