第一章绪论
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。最近的金融风暴不仅对全世界也对我国的经济发展带来了很大的不良影响，房地产经济作为我国主要的经济增长点，其发展可拉动一系列行业发展。同时，国家为拉动经济，各级政府部门先后出台了一系列的鼓励房地产发展的政策，提倡大力发展房地产经济。
房地产可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对房地产建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。而将可行性研究的成果编制成报告，即是可行性研究报告。
作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：
（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；
（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；
（3）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；
（4）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；
（5）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；
（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；
（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；
（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。
1.2房地产市场的现状研究
1.2.1市场特点
石家庄市是近年来发展起来的二线城市，环比周围省会城市房价处于中下状态，随着恒大、万达等国内知名地产公司的进入，无疑更加推动的房价的增长速度，新源发房地产开发公司开发的新源NASA项目就是在这个环境下建立起来的。
1.2.2区位特点及项目介绍分析
NASA项目地处石家庄中山路与大径街交叉口，位于石家庄南三条批发市场的正南面，距石家庄火车站、北国商城等仅几百余米，商业氛围相当浓重，地理位置十分优越。
NASA项目地下二、三层为设备用房及停车场，地下一层为沃尔玛超市，裙房一到六层部分为商业，三栋塔楼分别为LOFT公寓、住宅楼和写字楼。商业布置及动线规划设计极为超前，现阶段商家已引进沃尔玛、H＆M、C＆A、优衣库、肯德基、奥斯卡等国际化大品牌，NASA的宗旨是：打造石家庄首个SHOPINGMALL。公寓主力户型分别为80-120平米的2房和小3房，户型通透舒适。作为城市的地标性建筑，NASALOFT公寓映象出一个：出则尽享繁荣的商业配套，入则可以拥有一个舒适悠闲的静谧之地，无异于是青年白领购房置业的理想首选。
1.2.3购买对象及购买心理分析
出于NASA的特殊地理位置考虑，购买人初步锁定为南三条市场部分有空余资金的商铺租户及社会有闲散资金的人士，购买心理主要以投资为主。
中山路是石家庄的交通要道，也是石家庄的标志性街道，更是石家庄商业区的聚集之所，像北国、东购、人民商场、建华百货大楼等石家庄大型商业场所分别都坐拥而居，NASA正处于这样一个商业氛围中，所以购买的人大都以投资为目的。
07年以来石家庄的房价一路彪升，其房价增幅在全国也名列前茅。拿石家庄金马小区的房价来说，2007年底该小区楼盘均价不过3000元左右，2010年底房价一度突破7000元大关。虽然石家庄去年的房价涨幅趋于平稳，但仍然是稳中有升。住房是居民的刚性需求，现阶段的住房供给远远达不到居民的实际需要，所以房价仍然会上升，投资者正是看中这点才买来投资的。
1.2.4竞争对手楼盘的分析
NASA的主打品牌为精装LOFT公寓，竞争对手主要为万达集团在槐安路开发的万达公馆。万达广场随贵为全国知名品牌，但万达公馆位置毕竟离市中心过于偏远，鉴于NASA的优越地理位置，万达对NASA的销售尚够不成太大的威胁。
1.2.5项目的主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标表
项 目 | 数 量 |
占地总面积 | 18600m2 |
总建筑面积 | 162825m2 |
地上部分建筑面积 | 120806m2 |
裙房面积 | 51993m2 |
其 A栋公寓面积 | 23735m2 |
中 B栋住宅面积 | 24029m2 |
C栋办公楼面积 | 24049m2 |
建筑基底面积 | 10211m2 |
建筑密度 | 54.9% |
容积率 | 6.49 |
绿地率 车位数（地下） | 20% 688个 |
1.3本文研究内容和章节介绍
本文通过SWOT分析法以及相关的工程经济分析方法，针对石家庄NASA项目进行了细致的项目可行性研究分析，这对于本项目投资与否以及如何投资提供了有效的依据。在项目开始之前，投资方对本项目的前景如何并不明确，而同时2010的相关市场的发展也不如08和09年如此良好，针对这一情况，我们展开了本次项目可行性研究，从总体上对本项目做一个评估，从而为进一步的项目立项以及投资实施提供一个必要的参考。
论文主要研究了本项目的基本情况、近段时间相关的市场情况、产品的建设规模和方案、相关技术方案、对环境的影响、项目的组织机构及人力资源配置、项目的进度控制、项目的经济分析以及社会评价、项目的风险评价及控制等。其中在第二章我们通过一系列的调查方式考察了近期石家庄的房地产市场发展情况；在第三章介绍了拟建的规模及产品方案；在第四章里对项目的环境进行了分析；在第五章里面利用工程经济学中的常用方法分析了本项目的投资回收期、内部收益率、净现值以及利息备付率等，并针对本项目进行了项目的单因素敏感性分析，同时还讨论了项目投资款项的来源方式等。
研究结果表明本项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自
身平衡能力，而且有良好的抗风险能力，有较强的项目实施可行性。
本文的特在于较好的结合了图表与文字分析，具有较好的可读性，一目了然。第二章市场调查与预测
2.1市场调查
2010年1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。同时，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。
2.2国内近期投资环境及需求状况
销售方面，2010年前两个月全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去
年全年回落3.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长84.6%；商业营业用房销售面积增长43.0%。1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。
由于受到金融危机余波的影响，最近一段时间，政府部门加强了对于市场的宏观调控，这对于房地产市场带来了一定的影响。但是纵观过去几年，石家庄市人口数量不断增加，交通状况不断得到改善，在争取建设文明城市的政策方针下，一大片的老城区、落后片区得到拆迁整改，石家庄居民年收入稳步提升，房地产市场的发展稳步提升。在具体到阿尔卡迪亚、中基礼域、国瑞城等一批商品住宅的良好销量，同时入住石家庄的人口不断增多，在该区域的白领阶层人数不多扩大，对商品房的需求必然增多，同时为缓解金融危机带来的经济增长压力，政府鼓励房地产类经济的发展，据此分析，此时开发合适的商品房，是迎合市场的需求，销售前景良好。
第三章拟建规模及产品方案
3.1建设规模
石家庄NASA项目规划总用地18600平方米，建筑面积162825平方米，容积率6.49%，绿化覆盖率20%，建筑密度54.9%。
3.2产品方案
地下二、三层主要功能为汽车库及设备用房（其中地下三层部分为人防汽车库），地下一层为沃尔玛超市，裙房一至六层为商业用房、电影院、KTV等娱乐用房。A栋六层至十九层为精装LOFT公寓，B栋七至三十层为住宅，C栋六至二十三层办公住宅。
第四章项目环境分析
石家庄南三条批发市场4.1地块环境分析
4.1.1地块位置
NASA处于南三条大门口，人流相当密集，随着沃尔玛、H＆M、C＆A、优衣库、肯德基、奥斯卡等国际化大品牌的进入在一定程度上也推动了商业氛围，提升了项目的档次。再者作为石家庄的首个SHOPINGMALL，商业运营定会相当成功，不会象万象天成那样大跌眼睛。
4.1.2环境卫生、社会治安情况分析
因临近南三条批发市场，NASA项目的环境卫生、社会治安情况不容乐观。南三条做作中国老一批的批发市场其环境、治安相当差，从09年底布匹市场着的大火足以看出其环境卫生、消防治安相当差。这是NASA项目竞争力的一个不利因素，但近年来桥东区政府也在加大力度对南三条市场进行升级改造。象新源发商贸城、太和日化，盛阳门等就是改造后的成功试点。相信在政府的努力下NASA所砒居的南三条批发市场会有明显的进步。
4.1.3交通条件
NASA项目临中山路而居地理位置十分优越，距石家庄火车站仅有半公里。公交车有1路、5路、6路、34路、55路等共12条线路，出行极为便利。
4.1.4配套设施
由于项目处于商业中心以及文化教育中心，周围商业设施齐全，文化教育资源丰富，因此就需要把项目的规划建设与周围环境合理有效的结合起来，不仅要使项目有效利用周围的有利资源，还要使项目与周围环境有机的结合起来，形成真正的“绿和谐”概念的实现。
4.2项目地块的优劣势分析
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