杨硕与阮毅房屋买卖合同纠纷判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2020.11.19
【案件字号】(2020)鲁01民终12065号
【审理程序】二审
【审理法官】李静
【审理法官】李静
【文书类型】判决书
【当事人】杨硕;阮毅;兴业银行股份有限公司济南分行
【当事人】杨硕阮毅兴业银行股份有限公司济南分行
【当事人-个人】杨硕阮毅
【当事人-公司】兴业银行股份有限公司济南分行
【代理律师/律所】许兴斌山东律雨人律师事务所;赵雨强山东瀛岱律师事务所;李琛琛山东瀛岱律师事务所
【代理律师/律所】许兴斌山东律雨人律师事务所赵雨强山东瀛岱律师事务所李琛琛山东瀛岱律师事务所
【代理律师】许兴斌赵雨强李琛琛
【代理律所】山东律雨人律师事务所山东瀛岱律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】杨硕;兴业银行股份有限公司济南分行
【被告】阮毅
【权责关键词】无效胁迫撤销委托代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定第三人证据交换自认新证据质证诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】本院对一审认定的事实予以确认。另查明，杨硕与阮毅于2019年6月27日签订补充协议一份，该协议对首付款支付及办证解押事宜达成补充条款。约定：1.关于首付款支付的约定。首付款数额为155万分三部分支付完毕。第一笔杨硕于2019年4月9日向阮毅支付50万元。第二笔杨硕于2019年6月28日向阮毅支付85万元（备注款项中的5万元于2019年4
月15日已经支付，本次支付80万元即可）。第三笔杨硕于2019年9月30日向阮毅支付剩余全部首付款20万元，直接打到阮毅还款账户用于部分解押。2.关于解压的约定。阮毅于2019年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且阮毅最迟应在2019年10月10日前办理完毕抵押注销手续。3.关于办理不动产权证的约定。阮毅于收到开发商通知办理不动产权登记证（包括但不限于电话通知、信息或是书面通知）7日内阮毅必须配合开发商递交相关办证材料，并缴纳相应税费签字等手续。下证后双方积极配合见证方办理银行审批贷款及后续手续，抵押放款手续等。4.若阮毅在下证前不能自行还款解押，则向杨硕赔偿总房款的20%作为违约金，杨硕保留继续执行原合同的权利。5.该补充协议约定中若与原合同中其他条款的约定不一致时，以该补充协议为准。其他未提及事项，双方遵守原合同执行。
【本院认为】杨毅老婆本院认为，杨硕与阮毅于2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。 关于2019年6月27日补充协议的效力问题。阮毅对该协议中签字的真实性并无异议，主张其系在杨硕胁迫下签订，但未能提交充分证据予以证实，亦未通过合法途径行使撤销权，故阮毅主张该补充协议系无效合同的辩称不能成立，本院不予采信。涉案2019年6月2
7日补充协议系杨硕与阮毅的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效。 本案焦点问题为：一、涉案房屋是否符合过户登记的条件，杨硕主张办理过户登记的诉讼请求应否予以支持。二、阮毅是否存在违约行为，应否承担违约责任。三、关于杨硕主张的律师费用是否应由阮毅承担。 关于焦点一，涉案房屋是否符合过户登记的条件，杨硕主张办理过户登记的诉讼请求应否予以支持。杨硕已经按照双方签订的房屋买卖合同及补充协议履行了付款义务，并已实际占有和使用涉案房屋，涉案房屋买卖合同及补充协议应继续履行。关于杨硕主张的涉案房屋过户登记问题。因涉案房屋现存在抵押登记，在抵押权登记注销之前，涉案房屋无法办理产权转移登记，杨硕可待房屋符合办理产权转移登记条件时另行主张权利。 关于焦点问题二，阮毅是否存在违约行为，应否承担违约责任。杨硕主张阮毅存在逾期解除银行按揭贷款、逾期办理房屋产权登记过户等行为应承担违约责任。阮毅主张杨硕未按照合同约定支付购房款，违约在先，而阮毅不存在违约行为，不应当承担违约责任。关于杨硕是否存在逾期支付首付款行为。双方签订的房屋买卖合同中虽然约定了杨硕支付首付款的时间节点，但双方在2019年6月27日签订的补充协议中对于首付款支付时间进行了变更，根据2019年6月27日的补充协议杨硕支付首付款并不存在逾期行为，故阮毅主张杨硕逾期付款违约在先的理由不能成立，本院不予采信。双方于2019年6月27日签订的补充协议中
对于阮毅向原贷款机构提交还贷申请及办理完毕抵押注销手续的时间进行了明确约定。阮毅应当按照2019年6月27日补充协议的约定履行其提交还贷申请办理抵押注销手续的义务。阮毅至今未向贷款银行办理抵押注销手续存在着逾期行为，应当承担违约责任责任。关于违约金起算时间问题。根据2019年6月27日补充协议的约定，阮毅应于2019年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且阮毅最迟应在2019年10月10日前办理完毕抵押注销手续。现阮毅尚未办理涉案房屋的抵押注销手续，故杨硕主张从2020年1月30日起计算违约金并不违反合同约定，本院予以支持。关于逾期办理银行抵押注销手续违约金的计算标准。根据双方签订的房屋买卖合同第九项违约责任第二条约定，双方在签订本合同后，乙方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付本合同总房价3‰的违约金。杨硕自认该违约条款约定的违约金过高，主动要求调低违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算系对自身权利的处分，且不超过法律规定，本院予以确认。关于违约金的截止时间。因阮毅尚未办理涉案房屋银行抵押注销手续，其办理时间尚未不明确，故本院计算至本判决生效之日止，后续产生的违约金，杨硕可另行主张权利。 关于焦点问题三，杨硕主张的律师费用否予以支持。双方签订的买卖合同第九违约责任第七条约定，本合同履行过程中，违约方应赔偿守约方因其违约行为而造成的
损失（含中介佣金、律师费用等损失）。根据上述约定，因阮毅违约致使双方产生纠纷，杨硕提出本次诉讼，故阮毅应赔偿杨硕因此支出的律师费用。关于律师费金额。杨硕在本案一审中提交了委托代理合同及律师代理费发票各一份，证实其委托律师支出律师费用38000元，阮毅应予赔偿。关于杨硕主张保全保险费，杨硕并未提交相关证据予以证实，本院对杨硕的该项上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人杨硕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2738号民事判决； 三、被上诉人阮毅于本判决生效之日起10日内向上诉人杨硕支付逾期办理抵押注销手续违约金（以2578000元为基数，至2020年1月31日起至本判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被上诉人阮毅于本判决生效之日起10日内上诉人杨硕支付律师费38000元； 五、驳回上诉人杨硕的其他诉讼请求。 一审案件受理费3304元、保全费5000元，二审案件受理费6608元，均由被上诉人阮毅负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-09 21:37:30
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告与被告于2019年4月1日签订了房屋买卖合同，合同约定：一：房屋基本状况：被告自愿出售坐落于济南市高新区XXXX室的房屋给原告，该房屋所有权证号XXXX，该房屋建筑面积共118平方米，附属设施包括：地下车位（2155）；该房屋已设定抵押，抵押金额为壹佰零肆万元。二、成交价格：原被告双方协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施总价款为人民币贰佰伍拾柒万捌仟元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。三、定金：原告在签订买卖合同时向被告支付定金人民币伍万元，被告自本合同签订时将《房屋所有权证》交由双方共同委托见证方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：按揭贷款：原告于2019年9月30日前将首付款（含定金）人民币壹佰伍拾伍万元给付给被告，剩余房款人民币壹佰零贰万捌仟元，在银行发放贷款之日起由银行向被告直接支付。六、提交资料：本合同签订之日起房屋下证后7日内，原被告双方应向共同委托的见证方提供办理过户、银行按揭贷款等所需要的个人资料，由见证方协助原被告双方共同办理不限于房产过户、评估、贷款等相关手续由于原被告任意一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费或办理银行按揭贷款手续的，按照本合同第九条第2项的规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、违约责任：2、原被告双
方在签订本合同后，如原被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应按日计算向本合同房屋买卖的守约方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失；十二、其他约定事项：2、经双方协商，付款方式如下：原告于2019年4月8日支付部分首付款（含定金）人民币伍拾万元给付被告，第二笔首付于第一笔首付付清之后一个月内支付捌拾伍万元，剩余首付贰拾万元于2019年9年30日前付清，其中第二笔和最后一笔首付款用于还该房屋银行贷款。最后有杨硕、阮毅签字捺印及中介山东仟佰家房地产经纪有限公司盖章。2019年4月4日杨硕向阮毅支付定金5万元，2019年4月9日杨硕向阮毅支付首付款45万元，2019年4月15日杨硕向阮毅支付首付款5万元，2019年6月28日杨硕向阮毅支付首付款80万元，2019年9月30日杨硕向阮毅支付首付款20万元，双方约定的首付款155万元已支付完毕。2019年4月4日，原被告对涉案房屋进行交割，涉案房屋至今仍由杨硕占有和使用。2019年11月1日，阮毅与第三人兴业银行股份有限公司济南分行以涉案房屋签订不动产抵押合同，抵押金额109万元，至今，该抵押登记尚未注销。涉案房屋于2020年1月17日办理不动产权证，阮毅于2020年1月23日收到该房屋不动产权证。截至2020年3月26日，涉案房屋权属登记的所有权人仍为阮毅。一审法院认为，原、被告双方于2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，协议合法
有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。原告已将房屋首付款交付被告，涉案房屋现因被告原因办理了抵押权登记，在抵押权登记注销之前，涉案房屋无法办理产权转移登记，故原告要求被告办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院无法支持。原告应待房屋符合办理更名过户条件时，另循法律途径解决。判决：一、原告杨硕与被告阮毅签订的《房屋买卖合同》有效，被告阮毅须继续履行该合同；二、驳回原告杨硕的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3304元，保全费5000元，由原告杨硕负担。
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