高密市晟龙地产开发有限公司、李智房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审结日期】2022.05.06
【案件字号】(2022)鲁07民终1579号
【审理程序】二审
【审理法官】薛居亮宫磊贾元胜
【审理法官】薛居亮宫磊贾元胜
【文书类型】判决书
【当事人】高密市晟龙地产开发有限公司;李智
【当事人】高密市晟龙地产开发有限公司李智
【当事人-个人】李智
【当事人-公司】高密市晟龙地产开发有限公司
【代理律师/律所】安继强山东潍水律师事务所
【代理律师/律所】安继强山东潍水律师事务所
【代理律师】安继强
【代理律所】李晟和张睿的儿子山东潍水律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】高密市晟龙地产开发有限公司
【被告】李智
【权责关键词】无效撤销违约金过错支付违约金合同约定关联性质证维持原判发回重审执行异议查封
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【本院查明】二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否应当就逾期办理房产证向被上诉人承担违约责任。上诉人在合同约定期间内，未能按照约定为被上诉人办理房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张其逾期办理房产证系因法院查封行为导致，上诉人不存在过错，该上诉理由不属于法律规定的免责事由，本院不予采信。上诉人还主张，被上诉人在住房验收交接表上签字的行为，说明被上诉人放弃追究上诉人延期办证违约责任。根据法律规定，向合同相对人主张违约责任系当事人的重要权利，该住房验收表上的上述约
定，属于免除上诉人主要义务、排除被上诉人主要权利的格式条款，上诉人作为格式条款的提供方，未就该条款提醒被上诉人注意亦没有作出说明一审法院对该理由不予采信，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人高密市晟龙地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 23:48:04
【一审法院查明】一审法院认定事实：李智、晟龙公司于2018年5月8日签订ＹＳ0077336号山东省新建商品房买卖合同(预售)，约定李智购买晟龙公司开发的位于高密市朝阳街道朝阳××街(西)1188号南湖壹号小区12幢1单元1202号房屋一套、Ｂ12储藏室一个、Ｄ12-24车位一个。房屋建筑面积133.24平方米，单价为每平方米5698元，房款为759202元，储藏室价款为19000元，车位价款为100000元。合同约定出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。还约定，买卖人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖
人的原因，买卖人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证(不动产权证)的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、经双方协商后，合同继续履行。 合同签订后，李智依约履行义务，缴纳房款229202元、储藏室款19000元、车位款100000元，另外向银行办理了房款商业贷款手续，贷款530000元。
【一审法院认为】一审法院认为李智、晟龙公司签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。按照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买卖受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移房屋所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条
规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，合同签订后，李智作为购房人已经履行了支付房款的义务，但晟龙公司作为房屋出售人未按约履行办证义务，构成违约，晟龙公司应承担相应的违约责任。因双方之间的合同约定双方经协商继续履行合同，但并未约定违约金，故应按法律规定计算。李智缴纳商品房、储藏室款项其计778202元，其主张按照766893.82元为基数计算违约金，系对自己合法权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。根据双方合同履行情况，一审法院确认逾期办证违约金的计算方式为：以766893.82元为基数，自2019年6月27日起计算至办理产权登记之日止，按日万分之0.5计算。
【二审上诉人诉称】晟龙公司上诉请求：1.撤销高密市人民法院(2021)鲁0785民初4617号民事判决，依法改判或者发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人逾期办证，违反合同约定，承担违约责任是对案件基本事实认定错误。1、上诉人
已经按照合同约定，积极协助被上诉人办理相关证件手续。上诉人与被上诉人于2018年5月8日签订商品房预售合同，当日便去高密市住建局办理了正式的预告登记、网签备案等手续，并积极协助被上诉人办理产权证书。2、涉案房屋并非因上诉人原因而无法办证，而是由于潍坊市中级人民法院及胶州市人民法院对涉案房屋的错误查封，导致被上诉人无法办理房产证。逾期办证并非上诉人原因导致的，上诉人不存在违约责任，也不应该支付违约金，一审法院判决上诉人违约并支付违约金有违公平原则。3、上诉人对涉案房屋已被查封的事实是直至2020年12月前去配合业主前往高密市不动产中心办理时才被告知包括被上诉人的16套房屋被查封，在此之前上诉人完全不知情也无法知情，潍坊中院及胶州市人民法院查封该批房屋时并未将任何书面材料送达至上诉人处，在得知业主房屋被查封后，上诉人积极配合包括被上诉人在内的16名业主前往潍坊中院及胶州法院提出执行异议，且原审法院认定2018年至今多年时间里未就查封措施提出异议属事实认定错误，就执行异议程序来说，上诉人作为被申请执行人，在房屋已经办理网签的情况下，无权作为异议人提出异议，只能配合业主来提出。二、被上诉人自愿放弃追究上诉人逾期办证的违约责任。住房验收交接表中明确载明：自验收交接之日起，开发商除按规定质量保证期内的售后服务责任外，不再承担任何内容的违约责任，业主除要求开发商应承担的质保期内的责任外，放弃开发商其他违约责任。
该约定充分证明，被上诉人主动放弃包括追究上诉人延期办证违约责任在内的一切违约责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
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