山东省房地产开发集团青岛分公司、青岛盛世鸿图商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 
【审结日期】2021.08.25 
【案件字号】(2021)鲁02民终9549号 
【审理程序】二审 
【审理法官】徐明李晓波王昌民 
【文书类型】判决书 
【当事人】山东省房地产开发集团青岛分公司;青岛盛世鸿图商贸有限公司 
【当事人】山东省房地产开发集团青岛分公司青岛盛世鸿图商贸有限公司 
【当事人-公司】山东省房地产开发集团青岛分公司青岛盛世鸿图商贸有限公司 
【经典案例】涉港澳台案例 
【代理律师/律所】蒋成山东怀禄律师事务所;吴林霞山东怀禄律师事务所 
【代理律师/律所】蒋成山东怀禄律师事务所吴林霞山东怀禄律师事务所 
【代理律师】蒋成吴林霞 
【代理律所】山东怀禄律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】山东省房地产开发集团青岛分公司 
【被告】青岛盛世鸿图商贸有限公司 
【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。一审诉讼过程中，上诉人提交了其与被上诉人签订的案涉四套房屋的《商品房买卖合同》作为证据，被上诉人对该证据的真实性予以认可。上诉人至被上诉人购买案涉房屋至今已有十余年时间，如被上诉人未付清购房款，上诉人在此期间未向被上诉人起诉主张未付清购房款，却为被上诉人出具全部购房款的发票，办理房产证并交付房屋，有违常理。 
【权责关键词】代理民事权利违约金证明诉讼请求法院调解维持原判诉讼时效 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审查明的事实与一审查明一致。 
【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，上诉人主张其向被上诉人主张案涉购房款并未超过诉讼时效，一审法院对此认定错误。本院认为，一审诉讼过程中，上诉人提交了其与被上诉人签订的案涉四套房屋的《商品房买卖合同》作为证据，被上诉人对该证据的真实性予以认可。该四份合同第六条均约定被上诉人应于2007年1月30日或2007年1
月31日前付清全部价款。一审法院认为被上诉人如逾期未付款，则上诉人至迟起诉时间应为2010年1月31日，并无不当。而上诉人在一审法院提起诉讼明显超过诉讼时效，且上诉人亦未提交有效证据证明其在法律规定的诉讼时效内曾向被上诉人主张权利而引起诉讼时效的中断。故，上诉人认为其向被上诉人主张案涉购房款未超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未付清全部购房款问题。本院认为，上诉人至被上诉人购买案涉房屋至今已有十余年时间，如被上诉人未付清购房款，上诉人在此期间未向被上诉人起诉主张未付清购房款，却为被上诉人出具全部购房款的发票，办理房产证并交付房屋，有违常理。故对上诉人的该主张，本院不予采纳。    综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】房屋产权证查询驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费30483元，由上诉人山东省房地产开发集团青岛分公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-17 05:08:12 
【一审法院查明】一审法院认定事实：涉案四套房屋位于青岛市，现登记于盛世公司名下。
盛世公司设立于2007年5月21日，经营范围为：批发零售：电器机械及器材，交通运输设备及配件，五金交电，化工原料(不含危险品)，钢材，建筑材料，针纺织品，办公用品，日用品，橡胶，焦炭；货物进出口，技术进出口(法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营)；房产授权销售代理，房地产项目策划，房地产信息咨询，投资信息咨询(不含期货、证券)，企业管理咨询；设计、制作、代理、发布国内广告业务；汽车及机械设备租赁(不含客货运输)。(以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营)。2007年1月31日，省房公司(出卖人)、盛世公司(买受人)签订《商品房买卖合同》(编号房销合字(xxx)第xxx号)，由盛世公司购买涉案909号房屋，建筑面积365.55平方米，单价为9500元／平方米，共计*******元，合同第六条约定盛世公司于2007年1月31日前付清全部价款，合同第八条约定盛世公司将经验收合格房屋交付盛世公司。而盛世公司持有的合同则无交费期限和交付期限约定。同日，双方又签订《商品房买卖合同》(编号房销合字(xxx)第xxx号)，由盛世公司购买涉案907号房屋，建筑面积271.63平方米，单价为9500元／每平方米，共计*******元，合同第六条亦约定盛世公司于2007年1月30日前付清全部价款，合同第八条约定省房公司应当在收到全款，将具备经验收合格条件的房屋交付盛世公司。而盛世公司持有合同第八条则约定省房公司应于合同签订之日起将具备经验收合格条件的房屋交付盛世公司。
同日，双方又签订《商品房买卖合同》(编号房销合字(xxx)第xxx号)，约定盛世公司购买涉案905号房屋，建筑面积271.63平方米，单价为9500元／每平方米，共计*******元，合同第六条亦约定盛世公司于2007年1月30日前付清全部价款，合同第八条约定省房公司应当在收到全款，将具备经验收合格条件的房屋交付盛世公司。同日，双方还签订《商品房买卖合同》(编号房销合字(xxx)第xxx号)，约定盛世公司购买涉案903号房屋，建筑面积94.4平方米，单价为9500元／每平方米，共计******元，合同第六条亦约定盛世公司于2007年1月31日前付清全部价款，合同第八条约定省房公司应当在收到全款，将具备经验收合格条件的房屋交付盛世公司，省房公司持有合同未加盖省房公司印章。而盛世公司持有合同则加盖省房公司印章，合同第六条约定盛世公司于2007年1月31日前付清全部房款。上述四套房屋合同价款共计*******元。合同签订后，盛世公司于2007年10月31日向省房公司支付100万元，票据备注“房款”，2007年9月4日支付*******.24元，收据备注“6盛世抵钢材料抵香港花园E＃903／905／907／909”，2007年11月1日支付400万元，收款收据备注“香港花园房款”。2007年9月4日，省房公司向盛世公司出具编号为xxx号、xxx号、xxx号、xxx号发票，金额分别为******元、*******元、*******元、*******元，总额*******元，发票均备注“购房款”。2007年9月，盛世公司申请办理903户房屋产权登记，2007年10月15日领取证书，该套房屋产权登记资料中内
含《房屋产权证明》，显示“......该用户已付清所有购房款，金额为人民币￥******元，大写捌拾玖万陆仟捌佰元整，我公司同意将上述房屋所有权转让给青岛盛世鸿图商贸有限公司，请贵局给予办理产权手续。”2007年9月，盛世公司申请办理905户房屋产权登记，2007年10月15日领取证书，该套房屋产权登记资料中内含《房屋产权证明》，显示“......该用户已付清所有购房款，金额为人民币￥*******元，大写贰佰伍拾捌万零肆佰捌拾伍元整，我公司同意将上述房屋所有权转让给青岛盛世鸿图商贸有限公司，请贵局给予办理产权手续。”2007年9月，盛世公司申请办理907户房屋产权登记，2007年10月15日领取证书，该套房屋产权登记资料中内含《房屋产权证明》，显示“......该用户已付清所有购房款，金额为人民币￥*******元，大写贰佰伍拾捌万零肆佰捌拾伍元整，我公司同意将上述房屋所有权转让给青岛盛世鸿图商贸有限公司，请贵局给予办理产权手续。”2007年9月，盛世公司申请办理909户房屋产权登记，2007年10月15日领取证书，该套房屋产权登记资料中内含《房屋产权证明》，显示“......该用户已付清所有购房款，金额为人民币￥*******元，大写叁佰肆拾伍万叁仟柒佰贰拾伍元整，我公司同意将上述房屋所有权转让给青岛盛世鸿图商贸有限公司，请贵局给予办理产权手续。”该四份证明均加盖省房公司印章。    2021年4月14日，一审法院依法对省房公司原法定代表人张森进行了询问，其答复称知晓以工程款折抵购房款事宜，其未具体办理，
财务有账务可查，如开具发票，办理过户，则购房款项已经支付完毕。省房公司述称，对询问笔录真实性无异议，对陈述内容不能确认，张森本人也不能确认四套房屋购房款项是否付清，在笔录中也是这样陈述“既然开了发票就是交钱了”证明其本人不能确认涉案房产已经通过工程款抵顶。盛世公司应当举证证明抵顶工程款事实，省房公司查询公司财务凭证，未发现以工程款抵顶购房款账目，省房公司诉求应予以支持。盛世公司述称，对询问笔录真实性无异议，该笔录中张森明确确认盛世公司与省房公司存在以工程款折抵涉案房屋购房款事实，而且张森也确认只有在购房款付清后省房公司方向盛世公司开具购房款发票“财务既然开了发票那就是交齐钱了。”张森作为省房公司的原法定代表人，在涉案房屋买卖合同履行过程中应当知道公司内部相关购房款收取、发票开具、产权登记证明出具的条件和流程，其确认房款是否付清，关键在于是否已经开具发票，以及办理房产证。而本案涉案房屋于2007年即开具了全额购房款发票，省房公司也向盛世公司出具产权登记证明，盛世公司也办理了涉案房屋房产证，且占有使用至今。省房公司在此期间并未提出任何异议，也未主张盛世公司支付所谓欠付购房款。综合双方庭审中所提交的证据以及张森询问笔录足以证明，盛世公司已经付清涉案房屋全部购房款事实，省房公司诉求没有任何事实及法律依据，依法应予驳回。对有异议的事实和证据，一审法院认定如下。省房公司提交催收函，证明省房公司一直向盛
世公司催要购房款，在2020年4月27日还在向盛世公司发函催收，2020年5月7日再次通过向盛世公司发送催款函，要求盛世公司在2020年5月8日交清购房款。盛世公司质称对证据的真实性不予认可，盛世公司从未收到相关催收函，且该催收函记载时间为2020年4月27日，此时距涉案房屋买卖合同中所约定的购房款支付时间已经超过13年之久，省房公司无证据证明在此期间曾向盛世公司主张支付所谓欠付购房款，不能证明诉讼时效中断。因此本案省房公司诉讼时效已经过，省房公司已丧失胜诉权。