邱飞与陈雪敏、黄小娟房屋买卖合同纠纷二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审结日期】2021.06.18
【案件字号】(2021)粤06民终4912号
【审理程序】二审
【审理法官】郑正坚邱程辉潘伟丹
黄海冰离婚【文书类型】判决书
【当事人】邱飞;陈雪敏;黄小娟
【当事人】邱飞陈雪敏黄小娟
【当事人-个人】邱飞陈雪敏黄小娟
【代理律师/律所】叶文晖广东盈隆(佛山)律师事务所;麦小英广东盈隆(佛山)律师事务所;颜延广东杰泰律师事务所;周建生四川恪诚律师事务所
【代理律师/律所】叶文晖广东盈隆(佛山)律师事务所麦小英广东盈隆(佛山)律师事务所颜延广东杰泰律师事务所周建生四川恪诚律师事务所
【代理律师】叶文晖麦小英颜延周建生
【代理律所】广东盈隆(佛山)律师事务所广东杰泰律师事务所四川恪诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】邱飞
【被告】陈雪敏;黄小娟
【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】完全民事行为能力无效欺诈胁迫恶意串通催告撤销违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证据不足证据交换质证高度盖然性诉讼请求变更诉讼请求开庭审理维持原判发回重审执行异议查封拍卖
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【更新时间】2021-12-22 02:13:06
邱飞与陈雪敏、黄小娟房屋买卖合同纠纷二审判决书
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤06民终4912号
当事人 上诉人(原审原告)：邱飞。
委托诉讼代理人：叶文晖，广东盈隆(佛山)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦小英，广东盈隆(佛山)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈雪敏。
委托诉讼代理人：颜延，广东杰泰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：黄小娟。
委托诉讼代理人：周建生，四川恪诚律师事务所律师。
审理经过 上诉人邱飞因与被上诉人陈雪敏、黄小娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2020)粤0607民初2737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 邱飞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持邱飞的全部诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决没有正确认识《协议书》《购房协议书》的交易背景，《购房协议书》仅是《协议书》中“部分条款”的细化补充，是邱飞与陈雪敏之间处理债权债务的一部分。根据《协议书》约定，协议中确定交易内容不仅是单纯考虑房屋转让，还包括双方权衡其他各方面利益后所得。是双方全面衡量后达成公平交易，自愿且符合市场规律，不存在有违公平性问题，也不存在胁迫、欺诈等行为。一审判决事实认定不完整，未将《协议书》第五条约定的内容进行认定，存在严重错误。
二、一审判决适用法律错误，酌定的违约金不能弥补邱飞的实际损失。(一)邱飞因陈雪敏违约而造成的损失包括房屋转售获益损失和资金占用损失，而非一审判决认定的510000元。1.房屋转售获益损失。如《协议书》如约履行，则涉案房屋的所有权应属邱飞所有，但因陈雪敏违约擅自把涉案房屋出售给黄小娟，导致邱飞丧失涉案房屋转售对价的经济利益。根据邱飞二审举证，同时段、同地段的房屋价值超过1400000元，即便参照陈雪敏向黄小娟出售房屋的价格，邱飞该部分的可得利益也达1332000元。2.资金占用损失。陈雪敏非法获取该利益，因资金被其占用而产生的损失同样属于合同履行后邱飞可获得的利益范畴，因此应以1332000元为基数，自2020年9月2日(即陈雪敏足额收取黄小娟购房款之日)起暂计至2021年5月1日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失为344
19.62元。(二)《购房协议书》约定的违约金并无过分高于实际损失，一审法院不应调整。根据《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，邱飞的损失至少已达1366419.62元，在该损失金额基础上上调30%后，该金额与《购房协议书》中约定的1890000元违约金相差并不大，可认为不属于上述司法解释规定的“过分高于”范畴。退一步讲，即便需要调整，也只应对超过1776345.5元的部分进行调整。
三、一审判决严重违背合同法的基本精神。一审法院无视双方约定的违约金条款和对违约金调整的法律规定，不合理地采用以契价为标准核算实际损失，采取主观酌定方式认定违约责任，不仅超出了合理的裁量范围，更使违约方从违约行为中获取巨大非法利益，违背了最基本的公平原则和诚实信用原则。
四、黄小娟是赔偿邱飞损失的责任主体。陈雪敏与黄小娟的房屋买卖交易属恶意串通。(一)陈雪敏在涉案房屋没有解封前即挂牌中介售卖涉案房屋，黄小娟与陈雪敏在涉案房屋没有解封前即签订《房地产买卖合同》，不合常理。(二)在涉案房屋解封当日二人立即办理了过户登记，明显刻意安排。(三)陈雪敏与黄小娟是朋友关系，黄小娟应对陈雪敏的婚姻状况知情，但其仍愿意冒险购买可能存在夫妻财产争议的房屋，明显陈雪敏与黄小娟以恶意串通
的方式导致《购房协议书》无法正常履行，二人共同对邱飞造成损害，应承担连带赔偿责任。
二审被上诉人辩称 陈雪敏辩称，(一)虽然一审判决在事实认定上向邱飞倾斜，陈雪敏对部分事实认定不认同，但为免长期诉累，仍尊重一审判决。1.邱飞与陈雪敏签署《购房协议书》仅是达成初步意向，其后邱飞并未按照协议约定支付足额对价。邱飞虽持有陈雪敏签名的收据，但无法举证证明其支付了定金150000元，既没有转账记录，也没有现金提现记录予以佐证，一审判决仅以“一个具有完全民事行为能力的成年人，理应意识到向邱飞出具收据的法律后果”为由错误推定邱飞支付了150000元。事实上，该收据并非陈雪敏向邱飞出具，而是邱飞提前写好，要求陈雪敏签名。另外，由第三人转账支付的部分款项实为邱飞用于偿还以陈雪敏名义每月向中国储蓄银行抵押贷款700000元的还款额。2.《购房协议书》《协议书》不是严格意义上的买卖合同，两份协议均没有填写车位产权号及标准车位价格。其后因邱飞没有按照协议约定支付足额对价，涉案房产及车位没有进一步签订房屋买卖合同，更没有办理网签手续，且邱飞至今从未向陈雪敏催告或主张过权利。3.《购房协议书》是在邱飞胁迫下所签，约定的购房款明显不等价。涉案两套房屋加一个车位的市场价低至630000元，明显不等价。另外，离婚协议约定以陈雪敏的名义将涉案房屋向银行抵押贷款700000元，借
款由邱飞支配，未用于共同生活，债务由邱飞承担，而《购房协议书》则约定偿还抵押贷款后房产归邱飞，明显存在矛盾。
(二)一审判决适用法律正确，对违约责任的认定有理有据，陈雪敏表示认同。1.邱飞在签订《购房协议书》后对涉案房产及车位没有进一步签订房屋买卖合同，更没有办理网签手续，其怠于主张自己的权利。本案中，涉案房屋按揭贷款偿还完毕后，涉案房屋也不存在任何权利负担，邱飞没有及时办理过户，也没有采取相应的法律手段请求陈雪敏配合办理产权过户，从侧面更进一步印证邱飞清楚知道协议并非属于实质意义上的房屋买卖合同。2.邱飞一审中主动请求解除《购房协议书》及《协议书》中关于涉案房屋的买卖约定，同时也是对违约金条款的否定。两套房屋加一个车位约定的房价明显低于市场价格的一半，邱飞明显知道该价格不等价，不合常理，从而对一审诉求不自信。3.购房款的三倍违约金约定明显过高，不符合本案的特殊背景和基本事实，且邱飞无法举证证明其有其他损失。
(三)黄小娟并非邱飞损失的责任主体。黄小娟与陈雪敏就涉案房屋签订了正式的《房地产买卖合同》，并办理了网签手续，双方约定的交易价格亦没有明显低于市场价格，且黄小娟已按照合同约定支付了全部对价，履行了合同约定，邱飞没有证据证明黄小娟与陈雪敏存在恶意串通的主观过错。
二审中，陈雪敏补充如下答辩意见：1.一审法院已查明相关630000元债务是邱飞的公司所用。2.涉案车位的贷款已偿还完毕，邱飞没有提出对涉案房屋、车位过户的请求，涉案车位曾被查封，邱飞提出异议，但因上述原因被驳回。3.涉案房屋使用人是陈雪敏，邱飞并没有因为陈雪敏的行为产生其他损失。
黄小娟辩称，黄小娟与陈雪敏于2020年6月3日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。陈雪敏为涉案房屋的权利人，涉案合同没有违反法律规定，黄小娟依据合同约定向陈雪敏支付购房款，邱飞要求黄小娟承担连带责任无理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原告诉称 邱飞向一审法院起诉请求：1.陈雪敏、黄小娟立即协助邱飞办理位于佛山市三水区雅某居十座1201、1202房过户到邱飞名下的相关手续；2.陈雪敏立即协助邱飞办理位于佛山市三水区雅某居十座地下1104车位过户到邱飞名下的相关手续；3.陈雪敏向邱飞支付不配合办理过户手续的违约金1690000元；4.本案全部诉讼费用由陈雪敏、黄小娟承担。第二次开庭审理后，邱飞将诉讼请求变更为：1.解除邱飞与陈雪敏于2016年7月22日签订的《协议书》第二条条款的约定及解除邱飞与陈雪敏于2016年8月5日签订的《购房协议书》关于坐
落于佛山市三水区雅某居十座1201、1202房的房屋买卖的约定；2.陈雪敏立即无条件协助邱飞办理坐落于佛山市三水区雅某居十座地下1104车位过户到邱飞名下的转户手续；3.陈雪敏退还邱飞购房款520000元并赔偿购房款总价三倍金额1890000元给邱飞；4.黄小娟对第三项诉讼请求承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由陈雪敏、黄小娟负担。
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