【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】福建省泉州市中级人民法院
【审理法院】福建省泉州市中级人民法院
【审结日期】2020.09.21
【案件字号】(2020)闽05民终3979号
【审理程序】二审
【审理法官】林锡平蒋秀华李玮玲
【审理法官】林锡平蒋秀华李玮玲
【文书类型】判决书
陈小艺刘惠宁【当事人】吴达娜;陈如意;丰泽区福联房产中介所;泉州易嘉房地产经纪有限公司
【当事人】吴达娜陈如意丰泽区福联房产中介所泉州易嘉房地产经纪有限公司
【当事人-个人】吴达娜陈如意
【当事人-公司】丰泽区福联房产中介所泉州易嘉房地产经纪有限公司
【代理律师/律所】黄东南福建瀛同律师事务所;占朝龙福建瀛同律师事务所;胡长鸿福建贤泰律师事务所;林积立福建贤泰律师事务所
【代理律师/律所】黄东南福建瀛同律师事务所占朝龙福建瀛同律师事务所胡长鸿福建贤泰律师事务所林积立福建贤泰律师事务所
【代理律师】黄东南占朝龙胡长鸿林积立
【代理律所】福建瀛同律师事务所福建贤泰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】吴达娜;丰泽区福联房产中介所;泉州易嘉房地产经纪有限公司
【被告】陈如意
【本院观点】《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
【权责关键词】欺诈胁迫乘人之危恶意串通重大误解显失公平撤销委托代理违约金过错合同约定第三人证据不足证据交换关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院查明】对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：《关于印发泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市房地产中介机构管理规定等文件的通知》与本案不具有关联性，不予采信。吴达娜提交的聊天记录截图、谈话录音等证据能否证明被上诉人及原审第三人
隐瞒涉案房屋的真实房龄，构成欺诈，据此撤销购房合同，应当结合其他证据及相关法律规定综合分析予以评判。福联中介所和易嘉公司提供尤嘉丽与洪文绩对话记录截图，结合一审提供的监控录像，可以证实当晚原审第三人提供给上诉人查看的房产证照片是包含有所有权人、房屋座落、产权来源等内容的一整页，并非上诉人所称的仅有半页。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销"。吴达娜以订立合同时存在欺诈为由，请求撤销与陈如意签订的《购买房屋协议书》，应提交相应的证据予以证明。本案中，吴达娜与陈如意在签订《购买房屋协议书》之前，吴达娜在原审第三人的带领下已经就案涉房屋的现状进行了实地勘察，且就案涉房屋的信息及买卖事宜进行了较长时间的沟通交流，在与易嘉公司工作人员商谈过程中吴达娜亦有提出要查看案涉房屋的权属证书，易嘉公司工作人员有将手机中洪文绩以方式发送的案涉房屋权属证书照片交由吴达娜进行查看，进一步结合双方在商谈过程中所提到涉案房屋的相关信息，吴达娜在当时是能
够了解到涉案房屋的建造时间和产权登记时间。故吴达娜称陈如意、福联中介所及易嘉公司对其进行了房屋建筑年代欺诈，与事实不符，不予采纳。吴达娜与陈如意的授权委托人洪文绩签订的《购买房屋协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格依照约定履行各自的义务。因吴达娜逾期拒绝支付房款导致案涉合同未能继续履行，其行为构成违约，应承担违约责任。根据《房产买卖合同》约定，违约方应当按照定金数额支付惩罚性违约金给守约方。故吴达娜上诉主张陈如意及原审第三人应退回购房定金50000元并赔偿损失理由不成立，本院不予支持。吴达娜上诉主张原审第三人存在未依法履行居间义务、中介人员审查不严存在疏忽、易嘉公司以个人账号私自收取客户交易资金等违法违规行为，系吴达娜与原审第三人就案涉房屋买卖形成的居间关系内容，不属于本案买卖合同审查范围，吴达娜可另行予以主张。 综上所述，吴达娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由吴达娜负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 04:12:27
【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年3月20日晚，吴达娜经其在福联中介所工作的表亲康某推荐，前往泉州市鲤城区，察看了该宿舍内外情况。看完房屋现状后，双方回到易嘉公司办公室就房屋买卖事宜进行商谈。在协商过程中，吴达娜主动要求查看房屋的产权登记情况，易嘉公司的工作人员向吴达娜介绍涉案房屋是98产权，并出示了涉案房屋产权登记的照片。2020年3月21日凌晨，吴达娜与陈如意的代理人洪文绩签订了《房产买卖合同》，合同约定吴达娜向陈如意购买泉州市鲤城区，面积63.76平方米，成交价93万元，合同签订时，吴达娜支付购房定金人民币5万元给陈如意，定金由服务方代为保管。同时，吴达娜、陈如意与福联中介所签订一份《居间服务合同》。吴达娜、陈如意与易嘉公司签订一份《交易服务合同》。合同签订后，吴达娜向易嘉公司的法定代表人梁晓辉建设银行账户62×××82汇款50000元，陈如意的委托代理人洪文绩出具定金收据给吴达娜收执。2020年3月21日早上，吴达娜以陈如意及第三人欺诈为由，要求第三人退回定金，双方协商未果。2020年4月22日，吴达娜向法院提起诉讼。
【一审法院认为】一审法院认为，吴达娜与陈如意的授权委托人洪文绩签订的《购买房屋协议书》，一经双方签订后即成立。陈如意、林小玲夫妇在2020年4月15日出具的《授权委托书》中，明确声明“对洪文绩于2020年3月21日代为与吴达娜签订房产买卖合同等出售行为予
以认可"，涉案的泉州市鲤城区房产产权归属清楚，没有争议，是陈如意与林小玲夫妻的共同财产，《购买房屋协议书》内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性条款的规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应当全面诚实履行合同约定的权利义务。吴达娜自己对涉案房屋现状进行实地察看，也主动审核涉案房屋的权属证书照片，照片内容显示涉案房屋的具体信息，产权来源明确记载“1993年12月31日新建房改售房"，附记注明“房改出售的成本价房，总价款：37803.49元。1998年12月30日后方可进入房产市场交易。产权比例100%"的内容，与福联中介所及易嘉公司工作人员介绍的情况一致，当时吴达娜能够了解涉案房屋的建造时间和产权登记时间，因此，吴达娜以中介所利用各种优势让其产生了重大误解，第三人介绍涉案房产的情况存在欺诈为由，要求撤销《购买房屋协议书》，判令陈如意及福联中介所、易嘉公司共同返还购房定金50000元，并赔偿损失，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第八十一条、第一百零七条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回吴达娜的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由吴达娜负担。
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