湛江市乐基投资有限公司与李芷晴商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省湛江市中级人民法院
【审理法院】广东省湛江市中级人民法院
【审结日期】2020.12.18
【案件字号】（2020）粤08民终4235号
【审理程序】二审
【审理法官】陈小红郑玉莲林竹
【审理法官】陈小红郑玉莲林竹
【文书类型】判决书
【当事人】湛江市乐基投资有限公司;李芷晴
【当事人】湛江市乐基投资有限公司李芷晴
【当事人-个人】李芷晴
【当事人-公司】湛江市乐基投资有限公司
【代理律师/律所】周彦渊广东冠方律师事务所;谭海玲广东冠方律师事务所;赵晓清广东湛信律师事务所
【代理律师/律所】周彦渊广东冠方律师事务所谭海玲广东冠方律师事务所赵晓清广东湛信律师事务所
【代理律师】周彦渊谭海玲赵晓清
【代理律所】广东冠方律师事务所广东湛信律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】湛江市乐基投资有限公司
【被告】李芷晴
【本院观点】本案属商品房预售合同纠纷。
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【本院查明】本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据乐基公司的上诉请求和理由，及李芷晴的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题： 一、乐基公司应否承担逾期交房的违约责任。乐基公司上诉主张因存在应业主的要求重新设计消防并施工、政府没有依照规划及时修建市政道路等原因，导致工期延误，及因政府机构改革职能调整，影响涉案商品房
项目办理消防验收，上述导致其逾期交房的原因均属于《补充协议》第七条约定的可予免责的情形，故其不应承担逾期交房违约责任。因乐基公司对其上述上诉主张并未提供任何证据予以证明，故本院不予采信。乐基公司还主张因其对房屋质量要求较高，多次要求施工方返工，引发其公司与施工方的矛盾，导致施工方拒绝配合办理涉案商品房项目工程总体竣工验收手续，亦属于《补充协议》第七条约定的应予免责的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，在乐基公司未按合同约定的期限向李芷晴交付涉案房屋的情况下，不论乐基公司逾期交房是不是施工方不配合办理涉案商品房项目总体竣工验收手续造成的，乐基公司都应当向李芷晴承担逾期交房的违约责任。至于疫情期间乐基公司能否免责的问题，因涉案合同约定的交房期限是2019年9月30日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除乐基公司应承担的逾期交房违约责任。综上，乐基公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 二、关于合同
约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定李芷晴具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之二计算，自2019年10月1日起至2020年5月28日期间的违约金数额为50129.11元，相较于李芷晴已付购房款及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。乐基公司上诉主张合同约定的违约金过高，但其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金与合同约定不符，且房屋租金非判断损失数额的唯一因素。乐基公司未能提供证据证明李芷晴主张的违约金超过了实际损失的30%，故对乐基公司关于一审法院计算
违约金过高、应予以调整的主张，本院不予采纳。 综上所述，乐基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1053.24元，由湛江市乐基投资有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 08:02:28
湛江市乐基投资有限公司与李芷晴商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省湛江市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤08民终4235号
上诉人（原审被告）：湛江市乐基投资有限公司。
法定代表人：黄远清，总经理。
委托诉讼代理人：周彦渊，广东冠方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。李泽楷老婆
被上诉人（原审原告）：李芷晴。
委托诉讼代理人：赵晓清，广东湛信律师事务所律师。
上诉人湛江市乐基投资有限公司（以下简称为“乐基公司”）因与被上诉人李芷晴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人乐基公司的委托诉讼代理人周彦渊，被上诉人李芷晴的委托诉讼代理人赵晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐基公司上诉请求：1、撤销（2020）粤0891民初2088号民事判决，并依法改判驳回李芷晴在一审提出的全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用全部由李芷晴承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律有误，理由如下：一、买卖合同以当事人意思自治为主，双方的约定只要不违反法律的强制性规定而无效，法院就应当尊重合同当事人的约定。
双方已经在《补充协议》第七条第3项和合同第十一条中均有明确约定，因不可抗力、政策变化、政府部门、非出卖人责任造成延误的，不视为违约。该条款不存在任何效力瑕疵，因此法院应尊重当事人的约定。本案逾期交房的原因有如下几点：1、之前的消防设计不符合众多业主的审美要求，在政府及媒体的压力下乐基公司重新设计消防并重新施工导致延误了工期；2、基于对涉案商品房质量的过高要求，乐基公司为了充分维护业主的利益，乐基公司在施工的过程中严格要求施工方按照合同约定标准施工，由于多次要求返工，引发与施工方的矛盾，现经多次催促施工方依然拒绝配合办理总体竣工验收手续；3、政府没有依照规划及时修建市政道路，导致相应配套工程工期延误；4、在工程验收期间，政府部门职能转变（由原先的消防局转变为城建局审批及验收）延误了验收的审批通过；5、2019年年末新冠肺炎爆发，为了防止疫情失控国家相继出台各种防控政策（推迟复工时间等），直至3月16日国家总理李某某主持召开领导小组会议，才要求推进全面复工复产。因此，逾期交房的原因有不可抗力、政策、政府部门职能转变、非乐基公司责任等，上述原因均不能归责于乐基公司，依约定不应视为乐基公司违约。二、依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。即使乐基公司构成违约，逾期
交房只是造成李芷晴无法及时使用该房屋（房子是用来住的不是用来炒的，买房就是为了安家乐业），对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定（相同路段同类房屋的租金一般是2000元/月），故应以每月2000元作为李芷晴实际损失的参考值（2000×1.3=2600元），而违约金每月8000元左右（按万分之二每天计算）已经明显高于李芷晴实际损失的30%。因此，人民法院依法应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出减少违约金的裁决。而且，如果不减免疫情期间的违约责任对于乐基公司也是极不公平的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误。为此请求二审法院依法支持乐基公司的上诉请求。
李芷晴答辩称：一、乐基公司主张按双方签订的《补充协议》第七条第3项和合同第十一条要求免责，无事实和法律依据。1、不存在本案业主要求乐基公司重新设计消防设施一事，其因消防设施被投诉，是其与其他已经收楼楼盘的业主之间的纠纷，与本案无关。2、乐基公司逾期交房是因为其与施工方之间的纠纷引起的，其经营过程中产生的风险不应转嫁给购房者。3、政府市政道路的施工并不是乐基公司逾期交房的原因，因为整个楼盘已有三幢楼（1、8、9幢）竣工验收，按期交房了。4、不存在政府职能转变影响到乐基公司逾期交
房的情况，没有证据证明乐基公司已经将法定的齐全的资料上报给职能部门。5、乐基公司主张疫情期间，应免除其违约责任，这观点在本案中是不成立的，于法无据。理由如下：依合同约定，乐基公司应于2019年9月30日前交房给李芷晴，但乐基公司没有按约定时间交房已经构成违约，而疫情是发生在2019年9月30日之后，即发生在乐基公司违约逾期交房之后，故依法不应以疫情为由免除其违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力免除违约责任的范围须考虑不可抗力的影响程度。如果不可抗力只是影响合同部分履行的，仅免除部分责任；如果不可抗力影响合同整体履行的，则免除全部违约责任；如果在不可抗力发生前义务人已经迟延履行合同义务的，则不能以不可抗力进行抗辩，亦不能免除当事人的违约责任。此外，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。根据该规定，因不可抗力不能履行合同，并以此主张部分或全部免除合同责任，须完成“通知”和“证明”义务。商品房买卖合同中，受不可抗力影响的一方要及时、迅速、准确地将不可抗力的情况以及下一步的补救措施通知对方；同时，还要提供不可抗力确实发生且对履行合同产生影响等情况的证明材料。由此可见，乐基公司在本案中并不具备因本次疫情而得以免责的条件。综上，乐基公司违约的根本原因是与
第三方即建筑施工方的合同纠纷，现其双方之间的纠纷仍在处理，这也证明了疫情不是影响乐基公司逾期交房的因素，疫情与乐基公司逾期交房无任何关联。乐基公司主张按双方签订合同附件补充协议的第7条第3项和合同第十一条要求免责，在本案中不成立。二、乐基公司主张违约金过高，无事实和法律依据。1、本案商品房屋买卖合同是乐基公司提供给李芷晴的格式合同。格式合同里约定的违约金符合法律、法规的规定。2、因为乐基公司逾期交房造成李芷晴的损失很大，其中包括银行利息的损失，如果只按总房价计算银行的贷款利息，每个月的利息总额就达到7000元左右，如果按照乐基公司所说的以相应地段的租房租金计算逾期损失，要租到清晖嘉园这样的套房，租金每个月也将近3000元，另外因乐基公司的逾期交房造成李芷晴生活、学习诸多不便，各方面的费用也在不断增加。综上，乐基公司要求减少违约金，依法、依约、依理无据。至此，恳请法院驳回乐基公司的上诉。
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