范娅娜、韩宁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院
【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院
【审结日期】2020.08.21
【案件字号】(2020)豫03民终1035号
【审理程序】二审
【审理法官】王春峰姬秋萍李丹杰
【审理法官】王春峰姬秋萍李丹杰
【文书类型】判决书
【当事人】范娅娜;韩宁;洛阳华居房地产营销策划有限公司
【当事人】范娅娜韩宁洛阳华居房地产营销策划有限公司
【当事人-个人】范娅娜韩宁
【当事人-公司】洛阳华居房地产营销策划有限公司 范雷老婆
【代理律师/律所】郝雄伟河南洛太律师事务所;李欢河南洛太律师事务所;李秀春河南广文律师事务所;张优良河南广文律师事务所
【代理律师/律所】郝雄伟河南洛太律师事务所李欢河南洛太律师事务所李秀春河南广文律师事务所张优良河南广文律师事务所
【代理律师】郝雄伟李欢李秀春张优良
【代理律所】河南洛太律师事务所河南广文律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】范娅娜;洛阳华居房地产营销策划有限公司
【被告】韩宁
【本院观点】一审认定案涉合同合法有效，本院予以确认。
【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证据不足证据交换新证据质证诉讼请求反诉发回重审查封冻结
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，一审认定案涉合同合法有效，本院予以确认。本案二审争议的焦点为违约主体的确定问题。案涉合同约定，范娅娜应于2019年7月26日前将该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最晚于2019年8月25日前办理完毕注销抵押登记手续；韩宁于2019年8月10日将购房款/首付款人民币630000元以房管局监管支付方式支付范娅娜。根据二审查明的事实，范娅娜于2019年7月26日向该房屋的原贷款机构兴业银行提交
了提前还款申请，因案涉合同约定韩宁20某某年8月10日支付首付款的方式是以房管局监管方式支付，根据相关二手房买卖政策，案涉房屋抵押登记未注销，无法进行资金账户监管。但范娅娜在2019年8月10日未完成抵押登记注销手续，并不违反合同约定。在2019年8月10日无法完成房管局监管方式支付首付款的情况下，双方未能就支付方式另行达成一致意见继续履行案涉合同，故一审判令解除案涉合同，本院予以确认。本案纠纷系各方当事人在签订案涉合同时未尽到审慎义务，未能充分考虑合同履行先后的逻辑顺序，导致合同条款约定本身存在冲突，客观上履行不能，故均不构成违约。但合同解除后，范娅娜应返还韩宁已经支付的25000元定金。一审认定范娅娜违约并承担相应违约责任，缺乏事实依据与法律依据，本院予以纠正。 综上所述，范娅娜的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6153号民事判决第一项； 二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6153号民事判决第二项、第三项； 三、范娅娜于本判决生效之日起十日内返还韩宁定金25000元； 四、驳回韩宁的其他诉讼请求； 五、驳回范娅娜的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8375元，减半收取计4188元，保全费2845元，共计7033元，由韩宁承担4033元，范娅娜承担3000元。反诉费1650元，由范娅娜负担。二审案件受理费11325元（含反诉费3800元），由韩宁负担6000元、范娅娜负担5325元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 02:44:42
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年7月25日，韩宁通过华居公司的居间服务同范娅娜就其所有的位于洛阳市××区××路××1-1501房屋签订了《洛阳市存量房屋买卖合同》，甲方为范娅娜，乙方为韩宁，成交价为2075000元，合同第一条第(四)项约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行，抵押日期为：2016年12月20日，他项权利证号为：X，该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月26日前该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；合同第五条第1.约定：乙方于2019年8月10日将购房款/首付款人民币(小写)630000元(大写)陆拾叁万元整(不包含前期支付全部定金)以房管局监管支付的方式支付甲方。第十条第(一)项规定：甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务
的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第十条第(二)项规定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3．逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将房屋出售给第三方的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。第十条第(三)项规定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3.拒绝购买该房屋的;4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。合同签订当日，韩宁即同范娅娜的丈夫孙海民（同时系华居公司员工）、华居公司员工周亚婷、赵蕊一同去看了涉案房屋，同日向范娅娜交纳定金25000元，后双方在履行合同的过程中，韩宁认为范娅娜没有按照约定向抵押银行提出解押申请，范娅娜认为韩宁没有按照约定支付首付款630000元，双方发生纠纷，诉于法院。另查明：中华人民共和国住房和城乡建设
部建房规(2019)5号《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》第五条第(二)项规定，办理房屋网签备案的房屋，应具备相应的交易条件，以下情形不得进行房屋网签备案：新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；存在查封等限制交易情形的；政策性住房未满足上市交易条件的；按照政策限制转让的；租赁房屋存在禁止出租情形的；属于禁止抵押范围的。
【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。韩宁、范娅娜双方所签订的《洛阳市存量房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方交易的目的是涉案房屋的买卖，即韩宁支付价款取得房屋，范娅娜交付房屋获得价款。韩宁、范娅娜双方签订合同第一条第(四)项约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行，抵押日期为：2016年12月20日，他项权利证号为：X，该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月26日前该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；合同第五条第1.约定：乙方于2019年8月10日将购房款/首付款人民币(小写)630000元(大写)陆拾叁万元整(不包含前期支付
全部定金)以房管局监管支付的方式支付甲方；根据中华人民共和国住房和城乡建设部建房规(2019)5号《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》第五条第(二)项规定，涉案房屋存在抵押，属于该条规定的限制网签的情形，不能办理网签也就不能将监管资金转入银行监管账户；结合合同的目的和内容，双方所签订的《洛阳市存量房屋买卖合同》履行顺序是：范娅娜于2019年7月26日前向银行递交还清剩余贷款的申请→韩宁于2019年8月10日前准备好首付款→范娅娜于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续→韩宁支付首付款至监管账户……。审理中，范娅娜虽然提供有2019年7月26日兴业银行郑州分行个人贷款提前还款申请审批表，但其提供的是手机照片及复印件；且与法院出具的调查令回执所记载的“客户范娅娜（身份证号）在我行办理的个人住房贷款未办理提前还款业务、兴业银行xxx910.16"内容不符，故对范娅娜自称的其于2019年7月26日已向银行提交申请表的理由，不予采信；韩宁以此为由认为范娅娜违约，符合事实及双方的约定，予以采信。韩宁以范娅娜构成违约为由要求解除双方所签订的合同并要求范娅娜支付违约金415000元的请求，事实清楚，证据确凿，予以支持。范娅娜的反诉请求，事实不清，证据不足，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除韩宁与范娅娜签订的《洛阳市存量房买卖合同》；二、范娅娜
于判决生效之日起十日内支付韩宁违约金415000元；三、驳回范娅娜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8375元，减半收取计4188元，保全费2845元，共计7033元，由韩宁承担756元，范娅娜承担6277元。反诉费1650元，由范娅娜负担。
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