阮敏珠、李波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
邹市明老婆冉莹颖【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院 
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院 
【审结日期】2020.06.09 
【案件字号】(2020)黔01民终3246号 
【审理程序】二审 
【审理法官】符黎音黄新邓禹雨 
【审理法官】符黎音黄新邓禹雨 
【文书类型】判决书 
【当事人】阮敏珠;李波 
【当事人】阮敏珠李波 
【当事人-个人】阮敏珠李波 
【代理律师/律所】周丹麦贵州驰辰源律师事务所;劳家驹贵州驰辰源律师事务所 
【代理律师/律所】周丹麦贵州驰辰源律师事务所劳家驹贵州驰辰源律师事务所 
【代理律师】周丹麦劳家驹 
【代理律所】贵州驰辰源律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】阮敏珠 
【被告】李波 
【本院观点】本案二审争议的焦点为导致案涉房屋没有办理过户是一方当事人违约还是原判认定的不可抗拒因素，本院认为导致房屋未办理过户系被上诉人违约原因。 
【权责关键词】撤销合同不可抗力合同约定证据交换质证财产保全诉讼请求 
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【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点为导致案涉房屋没有办理过户是一方当事人违约还是原判认定的不可抗拒因素，本院认为导致房屋未办理过户系被上诉人违约原因。理由如下：首先被上诉人作为借款人，归还银行按揭贷款是被上诉人的法定义务，且还清银行贷款是房屋过户的前提，被上诉人对此也是知晓的；其次，上诉人、被上诉人与平越壹家房产签订的《房屋买卖定金合同》第六条项下分别约定了4种付款方式，双方当事人协商选定的为第1种付款方式，即：过户当天，由上诉人一次性支付剩余全部尾款38万元。其余3种付款方式中，第2和4种付款方式都涉及上诉人自愿出资部分款项给被上诉人用于偿还案涉房屋银行按揭贷款，然后在房屋总价内予以扣除的约定，但双方当事人并未选择该两种付款方式，
再结合一审中双方都表示签订合同时知晓房屋还有银行按揭贷款未还清的这一客观事实，故可以认定签订合同时双方都没有让上诉人垫资归还银行按揭贷款，然后再过户的意思表示，所以归还银行按揭贷款的义务应由被上诉人承担。最后，房屋产权证已办理完毕后，只要被上诉人还清银行贷款即可进行过户手续办理，现由于被上诉人没有及时还清银行贷款，导致无法办理过户手续，根据《房屋买卖定金合同》第八条的约定，被上诉人未在产权证办理完毕十日内办理过户手续，应为违约。综上，原判认为本案按不可抗拒因素，互不违约方式处理解除合同法律后果错误，本院予以纠正，上诉人主张双倍返还定金符合法律规定，本院予以支持。  案涉《房屋买卖定金合同》涉及平越壹家房产，虽然未参加本案诉讼，但上诉人和被上诉人对原判查清的事实及判决解除双方买卖合同关系的结果均未提出异议，本院认为平越壹家房产未参加本案诉讼不影响本案的处理结果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下 
【裁判结果】一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6192号民事判决第一项：解除阮敏珠与李波之间的房屋买卖合同关系；  二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6192号民事判决第二项为：李波于本判决发生法律效力后十日内
向阮敏珠返还购房定金200000元；  三、驳回阮敏珠其他诉讼请求。  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由李波负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-03 02:51:33 
【一审法院查明】一审法院认定事实，位于贵阳市云岩区房屋系被告以银行按揭抵押贷款方式购买的商品房，贷款银行为中国工商银行贵阳东山支行，贷款金额150000元，贷款期限2015年11月3日至2030年11月3日。2018年7月21日，原告作为买方，被告作为卖方及居间方贵州平越壹家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》，主要约定被告将该房屋出卖给原告，总价款480000元，原告向被告支付定金100000元，房屋过户当天原告一次性向被告支付购房款380000元，在房屋所有权办理完毕十日内办理房屋的过户手续，如有一方不配合办理则视为违约，房款交清后一个月内交房，如因国家政策变动或不可抗拒因素双方互不违约。合同签订后，原告向被告支付了定金100000元。2018年12月26日被告对房屋办理了产权证，因办理房屋产权过户，须以被告向中国工商银行结清贷款，注销抵押为前提，原
、被告双方对怎样出资结清银行贷款发生争议，导致房屋未过户。另查明，原、被告及居间方三方签订《房屋买卖定金合同》时被告已告知原告该交易房屋系按揭贷款购买，抵押贷款未结清。签订的该《房屋买卖定金合同》为格式合同，合同中有涉及按揭贷款填充式格式条款，原、被告双方未就按揭贷款事项进行签定。 
【一审法院认为】一审法院认为，原、被告及居间方贵州平越壹家房地产经纪有限公司于2018年7月21日签订的《房屋买卖定金合同》，原、被告就房屋买卖达成的合同条款内容，系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议。原、被告双方应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同时，被告已如实告知原告房屋系按揭购买，银行按揭贷款未结清的事实。合同签订后，原告履行合同向被告支付了定金100000元，被告于2018年12月26日办理房屋产权证的行为，能证明被告在履行合同。导致原、被告发生纠纷的原因是双方对怎么出资偿还银行贷款发生争议，而双方在合同中未约定，双方应当协商解决纠纷，若被告无能力清偿银行贷款，原告愿意垫资，可从未支付的380000元房款中予扣出。现原、被告因该争议不能达成协议，在未对房屋清偿抵押贷款的前提下，房屋过户的合同目的已不能实现，依法应当解除原、被告之间的房屋合同买卖关系。原告主张解除《房屋买卖定金合同》，因该合同系原、被告及居间方贵州平越壹家房地产经纪有限公司三
方签订，合同内容涉及原、被告之间的房屋买卖合同关系和原、被告与居间方贵州平越壹家房地产经纪有限公司之间的居间合同关系二层法律关系，原、被告之纠纷只涉及房屋买卖合同关系，原告要求解除《房屋买卖定金合同》请求不当，一审法院据实解除原、被告之间的房屋买卖合同关系。本案不存在原、被告反悔主观违约行为，应按双方约定的“不可抗拒因素，互不违约"处理解除合同的法律后果，依法被告应当将原告支付的定金100000元予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告阮敏珠与被告李波之间的房屋买卖合同关系；二、被告李波于本判决发生法律效力后十日内向原告阮敏珠返还购房定金人民币100000元。案件受理费4300元，由原告阮敏珠负担2150元，被告李波负担2150元（原告阮敏珠已预交，被告李波于本判决发生法律效力后十日内直接支付给原告阮敏珠2150元）。诉讼财产保全费1250元，由原告阮敏珠负担。