兰州幸福家园房地产开发有限公司与罗小龙、王锡娟商品房销售合同纠纷二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院
【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院
【审结日期】2021.12.10
【案件字号】(2021)甘01民终5033号
【审理程序】二审
【审理法官】谢格浊李志勇张静
【审理法官】谢格浊李志勇张静
【文书类型】判决书
【当事人】兰州幸福家园房地产开发有限公司;罗小龙;王锡娟
【当事人】兰州幸福家园房地产开发有限公司罗小龙王锡娟
【当事人-个人】罗小龙王锡娟
【当事人-公司】兰州幸福家园房地产开发有限公司
【代理律师/律所】石茹甘肃正锦信律师事务所;李俊明甘肃正锦信律师事务所;巨倩甘肃合睿律师事务所
【代理律师/律所】石茹甘肃正锦信律师事务所李俊明甘肃正锦信律师事务所巨倩甘肃合睿律师事务所
【代理律师】石茹李俊明巨倩
【代理律所】甘肃正锦信律师事务所甘肃合睿律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】兰州幸福家园房地产开发有限公司
【被告】罗小龙;王锡娟
【本院观点】依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。
【权责关键词】显失公平代理违约金合同约定新证据质证诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】一审法院认定事实：2017年2月11日，幸福家园与罗小龙、王锡娟签订《商品房买卖合同》一份，约定由罗小龙、王锡娟购买幸福家园开发的位于兰州市安宁区以北，515号规划路以南，幸福家园·黄河明珠第14幢2单元2102号房(建筑面积94.76平方米)，单价7284.72元／平方米，总房款690300元，2017年10月21日前支付首付款210300元，余款480000元向公积金中心申请办理按揭贷款手续。同时约定，房屋交付时间为2019年6月30日
前。2019年10月31日，幸福家园与罗小龙、王锡娟签订协议书一份，双方约定由于幸福家园不能按照《商品房买卖合同》约定的交房日期交付房屋，双方同意幸福家园按日向罗小龙、王锡娟支付已付房价款万分之一的违约金，在次月的30日前按整月支付。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案罗小龙、王锡娟明确表示不愿意解除商品房买卖合同，上诉人幸福家园诉称因其迟延交付房屋，被上诉人上访、不断幸福家园补偿，给幸福家园造成损失。但此并非双方约定解除合同的事由。上诉人幸福家园援引《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条主张解除案涉合同，但本案商品房买卖合同并非长期合同，亦不符合本条规定的解除条件。幸福家园以商品房买卖合同附件四第三条(二)项约定主张享有任意解除权。经审查，该约定是双方当事人对商品房买卖合同第六条的补充约定，而商品房买卖合同第六条是对房屋买受人付款方式及期限的约定，被上诉人罗小龙、王锡娟已按照合同约定全面履行了付款义务。故幸福家园主张解除商品房买卖合同无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。上诉人幸福家园上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人兰州幸福家园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 12:11:01
【一审法院查明】事实与理由，一、一审认定的事实不清，避重就轻，完全未考虑到被上诉人的行为给上诉人带来的损害结果。被上诉人在本案起诉之前的种种行为已经严重的影响了幸福家园正常的工作生产秩序，导致工期不断推迟，继续履行该合同只会给幸福家园造成更大的损失。因为疫情的原因致使原本已经迟延交房的幸福家园无法进行施工，待疫情稳定恢复生产后幸福家园积极的施工赶进度，在幸福家园迟延交房与其达成协议的情况下，被上诉人一边拿着幸福家园的逾期交房违约金，一边组织多名业主到幸福家园闹事，并多次到相关部门上访讨说法，从而导致幸福家园不停的停工停产接受相关部门的各项检查，被上诉人每上访一次幸福家园就要停工接受检查，导致工期一再推迟无法交房，双方的损失不断扩大，特别是幸福家园。而被上诉人在收取逾期交房违约金的同时，还向幸福家园提出了额外补偿42425.4元要求，并答应拿到此笔款项不再上访、闹事。幸福家园为了保证工程的进度不受影响，便通过公司员工向其转账42425.4元，但事实是被上诉人在拿到此款后并没有履行承
诺，反而变本加厉的开始上访、闹事，不断幸福家园要求继续额外进行补偿，严重的扰乱了幸福家园的正常工作秩序。幸福家园也是为了止损才向被上诉人发出了解除合同的律师函。根据《最高院九民会议纪要》第四十八条规定“违约方原则上不得请求解除合同，但是在某些长期合同中，一概不允许违约方解除合同也对其不公”。同时符合下列条件的违约方请求人民法院解除合同的，人民法院可以判决解除合同：一是违约方不存在恶意的情形；二是继续履行合同将给违约方自身造成重大损害的。违约方请求解除合同不影响其承担违约责任。被上诉人在明知幸福家园无法按时交房的情况下迟迟不提出解除合同的请求。而是一而再，再而三的打着业主维权的旗号向幸福家园提出无理的赔偿要求，严重违反了合同的诚信原则。从而不难看出被上诉人存在恶意扩大幸福家园损失的嫌疑。继续履行该合同对幸福家园来说明显的显失公平，只会进一步加大幸福家园的损害程度。 二、一审法院认定的上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不具备法定及约定解除事由的说法违背事实，于法无据。幸福家园在起诉之前根据和被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》附件四第三条(二)项的约定(在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按己付款的30％赔偿对方损失)的任意解除权向被上诉人发出了解除合同的律师函，要求其在收到函件后的5个工作日内到幸福家园办理解除合
同的相关手续。但是被上诉人在接到律师函后并没有在规定的时间内到幸福家园办理解除合同的手续，陷入了合同僵局，双方互不信任。虽然本案幸福家园属于违约方，但是我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人自愿。一律排除违约方的解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自由，显然违背了法律的意思自治原则。有违约一方当事人请求解除合同，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所获得的利益，为衡平双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方承担赔偿责任。 本案中幸福家园虽然迟延交房但并不是幸福家园故意而为之，被上诉人在签订合同的时候就应该预见到相应的合同风险，现被上诉人在幸福家园愿意赔偿一切应得损失的情况下执意不愿解除合同的行为和其到处反映上访妨碍幸福家园工程进度的行为不得不让人怀疑被上诉人存在恶意，通过此种方式从中获取更多的赔偿。 综上，根据公平原则和诚信原则，当合同形成僵局的情况下，一概不允许违约方通过诉讼的方式解除合同，对双方都存在不利，且根据《全国法院民事审判工作会议纪要》的相关解除权的规定，本案的合同不但具有约定解除权也具备违约方提出解除合同的条件，故请求二审法院在查清事实的基础上依法对一审的判决进行改判，或发回一审法院重新审理。
【一审法院认为】一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。幸福家园与罗小龙、王锡娟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，受法律保护。幸福家园公司主张解除该合同，但庭审中罗小龙、王锡娟明确表示不同意，且该合同不存在法定及约定解除事由，故对幸福家园的该诉讼请求，不予支持。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回幸福家园的全部诉讼请求。案件受理费100元，已减半收取计50元，由幸福家园负担。
【二审上诉人诉称】上诉人兰州幸福家园房地产开发有限公司(以下简称“幸福家园”)上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
兰州幸福家园房地产开发有限公司与罗小龙、王锡娟商品房销售合同纠纷二审判决书
甘肃省兰州市中级人民法院
民事判决书
(2021)甘01民终5033号
当事人 上诉人(原审原告)：兰州幸福家园房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区莫高大道9之24号(幸福家园黄河明珠小区商铺)。
法定代表人：冯建聪，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：石茹，甘肃正锦信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊明，甘肃正锦信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：罗小龙。
被上诉人(原审被告)：王锡娟。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：巨倩，甘肃合睿律师事务所律师。
审理经过 上诉人兰州幸福家园房地产开发有限公司因与被上诉人罗小龙、王锡娟商品房
王喜微博销售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2020)甘0105民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
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