（1）等额本息还款：即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。
缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
适用人：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的体。
（2）等额本金还款：所谓等额本金还款,贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日
至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
优点：等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。
缺点：前期还款压力相对较大适用人：收入较高的家庭
二：什么是公积金自由还款？此时怎样减少利息总额（只考虑数值，未考虑货币实际价值，即现值，现值计算可见共享）？
自由还款：其实已经包含了上面两种还款方式。如果你采取等额均还，只是银
行帮你设定了最低还款高些而已。而自由还款你可以根据自己情况调整。你喜欢等额均还，就按照等额均还的方式还就可以了，喜欢平均就平均还款。没有限制，可以随时提前还完。所以这种方式更自由，同时包含了另外两种。而另外两种还款方式约束比较大，如果提前还完还要申请，甚至可能出现一些费用。我觉得最好的方式就是按照你的经济条件来调节。当然，每个月还的太少，会出现最后一次还清的情况，这样利息也是很高的。
怎样减少利息总额？
这里要明白，还款要先还利息，再还本金。每个月的利息都是按照本金的数额来计算的。这里我来计算一下，耐心的朋友看完就明白了：
假设你贷款30万，那么第一个月的利息应该是月利息乘以本金，如果年利息5%，那么月利息是5%除12个月，等于0.417%，那么第一个月的利息就是30万乘以0.417%等于1249元。
如果你还款2000元，那么你实际还的本金是2000-1249=751元。那么第二个月的利息就以总的贷款额减去第一个月还的本金，再乘以月利息来计算。按照这个第二个的利息是300000-751再乘0.417%，以此类推。看到这里想必应该明白怎样减少利息了吧？方法就是尽量在开始多还，以减少以后计算利息的基数。假如你每个月只还1249，也就是仅还月利息值，那么你永远也还不完，因为你的本金永远是30万，利息永远是那些，不会减少。这是一种极端情况。
三：还款计算原理
其实三种还款方式计算原理一样，所以看明白下面的也就知道公积金如何计算的了
1.等额本金还款方式
等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。因此：当月本金还款=总贷款数÷还款次数当月利息=上月剩余本金某月利率
=总贷款数某（1－（还款月数-1）÷还款次数）某月利率当月月还款额=当月本金还款＋当月利息
=总贷款数某（1÷还款次数＋（1－（还款月数-1）÷还款次数）某月利率）
总利息＝所有利息之和
=总贷款数某月利率某（还款次数－（１＋２＋３＋。。。＋还款次数－1）÷还款次数）
其中1+2+3+…+还款次数－１是一个等差数列，其和为（1＋还款次数－１）某（还款次数－１）／2＝还款次数某（还款次数－１）／２所以，经整理后可以得出：
总利息=总贷款数某月利率某（还款次数＋1）÷2
公积金贷款的条件由于等额本金还款每个月的本金还款额是固定的，而每月的利息是递减的，因此，等额本金还款每个月的还款额是不一样的。开始还得多，而后逐月递减。
2.等额本息还款方式
等额本息还款方式的公式推导比较复杂，不过也不必担心，只要具备高中数列知识就可以推导出来了。
等额本金还款，顾名思义就是每个月的还款额是固定的。由于还款利息是逐月减少的，因此反过来说，每月还款中的本金还款额是逐月增加的。
首先，我们先进行一番设定：设：总贷款额＝Ａ还款次数＝Ｂ还款月利率＝Ｃ月还款额＝Ｘ
当月本金还款＝Ｙｎ（ｎ＝还款月数）
先说第一个月，当月本金为全部贷款额＝Ａ，因此：
第一个月的利息＝Ａ某Ｃ第一个月的本金还款额Ｙ１＝Ｘ－第一个月的利息
＝Ｘ－Ａ某Ｃ
第一个月剩余本金＝总贷款额－第一个月本金还款额＝Ａ－（Ｘ－Ａ某Ｃ）＝Ａ某（１＋Ｃ）－Ｘ
再说第二个月，当月利息还款额＝上月剩余本金某月利率第二个月的利息＝（Ａ某（１＋Ｃ）－Ｘ）某Ｃ第二个月的本金还款额
Ｙ２＝Ｘ－第二个月的利息
＝Ｘ－（Ａ某（１＋Ｃ）－Ｘ）某Ｃ
第二个月剩余本金＝第一个月剩余本金－第二个月本金还款额
＝Ａ某（１＋Ｃ）－Ｘ－（Ｘ－（Ａ某（１＋Ｃ）－Ｘ）某Ｃ）＝Ａ某（１＋Ｃ）－Ｘ－Ｘ＋（Ａ某（１＋Ｃ）－Ｘ）某Ｃ＝Ａ某（１＋Ｃ）某（１＋Ｃ）－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］＝Ａ某（１＋Ｃ）^２－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］(1+C)^2表示(1+C)的2次方第三个月，
第三个月的利息＝第二个月剩余本金某月利率
第三个月的利息＝（Ａ某（１＋Ｃ）^２－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］）某Ｃ第三个月的本金
还款额
Ｙ３＝Ｘ－第三个月的利息
＝Ｘ－（Ａ某（１＋Ｃ）^２－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］）某Ｃ第三个月剩余本金＝第二个月剩余本金－第三个月的本金还款额
＝Ａ某（１＋Ｃ）^２－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］
－（Ｘ－（Ａ某（１＋Ｃ）^２－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］）某Ｃ）
＝Ａ某（１＋Ｃ）^２－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］
－（Ｘ－（Ａ某（１＋Ｃ）^２某Ｃ＋［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］）某Ｃ）＝Ａ某（１＋Ｃ）^２某（１＋Ｃ）
－（Ｘ＋［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ］某（１＋Ｃ））
＝Ａ某（１＋Ｃ）^３－［Ｘ＋（１＋Ｃ）某Ｘ＋（１＋Ｃ）^２某Ｘ］上式可以分成两个部分
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