康力与柳峰,张婧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2020.10.21
【案件字号】(2020)陕01民终10922号
【审理程序】二审
【审理法官】焦海林朱利安张伟
【审理法官】焦海林朱利安张伟
【文书类型】判决书
【当事人】康力;柳峰;张婧;西安链家宝业房地产经纪有限公司
【当事人】康力柳峰张婧西安链家宝业房地产经纪有限公司
【当事人-个人】康力柳峰张婧
【当事人-公司】张健 刘蓓西安链家宝业房地产经纪有限公司
【代理律师/律所】孙杰陕西泰天按易律师事务所;李宇陕西法智律师事务所;王馨怡陕西法智律师事务所
【代理律师/律所】孙杰陕西泰天按易律师事务所李宇陕西法智律师事务所王馨怡陕西法智律师事务所
【代理律师】孙杰李宇王馨怡
【代理律所】陕西泰天按易律师事务所陕西法智律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】康力;西安链家宝业房地产经纪有限公司
【被告】柳峰;张婧
【本院观点】柳峰、张婧与康力签订的《西安市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
【权责关键词】无效违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人诉讼请求维持原判查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
【本院认为】本院认为，柳峰、张婧与康力签订的《西安市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，柳峰、张婧依约定向康力支付了定金50000元。在履行过程中，康力明确拒绝继续履行合同，并向柳峰、张婧支付赔偿14670元。康力在签订合同时明知涉案房屋未满2年不符合西安市房屋限售
政策，在履行合同中，拒不配合办理相关手续，可见，康力违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。至于康力辩称因涉案房屋“所有权证不满两年"，合同无法履行系政策所致，一审法院认定柳峰、张婧与康力应当预见合同履行会受到政策影响，但在满足政策规定的条件后，可以继续办理产权变更手续，对于康力的抗辩理由不予采信，本院予以确认。一审法院根据柳峰、张婧实际损失、合同履行情况及预期利益损失等因素，结合公平及诚实信用原则，在扣除康力已支付14670元后，判令康力向柳峰、张婧支付违约金115330元，裁量于法有据，应依法予以维持。 综上，康力的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4544元（康力已预交），由康力负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 21:22:31
【一审法院查明】一审法院认定事实：柳峰、张婧（乙方，二人系夫妻）与康力（甲方）通过第三方房地产经纪有限公司于2019年4月27日签订西安市存量房屋买卖合同，约定：“甲方
将座落于西安市灞桥区矿山路988号19幢10310室房屋出卖给乙方，双方约定房屋成交总价1155000元，定金50000元……第十条违约责任（二）甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋权属证书等手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金"。同日柳峰、张婧与康力签订居间服务合同。合同签订后，柳峰、张婧向康力支付定金50000元，向第三人支付服务费38650元。在合同履行过程中，康力于2019年8月24日向柳峰、张婧支付14670元（转账凭证上转账附言载明“这是赔偿，给您添麻烦……"）。2019年11月14日康力向柳峰、张婧返还定金50000元。庭审中，当事人明确表示涉案合同已经无法继续履行，均同意解除合同。
【一审法院认为】一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。柳峰、张婧与康力签订的合同系双方真实意思表示，均应按照约定履行各自的义务。康力抗辩合同无法履行系政府限售政策所致，根据本案合同约定情况，康力明知涉案房屋“所有权证不
满两年"仍出售，其应当预见到合同履行中会受到政策的影响，但只要柳峰、张婧与康力配合，双方签订的合同是可以继续履行的，只是在满足政策规定的条件后方可办理产权变更手续，故康力的抗辩理由不成立。康力不愿继续履行合同之行为显系违约，应向柳峰、张婧承担违约责任。柳峰、张婧根据合同约定主张违约金，康力认为约定的违约金过高，结合本案柳峰、张婧的实际损失、合同的履行情况以及预期利益损失等综合因素，根据公平及诚实信用原则，对违约金调整为130000元为宜，扣除康力已经支付的14670元，还应支付115330元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十四条、《关于适用＜中华人民共和国合同法＞的解释（二）》第二十九条、《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，遂判决：被告康力于本判决生效后十日内向原告柳峰、张婧支付违约金115330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4544元，原告已预交，由被告负担（于判决生效后十日内给付原告）。
【二审上诉人诉称】康力上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回柳峰、张婧的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由柳峰、张婧承担。事实和理由：在签订合同时，康力、柳峰、张
婧、链家宝业公司知晓涉案房屋未满2年，合同无法继续履行是由于受到限售政策影响，并非康力违约不愿意继续履行合同。涉案房屋未满2年不符合西安市政府颁布的限售政策。买卖合同签订后，康力多次亲自前往西安市房管局现场咨询涉案房屋未满2年是否可以交易并过户，得到的回复是不符合西安限售政策不能办理交易，康力不存在不配合交易的情形。链家宝业公司作为专业房产经纪机构，在签订买卖合同时已经明知房屋不符合限售政策，在此情况下不应当让康力与柳峰、张婧违反政策通过不正规途径达到房屋交易的目的。一审法院认为“只要康力、柳峰、张婧配合，双方签订的合同是可以继续履行的，只是在满足政策规定的条件后方可办理产权变更手续"不符合双方当时签订买卖合同的根本目的。康力卖房是为了拿到全款缓解财务压力，不是先拿到部分款项，等将近2年后符合限售政策再办理房屋过户手续取得剩余房款。柳峰、张婧也不同意在房屋无法过户的情况下一次性向康力支付全款。双方签订买卖合同均是为了尽快交易，康力尽快拿到钱，柳峰、张婧尽快得到房屋的产权。综上，康力的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
康力与柳峰,张婧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2020)陕01民终10922号
当事人 上诉人（原审被告）：康力。
委托诉讼代理人：孙杰，陕西泰天按易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柳峰。
委托诉讼代理人：李宇，陕西法智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王馨怡，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张婧。
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