内江圣泰置业有限公司、鲁曦等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】四川省内江市中级人民法院
【审理法院】四川省内江市中级人民法院
【审结日期】2021.09.10
【案件字号】(2021)川10民终715号
【审理程序】二审
【审理法官】叶波何骏夏欣
【审理法官】叶波何骏夏欣
【文书类型】判决书
【当事人】内江圣泰置业有限公司;鲁曦;李超
【当事人】内江圣泰置业有限公司鲁曦李超
【当事人-个人】鲁曦李超
【当事人-公司】内江圣泰置业有限公司
【代理律师/律所】陈柏羽四川泰维律师事务所;姚永红四川英中律师事务所;周显英四川英中律师事务所
【代理律师/律所】陈柏羽四川泰维律师事务所姚永红四川英中律师事务所周显英四川英中律师事务所
【代理律师】陈柏羽姚永红周显英
【代理律所】四川泰维律师事务所四川英中律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】内江圣泰置业有限公司
【被告】鲁曦;李超
【权责关键词】撤销代理违约金不可抗力合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点是：一审法院对案涉房屋的逾期交房租金损失的计算是否适当。双方当事人签订了真实有效的商品房买卖合同，内江圣泰公司未按照合同约定期限履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在商品房买卖合同中约定按日计算全部房价款0.5的违约金，明显低于银行同期贷款利率，也明显低于实际造成的损失，鲁曦、李超请求对违约金予以调整的请求于法有据。内江圣泰公司逾期18个月将房屋交
东兴疫情最新消息给鲁曦、李超，李超及鲁曦提交的《房屋租赁合同》和承租人支付租金的转账凭证能够证实该房屋月租金为8500元，一审法院综合考虑地段、面积、房屋价值等因素，以租金损失计算违约金并无不当，本院依法予以认可。内江圣泰公司的上诉理由，本院依法不予采纳。 综上所述，内江圣泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3553元，由内江圣泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 03:24:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年4月8日，原告鲁曦、李超与被告内江圣泰公司签订了一份编号为xxx《四川省商品房买卖合同(预售)》，合同主要内容为：原告购买被告位于沱江丽景项目第1幢1层1-10号的商铺，预测建筑面积为111平方米，按照建筑面积计算价款，每平方米20088元，合同总价款为2229768元；交房时间为2019年9月30日前，逾期交房超过90日，按日以全部购房款2229768元的0.5计算违约金。此外，双方还约定了其他事项。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，被告于2021年4月2日通知原告收房，交房
日期逾期550日。内江市德胜房地产测绘有限责任公司出具的《四川省房屋面积测绘报告》(房产实测报(2020)第01069号)载明：项目名称为沱江丽景商住楼，1层10号房屋建筑面积为110.52平方米。由于我国2020年初突发新冠肺炎疫情，四川省内江市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件应急预案，于2020年3月27日全面恢复正常生产、生活、工作秩序，时间为64日。2021年4月21日，二原告与案外人高洋签订《房屋租赁合同》，将该商铺出租给高洋，月租金为每月8500元。当日，高洋向鲁曦支付了37442元，摘要为：“季度房租加压金和物管费”。
【一审法院认为】一审法院认为，1.原、被告双方签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法有效，受法律保护。被告未按合同约定期限履行交付房屋的义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”规定，原告所购房屋系商铺，向该院提交了《房屋租赁合同》和承租人支付租金的转账凭证，该商铺的月租金为8500元，原告要求被告按照商铺的租金标准支付逾期
交房违约金，该院综合考虑地段、面积、房屋价值等因素，予以支持；被告辩解减少违约金的主张不能成立，不予采纳。2.被告逾期交房后突发新冠肺炎疫情导致各行各业“停摆”，属于不可抗力的情形，疫情期间的违约责任依法可以全部免除，该院酌情扣减2个月。故被告辩解免除不可抗力期间的违约责任的主张理由成立，合法有据，予以支持。综上所述，扣除疫情期间的违约时间后，被告应向原告支付逾期交房损失为[8500元/月×16个月=136000元]。原、被告签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的房屋面积为111平方米，原告已按该面积向被告支付房屋价款。经测绘，该房屋面积为110.52平方米，经计算多收取的房款为9642.24元，被告同意退还该款，该院予以确认。 一审法院判决：一、被告内江圣泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁曦、李超支付逾期交付房屋租金损失136000元；二、被告内江圣泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁曦、李超退还购房款9642.24元；三、驳回原告鲁曦、李超的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。
【二审上诉人诉称】内江圣泰公司上诉请求：1.撤销内江市东兴区人民法院作出的(2021)川1011号民初1888号民事判决第一项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院用租赁合同和租金标准来认定“商品房销售合同纠纷”中逾期交
房期间的实际损失，属于认定事实不清。被上诉人在逾期交房期间不存在应收而未收租金的基础事实，客观上未发生实际租金损失，以“2021年4月21日以后的月租金标准”来认定“2019年10月1日至2021年4月2日期间的逾期交房租金损失”，把逾期交房期间直接认定为租金损失的期间，属于认定事实不清；2.一审法院用租赁合同租金标准来计算“商品房销售合同纠纷”的逾期交房期间违约金，存在适用法律不当。一审法院以租金标准计算逾期交房违约金，存在适用法律错误。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。即按日以购房款0.5计算违约金，所以本案不符合以同地段房屋租金标准计算逾期交房违约金的法定条件，一审法院存在适用法律错误。被上诉人未提供证据证明存在应收而未收的租金损失，也无证据证明实际损失金额，不能得出违约金过分低于了实际损失的30%的结论，不符合调整增加违约金的条件。 综上所述，内江圣泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
内江圣泰置业有限公司、鲁曦等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
四川省内江市中级人民法院
民事判决书
(2021)川10民终715号
当事人 上诉人(原审被告)：内江圣泰置业有限公司，住所:四川省内江市东兴区东兴大道1668号A1幢A-6号，统一社会信用代码915110003377028093。
法定代表人:林富贞，总经理。
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