张敬轩 出柜【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审结日期】2021.09.14
【案件字号】(2021)沪02民终8793号
【审理程序】二审
【审理法官】周刘金王伟徐庆
【审理法官】周刘金王伟徐庆
【文书类型】判决书
【当事人】姜苏京;陈方红;姜天晨;上海金轩大邸房地产项目开发有限公司
【当事人】姜苏京陈方红姜天晨上海金轩大邸房地产项目开发有限公司
【当事人-个人】姜苏京陈方红姜天晨
【当事人-公司】上海金轩大邸房地产项目开发有限公司
【代理律师/律所】胡晓红上海申拓律师事务所;冯嘉伟上海申拓律师事务所
【代理律师/律所】胡晓红上海申拓律师事务所冯嘉伟上海申拓律师事务所
【代理律师】胡晓红冯嘉伟
【代理律所】上海申拓律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】姜苏京;陈方红;姜天晨
【被告】上海金轩大邸房地产项目开发有限公司
【本院观点】关于姜苏京、陈方红、姜天晨就案涉商品房预售合同效力所提上诉意见。
【权责关键词】无效欺诈撤销合同过错恢复原状合同约定新证据关联性诉讼请求维持原判发回重审查封变卖
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【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，关于姜苏京、陈方红、姜天晨就案涉商品房预售合同效力所提上诉意见。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而根据现已查明的事实，金
轩公司就金轩大邸房屋至今仍未取得商品房预售许可证明。故对姜苏京、陈方红、姜天晨主张案涉商品房预售合同有效的上诉意见，本院不予采纳。 关于姜苏京、陈方红、姜天晨就金轩公司所承担的责任性质所提上诉意见。首先，根据相关法律规定，合同无效的情形下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此时有过错的一方所承担的责任性质属于缔约过失责任。其次，姜苏京、陈方红、姜天晨上诉主张本案应当适用《中华人民共和国民法典》第五百零二条关于“报批条款”效力的法律规定，但该规定仅适用于合同未生效的情形，而案涉商品房预售合同依法应属无效，故《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定并不适用于本案。综合上述情况，对姜苏京、陈方红、姜天晨主张金轩公司应当承担违约责任的上诉意见，本院亦不予采纳。 关于姜苏京、陈方红、姜天晨就金轩公司所承担的责任范围所提上诉意见。陈方红、姜天晨、陈松贞将四平路房屋售出后，该房屋市场价值的变化即与陈方红等人无关。即使确如姜苏京、陈方红、姜天晨所述，变卖四平路房屋是为筹集资金支付金轩大邸房屋最后一期购房款，四平路房屋的增值利益损失亦不属于其因案涉商品房预售合同无效而受到的损失。还需要指出的是，姜苏京、陈方红、姜天晨作为买受人，理应审慎核实出卖人是否取得商品房预售许可证明，而案涉商品房预售合同中预售许可证编号一栏空白已足以说明其在购房过程中并未尽到
合理的注意义务，对于因案涉商品房预售合同无效而受到的损失，姜苏京、陈方红、姜天晨亦应承担相应责任。综合上述情况，对姜苏京、陈方红、姜天晨主张金轩公司应当赔偿其变卖四平路房屋损失2，700，000元的上诉意见，本院也不予采纳。 综上所述，姜苏京、陈方红、姜天晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币28，400元，由上诉人姜苏京、陈方红、姜天晨共同负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 18:39:12
【一审法院查明】一审法院认定事实：金轩公司于2001年6月成立，从事开发位于上海市虹口区四平路、天宝路、新港路附近的金轩大邸房产项目，朱金轩为法定代表人。2008年6月，金轩公司登记的股东为上海金轩(集团)有限公司。同年10月，金轩公司登记的股东为方向阳、上海金轩(集团)有限公司，法定代表人为方向阳。2010年6月，金轩公司登记的股东为方培林、刘富君，方培林为法定代表人。上海金轩(集团)有限公司成立于1997年1月，朱金轩持股比例90％。 2011年1月7日，姜苏京、陈方红、姜天晨与金轩公司订立商品房预
售合同，约定姜苏京、陈方红、姜天晨向金轩公司购买金轩大邸房屋，建筑面积暂定为151平方米，每平方米单价20，000元，总价为3，020，000元，金轩公司于2011年10月31日前交房等。合同第一条记载，房屋已具备预售条件，预售许可证编号一栏空白。合同落款盖有金轩公司合同专用章、朱金轩印章。同日，姜苏京、陈方红、姜天晨支付金轩公司购房款2，000，000元。同月，陈方红、姜天晨及案外人陈松贞将三人名下四平路房屋以1，000，000元价格售出。同月27日，姜苏京、陈方红、姜天晨支付金轩公司购房款1，020，000元。金轩公司出具了购房款3，020，000元收据。金轩大邸13、14、15号属于6号楼，于2007年开工建造。 2014年6月20日，朱金轩因涉嫌犯罪被依法逮捕。本院经审理认定，朱金轩自2007年起，在未取得预售许可证的情况下，以金轩公司名义将6号楼内的70余套住宅及10余套商铺，通过订立商品房预售合同的方式违规对外预售，并从2009年6月起，在已订立预售合同，已收取相应房款或以房产作抵押借款的情况下，隐瞒事实，又将同一套房屋与他人重复订立预售合同，并重复收取相应房款或者以房产作抵押向他人再次借款。朱金轩作为金轩公司及其关联企业上海金轩假日酒店有限公司单位犯罪中直接负责的主管人员，应当承担刑事责任。2016年12月，本院判决，对朱金轩以合同罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产1，000，000元；撤销上海市奉贤区人民法院(2012)奉刑初字第13
1号刑事判决中以伪造公司印章罪对朱金轩判处有期徒刑一年，缓刑二年的缓刑部分，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产1，000，000元；非法所得的一切财物予以追缴并发还各被害人，不足部分责令退赔。2017年11月，上海市高级人民法院裁定驳回朱金轩上诉，维持原判。陈方红等系该案的被害人，朱金轩骗取的资金中，包含姜苏京、陈方红、姜天晨现主张的购房款3，020，000元。金轩公司涉及多起诉讼，其名下所有资产均被查封。6号楼建筑已结构封顶，金轩公司至今未获得预售许可证。
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