雷菲、陈华佗等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】广东省广州市中级人民法院 
【审理法院】广东省广州市中级人民法院 
【审结日期】2021.11.08 
【案件字号】(2021)粤01民终21198号 
【审理程序】二审 
【审理法官】刘卉 
【文书类型】判决书 
【当事人】雷菲;陈华佗;邓集春;范儒恒  范雷老婆
【当事人】雷菲陈华佗邓集春范儒恒 
【当事人-个人】雷菲陈华佗邓集春范儒恒 
【代理律师/律所】黄立胜广东君南律师事务所;靳东月广东君南律师事务所 
【代理律师/律所】黄立胜广东君南律师事务所靳东月广东君南律师事务所 
【代理律师】黄立胜靳东月 
【代理律所】广东君南律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】雷菲;陈华佗;范儒恒 
【被告】邓集春 
【本院观点】本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律
规定。 
【权责关键词】无效代理实际履行违约金过错第三人证据不足新证据关联性合法性质证诉讼请求反诉开庭审理缺席判决维持原判强制执行折价 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【更新时间】2021-11-27 01:06:27 
雷菲、陈华佗等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤01民终21198号
当事人    　上诉人(原审被告)：雷菲。
    　上诉人(原审被告)：陈华佗。
    　被上诉人(原审原告)：邓集春。
    　委托诉讼代理人：黄立胜，广东君南律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：靳东月，广东君南律师事务所律师。
    　原审第三人：范儒恒。
审理经过    　上诉人雷菲、陈华佗因与被上诉人邓集春、原审第三人范儒恒房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市***区人民法院(2020)粤0111民初25921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2021年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人雷菲、被上诉人邓集春的委托诉讼代理人靳东月、原审第三人范儒恒到庭参加了诉讼，上诉人陈华佗经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　雷菲、陈华佗共同上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回邓集春诉讼请求。事实和理由：一、雷菲、陈华佗与邓集春之间没有房屋买卖合同关系，当时是案外人陈超介绍雷菲、陈华佗买房，但雷菲、陈华佗当时并无足够资金，陈超说开发商还欠邓集春工程款，可为雷菲、陈华佗担保购房款，故雷菲才误写了借条给邓集春，邓集春不是开发商，其无权卖房。二、雷菲支付了15万元给邓集春，按照银行利息2%计算，每个月利息为3000元，该利息远超邓集春的房子占有使用费680元/月。三、本案应追加案外人钟继邦为第三人。钟继邦是城中城小区的法人代表兼开发商，钟继邦有权买卖房屋，其于2013年写给雷菲的购房合同应为有效，同时开具了收据，没有理由在2018年说合同无效。如果钟继邦收了钱又说合同无效，那小区里就乱了套。故雷菲、陈华佗申请钟继邦到场说明其称“当时不知情错写了合同”是怎么回事。
二审被上诉人辩称    　邓集春二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，雷菲、陈华佗的上诉请求和理由均不能成立，鉴于雷菲、陈华佗的上诉请求不可分割，对于陈华佗未到庭产生的法律后果，应当由雷菲、陈华佗二人共同承担。
    　原审第三人范儒恒二审述称：对一审判决处理的邓集春与雷菲、陈华佗之间的关系，范
儒恒没有异议。范儒恒已经另案起诉雷菲要求退款，并已获得法院支持，该案已经进入强制执行阶段，但范儒恒目前还没有拿到钱，法院已将雷菲列为失信被执行人。范儒恒希望雷菲尽快退款。
原告诉称    　2020年6月16日，邓集春向一审法院起诉请求：一、确认邓集春与雷菲、陈华佗之间的房屋买卖合同关系无效；二、雷菲、陈华佗立即腾空并退还12xx房给邓集春；三、雷菲、陈华佗向邓集春支付房屋占用费150000元(自雷菲、陈华佗实际占用之日至实际腾空交付之日，暂计至2020年5月7日)；四、本案全部诉讼费由雷菲、陈华佗承担。一审诉讼中，一审法院依法追加第三人范儒恒参加诉讼。邓集春明确变更其第二项诉讼请求为要求范儒恒与雷菲、陈华佗向其腾空交付12xx房。
一审法院查明    　一审法院经审理查明：雷菲于2013年3月20日向邓集春出具一份借条，内容为其确认欠邓集春房款448000元，还款情况为2013年3月13日首付10万元，2013年12月30日前付10-15万元，2014年8月1日前付10万元，2014年12月30日前付清。后邓集春将12xx房交付雷菲使用。2017年4月11日，雷菲向刘青芳转账50000元。一审庭审中，邓集春主张刘青芳为其妻子，并确认其已收到雷菲支付的房款合计150000元。雷菲对此没有异议，
但主张邓集春当时自称系涉案楼盘的承建商，开发商尚欠其工程款，并表示可以为其购房进行担保，其才出具了上述借条，且邓集春未表示12xx房属于其所有；同时，雷菲主张邓集春无法为其出具安置房证，且开发商钟继邦称邓集春的工程款已经付清，其遂向钟继邦支付了12xx房的尾款348000元，由钟继邦为其办理了安置房证。
为证明各自主张的事实，邓集春提交了以下证据：一、龙归城中城小区项目开发建设确认函，拟以此证明鑫华投资公司是广州市太和镇龙归城中城小区工程的业主方；二、建筑施工补充合同、工程施工管理协议书，拟以此证明其为广州市太和镇龙归城中城小区工程的实际施工人之一；三、工程款结算总表、邓集春收款明细表、购房抵扣工程款协议，拟以此证明其与鑫华投资公司确认以12xx房作价448000元抵扣工程款；四、致荣乐物业公司的函，拟以此证明其向物业公司函述向雷菲、陈华佗出售12xx房的情况，且鑫华投资公司确认属实；五、陈华佗出具的协议，拟以此证明陈华佗确认雷菲、陈华佗共同向其购买12xx房以及承诺在2017年12月15日前付清尾款300000元的事实；六、钟继邦出具的证明，拟以此证明钟继邦系在不知情的情况下向雷菲签订12xx房的安置房协议书；七、(2018)粤0103执5359号执行裁定书，拟以此证明雷菲向钟继邦支付的280000元为借款；八、(2019)粤01民终16695号民事判决书，拟以此证明雷菲、陈华佗将12xx房转卖给第三人的事实；九、广州市***区居住
用房租金参考价及荣乐物业公司出具的证明，拟以此证明12xx房的租金参考价。经质证，雷菲表示对致荣乐物业公司的函、陈华佗出具的协议以及钟继邦出具的证明等三份证据不予确认，但确认协议上的签名为陈华佗的签名；对其他证据的真实性没有异议，但仅能证明邓集春是承建商，邓集春不是开发商不能卖房。范儒恒对上述证据没有异议。