【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2020.12.01
【案件字号】（2020）陕01民终13053号
【审理程序】二审
【审理法官】邹守鸣杨晓昱张楠
【审理法官】邹守鸣杨晓昱张楠
【文书类型】判决书
【当事人】薛亚雯;兰江涛;张鹏琛;李晨阳;西安米宅房地产营销策划有限公司
李玮珉的个人资料
【当事人】薛亚雯兰江涛张鹏琛李晨阳西安米宅房地产营销策划有限公司
【当事人-个人】薛亚雯兰江涛张鹏琛李晨阳
【当事人-公司】西安米宅房地产营销策划有限公司
【代理律师/律所】仵国栋北京市炜衡（西安）律师事务所;陆芳北京市炜衡（西安）律师事务所;马德龙上海市锦天城（西安）律师事务所
【代理律师/律所】仵国栋北京市炜衡（西安）律师事务所陆芳北京市炜衡（西安）律师事务所马德龙上海市锦天城（西安）律师事务所
【代理律师】仵国栋陆芳马德龙
【代理律所】北京市炜衡（西安）律师事务所上海市锦天城（西安）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】薛亚雯;兰江涛;西安米宅房地产营销策划有限公司
【被告】张鹏琛;李晨阳
【本院观点】依法成立的合同对当事人具有法律约束力。兰江涛与薛亚雯系夫妻关系，涉案房屋买卖发生在其夫妻关系存续期间，即使房屋为兰江涛婚前购买，但婚后仍偿还涉案房屋的银行贷款，兰江涛、薛亚雯无足够证据证明涉案房屋系其个人财产，故原审法院认定薛亚雯亦为本案责任主体，认定并无不当。
【权责关键词】代理实际履行违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人新证据质证诉讼请求维持原判执行
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【本院认为】本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，张鹏琛、李晨阳与兰江涛签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同签订后，张鹏琛、李晨阳依约定向兰江涛支付定金20000元。双方合同约定买方于收到居间方通知后3个工作日内将首付款以房管局监管
支付方式支付卖方，双方授权居间方于收到居间方通知后3个工作日内开始办理网上签约手续。但是，张鹏琛、李晨阳与兰江涛、薛亚雯双方按照与米宅公司的约定于2019年8月5日前往西安贝壳中心办理面签和资金监管手续时，兰江涛、薛亚雯单方提出要求买方张鹏琛、李晨阳将首付款借给其用于涉案房屋解押，致双方发生争议，未能办理合同网签及资金监管手续。兰江涛、薛亚雯该行为既违反合同约定，也有违关于二手房交易的管理规定，其行为构成违约，也是导致双方合同未能继续履行的主要原因。故原审法院对张鹏琛、李晨阳关于合同解除、退还定金的主张予以支持，判处并无不当。因双方未能签订资金监管协议，故兰江涛、薛亚雯关于张鹏琛、李晨阳未将首付款打入监管账户构成违约的上诉理由不能成立。双方合同约定甲方（卖方）若出现逾期履行本合同的义务超过15日、拒绝将房屋出售给乙方（买方）或擅自提高房屋交易价格等情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价格的20%向乙方支付违约金。原审法院结合本案房屋买卖合同的实际履行情况以及兰江涛、薛亚雯的违约情形，依据公平原则和诚实信用原则，酌情认定兰江涛、薛亚雯向张鹏琛、李晨阳支付违约金80000元，判处亦无不当。兰江涛、薛亚雯上诉称，涉案房屋系兰江涛婚前所买，薛亚雯仅系其代理人，薛亚雯不应承担法律责任。本院认为，兰江涛与薛亚雯系夫妻关系，涉案房屋
买卖发生在其夫妻关系存续期间，即使房屋为兰江涛婚前购买，但婚后仍偿还涉案房屋的银行贷款，兰江涛、薛亚雯无足够证据证明涉案房屋系其个人财产，故原审法院认定薛亚雯亦为本案责任主体，认定并无不当。综上，兰江涛、薛亚雯的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由兰江涛、薛亚雯承担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-09 00:58:29
【一审法院查明】原审经审理查明，张鹏琛、李晨阳系恋爱关系。兰江涛、薛亚雯系夫妻关系。2019年6月9日，在米宅公司居间下，张鹏琛、李晨阳（乙方、买受人）与兰江涛（甲方、出卖人）签订了《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定：张鹏琛、李晨阳购买兰江涛所有的位于西安市高新区房屋，面积89.6平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为兰江涛，抵押登记日期为2018年4月30日。该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月01日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年08月31日前
办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；该房屋的成交价格为1690000元；乙方向甲方支付定金人民币20000元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分，乙方2019年6月9日将2万元定金自行支付给甲方。乙方于收到居间方通知后3个工作日内（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款/首付款人民币490000元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付给甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。该协议甲方位置由薛亚雯作为兰江涛代理人签字确认。《西安市存量房屋买卖合同》签订当日，张鹏琛向兰江涛支付2万元购房定金，兰江涛向张鹏琛出具《收据》，载明：房屋出售人兰江涛收到房屋买受人张鹏琛交来的定金20000元整。庭审中，兰江涛、薛亚雯提交了办理解押的照片、个人贷款还款申请书、贷款变更申请调查表、记录，证明其自2019年6月至8月为涉案房屋的解押事项作出了行动。根据中秋喜提房产证里的聊天记录显示：2019年8月4日，中介方工作人员约好本案双方在2019年8月5日早上九点在西安贝壳中心办理面签手续。2019年8月5日，张鹏琛、李晨阳与
兰江涛、薛亚雯及中介公司按照约定前往西安贝壳中心办理面签和资金监管手续。当日，张鹏琛与李晨阳在面签协议签字，兰江涛、薛亚雯提出把首付款借给其做房屋解押，放入监管账户没必要，张鹏琛认为风险太大未同意。兰江涛、薛亚雯遂拒绝在面签文件上签字。2019年8月5日15:09开始中秋喜提房产证里的聊天记录显示，兰江涛称：如果多付的定金按借款走是否可以？按银行借款利息走。张鹏琛：抱歉我这边给不了，我的钱肯定要放到资金监管账户。……兰江涛称：你可以提个可行的方案呀。张鹏琛称：按照合同约定履行。2019年8月7日张鹏琛在中秋喜提房产证里向兰江涛、薛亚雯发布《合同履行告知函》，载明：……请在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续。若甲方未在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，逾期造成根本违约，本人将以合同约定或法律规定解除合同，并要求甲方赔偿本人全部损失，特此函告。兰江涛回复：事情没有发展的余地，你们想怎么弄就怎么弄吧，房子我们可卖可不卖……。双方就此事协商无果，故酿成本诉。截止起诉之日，涉案房屋尚未解除抵押。
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