柏林、房亚茹与贺国柱、房亚丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院） 
【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院） 
【审结日期】2020.01.20 
【案件字号】(2019)苏08民终3652号 
【审理程序】二审 
【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽 
【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽 
【文书类型】判决书 
【当事人】柏林;房亚茹;贺国柱;房亚丽 
【当事人】柏林房亚茹贺国柱房亚丽 
【当事人-个人】柏林房亚茹贺国柱房亚丽 
【代理律师/律所】王力卓北京大成（南京）律师事务所 
【代理律师/律所】王力卓北京大成（南京）律师事务所 
【代理律师】王力卓 
【代理律所】北京大成（南京）律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】柏林;房亚茹 
【被告】贺国柱;房亚丽 
【本院观点】当事人就涉案房屋是买卖关系还是由买卖关系转化为租赁关系观点分歧，但双方当事人对于涉案房屋曾经存在口头房屋买卖关系的事实是共同认可的，只是上诉人认为当初的口头买卖合同是附加条件的，即被上诉人必须在一定的期限内付清购房款，否则已经支付的购房款即转化为租金。即使双方口头协议中存在附条件，但从双方实际履行口头协议情况看，不能认定双方之间的房屋买卖关系已转化为租赁关系，其理由如下：第一，双方在支付了第一笔购房款后，上诉人又分三次收取了被上诉人所支付的20000元，不但在款项数额上与未支付购房款数额相同，而且上诉人对于该三笔款的性质说法并无充分证据证明。对于二笔各5000元款项，上诉人认为是借。 
【权责关键词】附条件实际履行诚实信用原则证人证言证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审补偿安置协议诉讼时效 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、转让
和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然两被上诉人在2010年9月办理了离婚手续，并在离婚协议中约定，涉案房屋归女儿贺成所有，但此时涉案房屋并未登记在两被上诉人名下，其并未取得涉案房屋的所有权，两被上诉人离婚时就涉案房屋所有权的处分效力只能存在于协议人之间，当两被上诉人因涉案房屋的买卖与上诉人形成诉讼时，两被上诉人作为房屋买卖关系的相对人，当然有权提起民事诉讼。上诉人认为两被上诉人不具备原告诉讼主体资格的观点没有事实和法律依据，本院不予采纳。  综上所述，柏林、房亚茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费7300元，由柏林、房亚茹负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-01 06:40:07 
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：原、被告原系姻亲关系，原告房亚茹与被告房亚莉系亲姊妹，两原告原系夫妻关系、两被告为夫妻关系。坐落于盱城镇淮河南路73号物资局
宿舍306室登记在被告柏林与房亚茹名下，2017年12月12日，两被告与盱眙县住房和城乡建设局签订《盱眙县国有土地上房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）》，涉案房屋共补偿402793.63元。从2001年至2016年，原告家庭居住在争议的涉案房屋内，两原告在入住争议房屋之前，出售了位于斩龙涧工会宿舍的房屋，两原告对争议房屋进行了一定添附，盖了彩钢瓦简易房。 
【一审法院认为】一审法院认为，原、被告虽未订立房屋买卖书面协议，但双方是姻亲关系，现有证据能够证明两原告从2001年至2016年对该房屋进行了占有、使用，对争议房屋进行了一定添附，给付了款项，房屋买卖合同己经成立。虽然该房屋没有过户，房屋所有权人仍为两被告，但原告于2011年曾起诉要求两被告履行房屋买卖合同附随义务，协助原告办理产权变更手续，后因证据不足，撤回起诉；原告己对涉案房屋履行了要求过户的义务，并对房屋的所有权主张了权利。如房屋没有灭失，原告可以通过要求继续履行合同或解除合同来维护自己的权利，但现房屋己被征收，房屋作为物的形态己灭失，原告只能通过对补偿款行使权利。同时基于诚实信用原则，涉案房屋被征收而产生的补偿款的受益人当然应为买受人。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：被告柏林、房亚茹于本判决生效后三十日内返还原告贺
国柱、房亚丽房屋征收补偿款40.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告柏林、房亚茹负担。 
【二审上诉人诉称】综上所述，柏林、房亚茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 
柏林、房亚茹与贺国柱、房亚丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省淮安市中级人民法院
民事判决书
(2019)苏08民终3652号
当事人    　上诉人（原审被告）：柏林。
    　上诉人（原审被告）:房亚茹。
    　两上诉人共同委托诉讼代理人：柏雪。
    　两上诉人共同委托诉讼代理人：王力卓，北京大成（南京）律师事务所律师。
    　被上诉人（原审原告）：贺国柱。
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    　被上诉人（原审原告）：房亚丽。
    　两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺成。
审理经过    　上诉人柏林、房亚茹因与被上诉人贺国柱、房亚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2018）苏0830民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人柏林、房亚茹及其委托诉讼代理人柏雪、王力卓，被上诉人房亚丽及贺国柱的委托诉讼代理人贺成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    　柏林、房亚茹向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或者将本案发回重审，或者驳回被上诉人的起诉；2、一审、二审诉讼费由被上诉人
承担。事实和理由：1、被上诉人贺国柱、房亚丽在提起本案诉讼时，不具备诉权。贺国柱、房亚丽在离婚时对案涉房屋进行了处分。即使被上诉人曾经对案涉房屋有过相应的权利，该权利也已经处分，应由案外人贺成享有，被上诉人不是本案的适格原告；2、现有证据材料不足以证明双方存在房屋买卖合同关系，从实际履行情况看，应认定为房屋租赁合同关系。在房屋拆迁时，双方已经达成补偿和解方案，也应该履行该和解方案；3、被上诉人给房亚茹的两次各5000元，不应该认定为购房款。房亚茹多年来资助其妹妹一家花费巨大，加之期间与柏林闹离婚分居两处，柏雪上大学需要学费，房亚茹才向其妹妹要钱周转这笔款，应该认定为房亚茹为妹妹日常的互相帮助。2008年房亚茹收到的10000元，系被上诉人之女贺成在南京市鼓楼区人民法院诉讼时缴纳诉讼费12323.5元中的一部分；4、上诉人柏林对房亚茹书写的证明不知情，房亚茹单方没有权利对案涉房屋进行处分。柏林、房亚茹闹离婚分居两处长达10年，房亚茹书写证明时，两人也处在分居闹离婚的状态，双方互不联系，被上诉人恶意要求房亚茹书写证明严重违背了诚实信用的民事原则；5、被上诉人的起诉超过诉讼时效，依法应该驳回被上诉人的诉讼请求。本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷，2001年被上诉人已经提出起诉，2012年自愿撤回诉诉讼，至本次诉讼已经过去6年，超出了诉讼时效的规定。