吴秀芳、刘文强、南平富家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  范文芳李铭顺
【审理法院】福建省南平市中级人民法院 
【审理法院】福建省南平市中级人民法院 
【审结日期】2020.04.15 
【案件字号】(2020)闽07民终296号 
【审理程序】二审 
【审理法官】朱文如张廷贵邱丽琴 
【审理法官】朱文如张廷贵邱丽琴 
【文书类型】判决书 
【当事人】吴秀芳;刘文强;南平富家房地产经纪有限公司 
【当事人】吴秀芳刘文强南平富家房地产经纪有限公司 
【当事人-个人】吴秀芳刘文强 
【当事人-公司】南平富家房地产经纪有限公司 
【代理律师/律所】侯华龙北京康普律师事务所;苏立斌福建心至律师事务所;陈莲花福建心至律师事务所 
【代理律师/律所】侯华龙北京康普律师事务所苏立斌福建心至律师事务所陈莲花福建心至律师事务所 
【代理律师】侯华龙苏立斌陈莲花 
【代理律所】北京康普律师事务所福建心至律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【字号名称】民终字 
【原告】吴秀芳;南平富家房地产经纪有限公司 
【被告】刘文强 
【本院观点】该证据没有相关单位、人员的签字、盖章，真实性不能确认，即便不动产证书遗失，亦不足以导致本案合同无法履行，故不予采信。《房屋买卖合同》已经明确约定2019年1月15日前办理贷款申请手续，及时取得房屋权属证书并配合办理按揭贷款是吴秀芳义务，一审结合在案证据作出的认定适当。本案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 
【权责关键词】无效撤销代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定第三人证据不足新证据关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审查封 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，本案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依照合同约定全面履行义务。刘文强依约支付完购房定金后，吴秀芳未能及时履行合同义务。经刘文强催促后，吴秀芳在与刘文强的或短信聊天中多次明确表示其不同意出售案涉房屋，其行为已构成违约。符合本案《房屋买卖合同》第九条第二款第4项约定的解除条件，亦符合法律规定的解除条件。刘文强诉请判令解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求明确，一审判决该合同解除正确。根据该合同第九条约定，吴秀芳出现根本违约情形，刘文强有权选择要求吴秀芳双倍返还定金或要求吴秀芳按合同成交价的20%支付违约金，以及违约方应承担守约方因实现债权而支付的律师费、保全费等。刘文强主张吴秀芳按成交价的20%支付违约金计56000元以及律师费、保全费均符合合同约定和法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"一审法院根据在案事实，综合考虑案涉房屋房价上涨，刘文强购买同地段同类房屋将要多支付款项等情况，支持刘文强主张的违约金56000元适当。吴秀芳上诉称刘文强违约在先，没有提供证据证明，其上诉理由均没
有事实和法律依据。    综上，吴秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费5500元由上诉人吴秀芳负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-22 05:11:31 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年10月26日，吴秀芳与福建美加德地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，吴秀芳从福建美加德地产开发有限公司处购买坐落于南平市建阳区房屋一套（建筑面积44.71平方米）。2018年11月29日，刘文强与吴秀芳在富家公司提供居间服务下签订了《房屋买卖合同》及《居间服务合同》。《房屋买卖合同》约定，吴秀芳将案涉房屋以280000元价格出售给刘文强，刘文强于合同签订当日支付定金10000元，定金作为购房款的一部分，未实际支付定金不影响合同的效力。刘文强申请的贷款为商业按揭贷款。双方应于2019年1月15日前办理贷款申请手续。如因刘文强个人征信导致贷款无法批贷，吴秀芳、刘文强同意按下面方式解决，刘文强以自行凑齐的方式向吴秀芳支付购
房款或刘文强需按本协议中的第九条中的约定承担违约责任。第九条约定：1.吴秀芳、刘文强任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金。2.吴秀芳若出现下列情形之一，吴秀芳构成根本违约，刘文强有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）吴秀芳提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致刘文强无法取得所有权的；（2）该房屋被查封或存在限制转让的情形；（3）逾期履行本协议义务超过二十日；（4）拒绝将该房屋出售给刘文强或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方。吴秀芳出现上述根本违约情形之一的，刘文强有权选择要求吴秀芳双倍返还定金，或有权要求吴秀芳按合同成交价的20%支付违约金……6.因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。合同签订后，刘文强依约支付给吴秀芳购房定金10000元，支付给富家公司中介代理费5600元。2018年12月4日，吴秀芳向税务部门缴纳了契税2090.40元，取得了国家税务总局南平市建阳区税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明。因吴秀芳未及时取得房屋权属证书，导致刘文强在合同约定的期限内无法去办理按揭贷款。刘文强多次通过短信及方式征询吴秀芳房屋产权办理情况，吴秀芳表示不需用钱不想卖房子，同意退还刘文强10000元并赔偿其10000元，但刘文强不同意。
双方因协商未果，刘文强于2019年3月6日将吴秀芳诉至法院。2019年3月12日，刘文强向申请对吴秀芳拟出售的案涉房屋进行保全，一审法院予以准许并查封，刘文强为此支付保全费740元。刘文强因起诉，花费律师费8000元。2019年3月13日，刘文强通过ＥＭＳ向吴秀芳发出书面《通知函》，通知解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求吴秀芳收到《通知函》后3日内处理违约金事宜。吴秀芳于2019年3月16日收到该函。庭审中，双方均认可涉案房屋在法庭辩论终结前每平方米价格为8000多元。 
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2018年11月29日，刘文强与吴秀芳在富家公司提供居间服务下签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法，有效。合同成立并生效后，当事人应依照合同约定全面履行自身义务。本案中，刘文强依约支付完购房定金后，因吴秀芳自身原因未能及时办理案涉房屋权属证书，导致刘文强无法办理按揭贷款，构成违约。经刘文强多次催促后，吴秀芳明确表示其不同意出卖案涉房屋，其行为已构成根本违约。刘文强根据合同约定，向吴秀芳发出解除通知，符合约定及法律规定，对刘文强主张解除其与吴秀芳于2018年11月29日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权
要求赔偿损失。因此，刘文强主张吴秀芳返还其购房款（定金）10000元，于法有据，予以支持。根据合同第九条第2点约定，吴秀芳出现根本违约情形之一的，刘文强有权选择要求吴秀芳双倍返还定金或要求吴秀芳按合同成交价的20%支付违约金。现刘文强主张吴秀芳支付违约金56000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。刘文强主张吴秀芳支付律师费8000元，诉讼保全费740元，符合合同约定，予以支持。吴秀芳辩称，其不存在违约行为，案涉《房屋买卖合同》解除条件未成就的辩解无依据，不予采纳。吴秀芳辩称，刘文强主张违约金过高，应予以调低。对该辩解，一方面吴秀芳未提供相应证据予以证明；另一方面，双方均认可案涉房屋房价每平方米为8000多元，刘文强购买同地段同类房屋将要多支付70000多元，该损失属于刘文强的间接损失。因此，刘文强主张的违约金不存在过高情形，其辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用  的解释》第九十条规定，判决：一、解除刘文强与吴秀芳于2018年11月29日签订的《房屋买卖合同》；二、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内返还刘文强购房款10000元；三、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内支付刘文强违约金56000元；四、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内支付刘
文强律师费8000元；五、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内支付刘文强诉讼保全费740元。案件受理费5500元，由吴秀芳负担。