【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
【审理法院】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
【审结日期】2022.03.01
【案件字号】(2022)内04民终355号
【审理程序】二审
【审理法官】王利峰牛占龙张磊
【审理法官】王利峰牛占龙张磊
【文书类型】判决书
【当事人】张瑞琪;喀喇沁旗家乐物业有限责任公司
【当事人】张瑞琪喀喇沁旗家乐物业有限责任公司
【当事人-个人】张瑞琪
【当事人-公司】喀喇沁旗家乐物业有限责任公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审改判
【原告】张瑞琪
【被告】喀喇沁旗家乐物业有限责任公司
【本院观点】《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定当事人的陈述证明诉讼请求反诉
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【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实相同。
【本院认为】本院认为，《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十四条第二款规定，物业服务人未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，承担相应的法律责任。本案中，张瑞琪居住在顶楼，其家中漏水部位位于住宅屋顶，属于小区公共部位。根据物业管理委托合同，家乐物业公司作为提供物业服务的一方，对小区公共部位负有管理和维护义务。张瑞琪房屋长期漏水，严重影响其生活质量，家乐物业公司一直未尽到合同约定的义务，解决房屋漏水问题，在此情况下，其无权请求张瑞琪给付物业费。 综上，上诉人张瑞琪的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院(2021)内0428民初4529号民事判决； 二、驳回喀喇沁旗家乐物业有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审
案件受理费50元，合计75元，由喀喇沁旗家乐物业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 00:30:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：家乐物业公司系有资质的物业服务企业，张瑞琪系喀喇沁旗锦山镇新欣欣园小区7号楼4单元5楼东户业主，房屋建筑面积为107平方米。2007年6月30日家乐物业公司与欣欣小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，开始为张瑞琪居住的小区提供物业管理服务，约定服务期限自2007年6月开始至2010年5月止。2010年4月24日家乐物业公司与欣欣小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2010年6月开始至2012年5月止。2012年6月15日家乐物业公司与欣欣小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2012年6月15日开始至2014年6月15日止。2014年6月15日家乐物业公司与欣欣小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2014年6月15日起至2016年6月14日止。2016年6月15日家乐物业公司与欣欣小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2016年6月15日起至2018年6月14日止。上述协议均明确了委托服务内容、双方权利义务等事项，收费标准为每月每平方米0.29
元。后因欣欣社区新的业主委员会尚未产生，自2018年6月14日后未签订物业管理委托合同，但家乐物业公司一直为欣欣小区提供物业服务至今。张瑞琪自2011年9月至2019年未向家乐物业公司缴纳物业服务费，家乐物业公司催要未果后诉至法院，要求张瑞琪支付拖欠的物业服务费3720元及违约金1541元。
【一审法院认为】一审法院认为，家乐物业公司与欣欣小区业主委员会签订的物业管理服务合同是双方根据有关法律、法规在自愿、平等的基础上签订的，内容没有违反法律的禁止性规定。《〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”家乐物业公司按合同约定提供了物业服务，张瑞琪作为欣欣小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。张瑞琪自2011年9月入住房屋，家乐物业公司要求张瑞琪给付拖欠的2010年至2019年的物业服务费，法院予以更正后对其合理部分予以支持；家乐物业公司要求张瑞琪支付违约金的诉讼请求，约定不明，不予支持。庭审中过程中张瑞琪所提出的反诉请求与本案非同一法律关系，已告知另案起诉，本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解
康熙来了 曲家瑞释〉》第一条、第六条，《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张瑞琪于本判决生效后立即给付喀喇沁旗家乐物业有限责任公司2011年9月至2019年12月物业服务费3072元(107平方米×0.29元/平方米/月×99个月)；二、驳回喀喇沁旗家乐物业有限责任公司的其他诉讼请求。
【二审上诉人诉称】张瑞琪上诉请求：一、撤销喀喇沁旗人民法院(2021)内0428民初4529号民事判决；二、依法改判张瑞琪不支付家乐物业公司物业服务费3072元；三、本案诉讼费、上诉费由家乐物业公司承担。事实与理由：自张瑞琪2011年9月购买住房至今十年来，家乐物业公司一直长期拒绝对属于公用部位楼顶进行养护维修，违反物业服务合同约定和法律法规的相关规定。给张瑞琪合法权益造成损害。张瑞琪提交的第一份证据是本案双方在张瑞琪住宅中交涉物业服务的实况录像光盘并附有说明，该证据中清晰记录家乐物业公司法定代表人刘芬现场亲眼看到并确认张瑞琪住宅因楼顶漏雨破坏的严重状况后，以随意登上楼顶的践踏破坏瓦片的人员太多修不过来为由，拒绝履行合同约定和相关规定的物业维修义务，也未采取措施进行制止，还要求张瑞琪把左右顶楼邻居的楼顶刨掉，使张瑞琪住宅楼顶独立出来才可能给修理。此证据和张瑞琪一审时的陈述，证明了家乐物业公司长期违约违规的事实。张瑞琪提交的第二份证据是喀喇沁旗公证处公证书一份，该证据里用28张照片和几十分钟的
录像资料保全记录了张瑞琪的住宅室内每个房间及楼梯间都存在严重漏雨的情况：漏雨导致房间内新刮的墙面和石膏顶棚大面积起鼓、变形、张裂和脱落，吊顶的铁制龙骨都被漏雨锈蚀破洞，已有扣板脱落。下雨下雪时和雨雪后相当长时间漏雨把顶棚多处大面积浸湿，雨水和顶棚脱落物落在床上和餐桌等上面，住宅潮湿不堪，顶棚已有整体或局部坠落的可能，因是顶楼供电线路是布设在顶棚上面的，已严重影响张瑞琪正常的居住生活，危及到居住安全。从入住时只有一个房间轻微漏到目前所有的房间都大面积漏雨，不是短期一两年形成的，是家乐物业公司长期多年违约违规对楼顶从未定期养护拒不维修造成的。双方签订的物业服务合同和相关法律法规都明确规定，维修维护管理属于公用部位住宅楼顶是物业服务的内容。综上，家乐物业公司没有按合同约定和相关规定提供物业服务，同时其违约违规行为严重损害张瑞琪的合法利益是客观事实，张瑞琪不支付物业服务费理由正当。 综上，上诉人张瑞琪的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
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