【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 借款合同纠纷 民间借贷纠纷
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审结日期】2020.12.17
【案件字号】（2020）粤18民终3661号
【审理程序】二审
【审理法官】赵永华李培东张廷青
【审理法官】赵永华李培东张廷青
【文书类型】判决书
【当事人】郭素艳;陈新妹;童信聪
【当事人】郭素艳陈新妹童信聪
【当事人-个人】郭素艳陈新妹童信聪
【代理律师/律所】卢诗韵广东朝纲律师事务所;朱素娴广东朝纲律师事务所;李劲涛广东明典律师事务所
【代理律师/律所】卢诗韵广东朝纲律师事务所朱素娴广东朝纲律师事务所李劲涛广东明典律师事务所
【代理律师】卢诗韵朱素娴李劲涛
【代理律所】广东朝纲律师事务所广东明典律师事务所
【法院级别】中级人民法院 郭碧婷个人资料简介及
【原告】郭素艳
【被告】陈新妹;童信聪
【本院观点】本案系房屋租赁合同纠纷。
【权责关键词】代理诉讼请求反诉缺席判决维持原判合同约定撤销社会公共利益执行新证据违约金实际履行支付违约金
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【本院认为】本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《关于适用 的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕郭素艳的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、关于童永森于2017年1月26日出具的收据是一次性支付的现金收据还是四笔款项的汇总收据，上诉人是否已经全部结清涉案房屋租金的问题。二、关于双方租赁关系是否已于2017年6月10日终止的问题。 第一个争议焦点。一方面，从合同的约定及交易习惯看。出租人（甲方）童永森与承租人（乙方）郭
素艳签订的《房屋租赁合同》显示，双方约定乙方在每月15日前向甲方支付下月租金，支付方式已约定为“银行转账”；且根据双方的交易习惯，郭素艳以往均是以银行转账形式向童永森支付租金。退一步而言，即使如按郭素艳所主张，改变为现金一次性支付，但童永森出具的收据上并未注明以“现金”方式支付租金。而另一方面，从实际履行的转账记录上看。郭素艳分别于2016年12月16日、12月20日、12月23日向童永森转账的50000元、35000元、20000元及陈新妹、童信聪于2017年1月26日收取的30000元，四笔款项总额为135000元，与童永森于2017年1月26日出具的收据数额相符，内容相互印证。因此，上诉人主张其于2017年1月26日以现金形式一次性向童永森支付租金13.5万元，缺乏事实和法律依据，一审法院认定“童永森于2017年1月26日出具的金额为135000元《收据》是郭素艳支付的2016年10月、11月、12月共三个月租金”并无不当，本院予以维持。上诉人此项上诉理由不充分，本院不予支持。 第二个争议焦点。首先，童永森与郭素艳于2017年5月18日签订的《欠条》仅对2017年4月10日至2017年6月10日所欠租金进行结算，对双方租赁关系何时终止、是否于2017年6月10日结束，该《欠条》没有明确表示。其次，根据《合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”另，童永森与郭素艳签订的《房屋租赁合同》约定：如乙方房屋
租赁期满，乙方要将房屋的物品及设备以清单明细交还甲方。上诉人郭素艳主张案涉房屋已于2017年6月10日租赁期限届满，但未能提供相关撤场材料、移交清单等证据证明其已于租赁期限届满时返还租赁物，或双方已解除《房屋租赁合同》的证据。第三，据银行流水显示，郭素艳于2017年9月5日向童永森转账40000元（转账附言：来富水疗八月租金）。上诉人郭素艳主张该笔转账是2016年8月至9月份租金，既未能提供证据其主张，相隔一年后支付租金，也不符合常理。即根据《房屋租赁合同》约定及双方交易习惯，该转账款应为2017年8月至2017年9月的租金。因此，上诉人郭素艳诉请其与童永森的租赁关系于2017年6月10日终止的主张缺乏事实和法律依据，一审法院对此认定正确，本院予以维持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7375元，由上诉人郭素艳负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-28 14:58:39
郭素艳与陈新妹、童信聪房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
广东省清远市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤18民终3661号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭素艳。
委托诉讼代理人：卢诗韵，广东朝纲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈新妹。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：童信聪。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：李劲涛，广东明典律师事务所律师。
上诉人郭素艳与被上诉人陈新妹、童信聪民间借贷纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郭素艳上诉请求:1、撤销一审判决第一项;2、驳回陈新妹、童信聪的诉讼请求，支持郭素艳的反诉请求;3、案件受理费用由陈新妹、童信聪承担。理由:一、郭素艳已经向童永森支付款项共计66.5万元，其中于2017年1月26日以现金形式一次性支付13.5万元。涉案房屋全部租金已全额支付，原审认定事实不清。二、郭素艳与童永森约定租赁关系于2017年6月10日终止，双方已经以签订《欠条》的形式对租金及租期进行结算，原审判决要求郭素艳支付2017年6月10日之后的租金没有事实和法律依据。三、2017年9月郭素艳向童永森转账的45000元，虽备注是8月份租金，但未明示年份。该笔转账支付的是2016年8、9月份租金。双方的租赁合同已于2017年的6月份终止，如果郭素艳在2017年6月之后继续租赁童永森的商铺且出现拖欠租金的情形，为何童永森既没有向郭素艳催收，也没有就2017年9月、10月、11月的租金进行任何结算。故郭素艳与童永森的租赁合同关系于2017年6月份已经终止。
被上诉人口头答辩称：郭素艳一直使用涉案房屋到2017年11月份，郭素艳提供的流水也显示其2017年9月仍在交租。而且，郭素艳使用租赁房屋进行经营的公司主体2017年11月份才注销，若郭素艳6月份就终止合同，为何要5个月后才注销。另外，童永森多次催促支付拖欠的租金，但郭素艳以各种理由拖延，故在陈新妹、童信聪提供的证据里有三份关于租赁期间的欠条，最后一张欠条时间为2017年5月18日。在郭素艳逾期支付时，童永森没有解除合同，是因为郭素艳苦苦哀求，希望能通融。至于童永森与郭素艳双方的对话，童永森在2019年7月10日突发心肌梗塞突然去世，故2019年7月10日之前的双方对话、聊天记录不得而知。据公司员工的反映，是一直有催促交款。在童永森离世后，陈新妹、童信聪也有联系过郭素艳支付，但郭素艳一直没有理睬。
被上诉人陈新妹、童信聪向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令郭素艳立即向陈新妹、童信聪支付房屋租金共计人民币410000元及逾期支付违约金（违约金自起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率计算至被告清偿全部租金之日止）；2、一审诉讼费用由郭素艳承担。
上诉人郭素艳向一审法院提出反诉请求：一、请求判令陈新妹、童信聪向郭素艳退回保证金35000元；二、一审诉讼费由陈新妹、童信聪承担。
一审法院认定事实：陈新妹与童永森为夫妻关系，二人婚后育有一子童信聪，2019年7月10日童永森去世，陈新妹、童信聪是童永森全部第一顺位继承人。2013年4月8日，出租人（甲方）童永森与承租人（乙方）郭素艳签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将清远市清城区下濠基132号之一（现名叫新濠休闲中心）场地租赁范围主楼一至五层房屋、厨房、停车场等按现状出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月10日至2015年4月10日止，第一年前六个月该房屋租金为人民币30000元整，第一年后六个月租金为人民币33000元整，第二年租金为人民币37000元整，乙方在每月15日前向甲方支付下月租金，支付方式为银行转账至甲方指定银行账户。合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币200000元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方三天内将该保证金全部无息退还给乙方。两年租赁期满后，在甲方不拆迁房屋的情况下，继续租给乙方使用一年，期限为2015年4月10日至2016年4月10日租金每月为42000元，第三年租赁期满后，在甲方不拆迁房屋的情况下，继续租给乙方使用一年，2016年4月10日至2017年4月10日租金每月为45000元。签订合同当天，郭素艳向童永森支付租赁保证金200000元，童永森出具《收据》予以确认。2014年5月20日，甲方童永森与乙方郭素艳另签订一份《补充协议》，双方经协商达成如下协议：2014年2月10日至2015年4月9日租赁租金调整为每月30000元，
原合同租赁期满，如新濠休闲中心未计划拆迁，同时乙方有意向续租的条件下，甲方同意与乙方续租期1年即2015年4月10日至2016年4月9日，租金每月33000元，如第三年租赁期满，甲方不拆迁房屋，甲方同意与乙方在续租1年即2016年4月10日至2017年4月9日，租金每月37000元。甲方同意将位于新濠休闲中心副楼即原卡拉OK（以下简称副楼）租给乙方使用，租期为2014年9月10日至2015年4月9日，租金每月8000元，原合同租赁期满，如副楼未计划拆迁，同时乙方有意向续租的条件下，甲方同意与乙方续租期1年即2015年4月10日至2016年4月9日，租金每月8000元，如第三年租赁期满，甲方不拆迁房屋，甲方同意与乙方在续租1年即2016年4月10日至2017年4月9日，租金每月8000元。本协议与原合同发生争议的，按本协议执行，如本协议未说明的则以原合同执行，如本协议及原合同未尽事宜，甲乙双方另行商议。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，2016年7月13日，郭素艳出具一份《欠条》，载明郭素艳拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2016年4月、5月、6月、7月共四个月租金180000元。2016年10月6日，郭素艳出具一份《欠条》，载明郭素艳拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2016年8月、9月共两个月租金90000元。2017年1月26日，童永森向郭素艳出具一份《收据》，载明收到郭素艳交来来富水疗酒店租金合计135000元，其中该收据中注明此租金是2016年10月、11月、12月3个月租金。2017
年5月18日，郭素艳出具一份《欠条》，载明郭素艳拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2017年4月10日至2017年6月10日租金共90000元。
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