【摘 要】 本文分析了我国廉租房制度存在的问题：制度缺少长远规划；法律约束尚不完善；建设资金缺乏保障；廉租房补贴制度无差异；区位条件差，加重了居民的生活成本；配套服务设施及物业服务缺失；进入和退出机制尚不完善；租金补贴不能有效改善困难体的住房状况；廉租房只覆盖了城市户籍人口。有针对性的提出相关建议：加大财政支持力度，扩大补贴范围；将实物配租和货币补贴相结合，以货币补贴为主；商品房建设中适量配建廉租房，合理布局廉租房；合理利用现有住房，充分发挥“过滤”模型的作用。
【关键词】 廉租房；廉租房制度；社会保障；财政制度
廉租住房制度是政府在住房领域实施社会保障职能，向城镇住房困难的最低收入居民家庭提供住房保障满足其基本住房需求的一项重要的社会保障制度，是我国住房保障制度中的重要组成部分。其资金来源主要是公共财政预算安排的专项资金和接受社会捐赠的住房保障资金，通过转移支付的方式由财政拨付住房保障管理部门，住房保障管理部门审核廉租住房对象后，发放租金补贴给廉租住房对象用于支付租赁住房的租金。从补贴形式上看主要有实物补贴和货币补贴两种方式。其本质是社会劳动产品的再分配，通过转移支付的形式保障弱势体的最低生活，
从消费者效用论看，它表现为社会总效益水平的提高。
一、廉租房制度存在的问题
廉租房制度的建立对于保障公民最基本的生存权、发展权等最基本的人权是确有必要的。但我国廉租房制度尚不完善，存在着各种各样的问题：
1、廉租房制度缺少长远规划
廉租房制度究竟应该解决多少城市低收入人的住房问题、城市最低收入家庭的数量究竟占到城镇家庭总数的多少、这项制度的实施年限为多久、在实施期间政府的资金运作和社会住房建设数量与计划如何安排、以及最终需要达到怎样的成效等，在相关的国家和地方发展计划及政策规定中始终没有明确规定。就这一点来说，目前廉租房制度更像是一个阶段性的发展政策，而非一项持续性的发展计划。这也是导致政府在资金和房源投入上不足的原因之一。
2、廉租房的法律约束尚不完善
我国迄今尚还没有关于廉租房的有关法律、法规，只有2003年的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2007年的《廉租住房保障资金管理办法》等部门规章。然而，这些廉租住房制度的立法层次低，执行的力度不够，导致廉租住房制度很长时间一直停滞不前或者各地方政府对廉租住房制度进行异化演变，难以在约束和监督方面有效发挥作用。
3、廉租房建设资金缺乏保障
我国实行地方和中央财政双轨制，地方财政短缺，造成建设规模小，供给远远小于需求，致使诸多条件满足者不能够获得补贴的机会，从而客观上限制了政策的覆盖范围，背离了保障制度的初衷，另外，我国的城镇化和城中老区和棚户区改造，占用了大量资金，给本来就不富余的财政雪上加霜，给廉租房制度的进一步实施增加了难度。
4、廉租房补贴制度无差异，呈现“一刀切”弊端
政府是廉租房制度最重要的参与主体之一，对于市场经济自发性、盲目性、滞后性的缺陷，发挥重要调节作用。商品房交易体现了住宅市场的效率原则，廉租房制度体现了二次分配重公平的原则。在廉租房评判标准上，我国多数采用住宅和收入的双困标准，但在符合“双困”
标准的人中，其实际生活状况还是有很大区别，不论是年龄状态和是健康状况都有较大差异，但在多数情况下，处于提高办事效率的目的而忽略了这种差异，而偏向于采用“一刀切”相同补贴标准，这种标准并不利于很好地改善需求最迫切困难体的现实问题。
5、廉租房的区位条件差，加重了居民的生活成本
廉租房的建设并非完全的市场行为，而是国家社会保障制度中的一部分，从土地供应看，其竞争性不可与商品房用地相提并论，这是由廉租房的公共产品的性质决定。因而，其区位优势往往要远低于商品住宅，这种相对的不公平，使其要付出较大的生活成本（如：交通成本、子女受教育成本），为其改善自身的生存状况增加了难度，甚至体现为住宅条件的改善和其他条件变糟的形式转换，并不能较好地改善固有的生活状况。
6、廉租房的配套服务设施及物业服务缺失
集中建设的廉租房由于成本投入低，没有物业管理，小区基础设施差，甚至连路灯都不开，无须年久就会失修。纵然住的问题解决了，这种社区差异容易引发新的社会问题，交通不便、子女上学不便等问题会对廉租房的使用者造成较大成本，在廉租房选择上陷入进退两难
申请廉租房的条件的境地，生活成本的增加会降低，甚至抵消廉租房带来的效用。集中建设廉租房有利于缓解目前廉租房短缺的问题，但带来了“不良社区”的后果，弱势体的体性居住，不利于创造良好的社区环境，不利于社区内部的交流和上升，在子女教育等方面会产生相对不公平的后果，同时，从过滤模型的角度看，集中建设廉租房会在一定程度上阻滞不同等级房屋的“过滤”，降低高、中等级的住宅建设的积极性。
7、廉租房的进入和退出机制尚不完善
廉租房的进入机制表现为满足各个地方自身廉租房的收入和住房条件，但由于廉租房供给不足和财政资金缺乏等原因，廉租房的两重条件要低于现实中住不起房的体的客观条件，导致出现夹心层的尴尬局面，这部分体的条件高于廉租房的条件要求，而又确实存在买不起房的客观现实，这是进入机制不完善的一大缺陷。另外，退出机制并未有效建立，其表现在：一、廉租房内部的出租等级的划分不明确，不能有效地进入和退出各等级的廉租房，致使廉租房租户不能较为自由地选择与自身状况相匹配的最佳类型廉租房；二、廉租房退出机制不完善，廉租房的租用应是动态的和可变的，对于条件改善的家庭或住户应适时退出廉租房，转而购买经济适用房或商品房，将其原有租住房分配给符合条件家庭或住户租用，目前的进入退出机制并不顺畅，因而，损害了潜在符合条件的家庭或住户的利益。
8、租金补贴不能有效改善困难体的住房状况
获得租金补贴的租户都是低收入家庭，在微薄的收入下他们的理性选择很可能是购买食品以满足基本需要，其次才会考虑改善住房条件。即便基本生活需求已经得到满足，由于市场租赁价格比较高，而政府在补贴上采取的是限额补贴，再加上住房租赁市场发育不完善，租户获得的信息有限等原因，租户花费许多的时间和费用在市场上也很难马上到适合的房源，当补贴不能马上使用时，受补贴者也很可能会暂时转做他用。致使租金补贴的效用并不能像理论上推断的那样有效改善困难体的住房状况。
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