广州曜一城物业发展有限公司、陈楚文等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2022.06.29
谭耀文图片【案件字号】(2022)粤01民终8806号
【审理程序】二审
【审理法官】张明艳何佐唐佩莹
【审理法官】张明艳何佐唐佩莹
【文书类型】判决书
【当事人】广州曜一城物业发展有限公司;陈楚文;卓伟英;梁珀玮
【当事人】广州曜一城物业发展有限公司陈楚文卓伟英梁珀玮
【当事人-个人】陈楚文卓伟英梁珀玮
【当事人-公司】广州曜一城物业发展有限公司
【代理律师/律所】武亚眉广东天穗(长沙)律师事务所;黎燕琼广东法盛律师事务所
【代理律师/律所】武亚眉广东天穗(长沙)律师事务所黎燕琼广东法盛律师事务所
【代理律师】武亚眉黎燕琼
【代理律所】广东天穗(长沙)律师事务所广东法盛律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】广州曜一城物业发展有限公司;陈楚文
【被告】卓伟英;梁珀玮
【本院观点】根据《关于适用 的解释》第三百二十一条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。
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【本院查明】本院对一审法院查明事实予以确认。 本院二审期间当事人没有提交新证据。 另查明，《交易解除协议》第二条④约定违约金18917元，计算公式=甲方实收房价款×本协议签署日银行贷款基准利率4.05%/年/365天×逾期日，逾期日自2019年11月20日计算至解约日2020年4月16日共148天。
【本院认为】本院认为，根据《关于适用 的解释》第三百二十一条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：曜一城公司和陈楚文主张的计算违约金的基数和起算时间能否成立。对此，本院分析如下： 首先，关于计算基数。曜一城公司和陈楚文上诉主张一审法院
判令以790900.20元作为基数计算违约金未扣除其中已经包含的违约金18917元，但上述790900.2元系双方当事人在《交易解除协议》中明确约定应在2020年9月30日返还的总价款60%，对于违约金18917元是否包含在该60%的款项中，还是包含在第一期应支付的40%款项中，或者在曜一城公司和陈楚文已经归还的388178.41元之中并无明确约定，而原《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十一条，现《民法典》第五百六十一条对费用、利息和主债务的抵充顺序作出了明确规定，根据该规定，在当事人没有约定的情况下，债务人的给付不足以清偿全部债务的，应当按照实现债权的费用、利息、主债务的顺序履行，故曜一城公司和陈楚文已经归还的388178.41元包含了违约金，一审法院对剩余未还部分计付违约金并无不当，曜一城公司和陈楚文对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。 其次，关于起算时间。《承诺书》虽然载明全部应付款项最迟推迟至2020年10月31日全部付清，但紧接着载明承诺人对《交易解除协议》的逾期付款部分，以逾期支付的应付款项为本金，以年利率4%按日支付利息，可见，即使依据该《承诺书》，亦不能得出对依照《交易解除协议》逾期付款的部分在2020年10月31日前不用计算利息的结论，且对比《承诺书》和《交易解除协议》记载的逾期利率，《承诺书》约定的4%年利率比《交易解除协议》约定的年4.05%利率更低，故不存在曜一城公司和陈楚文上诉主张的卓伟英和梁珀玮只
认可《承诺书》中对其有利部分的情形，对其该项上诉主张，本院不予采纳。 综上所述，曜一城公司、陈楚文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广州曜一城物业发展有限公司、陈楚文负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 02:06:40
【一审法院查明】一审法院认定事实： 一、合同签订情况：2018年2月28日，陈楚文(出售方)、曜一城公司(委托代理人)与卓伟英、梁珀玮(认购方)签署《内部认购书》约定：1.认购房产：认购方自愿向出售方认购广州市天河区天河北路711-721号曜一城广场地下一层自编号F24商铺，该房产建筑面积为14.15平方米，套内面积为6.79平方米。2.认购价格：认购价：1531928元。 二、合同履行情况：卓伟英、梁珀玮其后支付了房价款1151928元、税费47322元、团购优惠金100000元，卓伟英、梁珀玮对此提交了曜一城公司开立的收款收据与其银行流水予以证明。之后曜一城公司和陈楚文通知卓伟英、梁珀玮无法交易，双方解除
买卖合同。双方于2020年4月16日签订《交易解除协议》，约定曜一城公司、陈楚文向卓伟英、梁珀玮退还实收房价1151928元、预缴税费47322元、团购优惠金100000元、违约金18917元等，并应在2020年6月30日前支付上述总价款的40%即527266.8元，于2020年9月30日前支付上述总价款的剩余60%即790900.2元。2020年8月4日，曜一城公司、陈楚文出具《承诺书》写明：“二、在交易解除协议约定的最后付清期限内分批全部付清约定的应付款项，最迟推迟至2020年10月31日全部付清。三、承诺人对《内部买卖协议》的交易解除协议的逾期付款部分，以逾期支付的应付款项为本金，以年利率4%按日支付利息至付清日。”截止2021年11月25日，卓伟英、梁珀玮收到曜一城公司、陈楚文的退款合计388178.41元，剩余部分至今仍未支付完毕。双方均确认双方于2018年2月28日签署的《内部认购书》已经于2020年4月16日解除；确认曜一城公司、陈楚文应返还购房款763749.59元；确认曜一城公司、陈楚文需返还预缴税费47322元；确认曜一城公司、陈楚文需返还卓伟英、梁珀玮团购优惠金100000元。卓伟英、梁珀玮请求曜一城公司、陈楚文支付违约金，其中2019年11月20日至2020年4月16日违约金为18917元，曜一城公司、陈楚文予以确认。对于以139088.39元为本金计算违约金曜一城公司、陈楚文不予认可，认为解除协议没有约定；对于以790900.2元为本金，曜一城公司、陈楚文认为应以763749.59元为本金，时间应
为2020年10月31日，逾期起算日应从2020年11月1日开始。卓伟英、梁珀玮抗辩称只接受《承诺书》中第3项的承诺，对于第2项的承诺不接受。
【一审法院认为】一审法院认为：卓伟英、梁珀玮与曜一城公司、陈楚文签订有《内部认购书》、《交易解除协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。 双方均确认双方于2018年2月28日签署的《内部认购书》已经于2020年4月16日解除；确认曜一城公司、陈楚文应返还购房款763749.59元；确认曜一城公司、陈楚文需返还预缴税费47322元；确认曜一城公司、陈楚文需返还卓伟英、梁珀玮团购优惠金100000元。这属于双方当事人对自身民事权利的合法处分，一审法院对卓伟英、梁珀玮的第一项、第二项、第三项和第四项诉讼请求依法予以支持。 关于违约金。《交易解除协议》中双方约定曜一城公司、陈楚文于2020年6月30日前支付上述总价款的40%即527266.8元。曜一城公司、陈楚文已支付388178.41元，尚欠139088.39元未支付。曜一城公司、陈楚文于2020年9月30日前支付上述总价款剩余60%即790900.2元。曜一城公司、陈楚文未支付，已违反《交易解除协议》的最迟付款期限。虽《承诺书》中有写明：“二、在交易解除协议约定的最后付清期限内分批全部付清约定的应付款项，最迟推迟至2020年10月31日全部付清。三、承诺人对《内部买卖协议》的交易解除协议的逾期付款部
分，以逾期支付的应付款项为本金，以年利率4%按日支付利息至付清日。”但卓伟英、梁珀玮抗辩称只接受《承诺书》中第3项的承诺，对于第2项的承诺不予认可，双方应以《交易解除协议》中约定的最迟付款期限为准。曜一城公司、陈楚文应支付逾期支付139088.39元与790900.2元的违约金(其中2019年11月20日至2020年4月16日违约金为18917元；违约金以139088.39元为本金，自逾期付款的次日，即从2020年7月1日起按年利率4%的标准计算至实际付清之日止；违约金以790900.2元为本金，自逾期付款的次日，即从2020年10月1日起按照年利率4%的标准计算至实际付清之日止)。
【二审上诉人诉称】曜一城公司、陈楚文上诉请求：请求撤销一审判决第五判项，将第2项和第3项利息改判为以911071.59元为本金从2020年11月1日起按照年利率4％的标准计算至实际付清为止；二审诉讼费由卓伟英、梁珀玮承担。事实与理由：一、利息本金应等同于总欠款本金911071.59元(763749.59＋47322+100000=911071.59)，第五判项中违约金18917元不应计算利息。原审利息本金判项含有违约金18917元错误，第五判项括号内第3项利息本金应从790900.20元改为771983.20元(790900.20-18917=771983.20)。二、2020年8月4日《承诺书》为卓伟英、梁珀玮自行提交，该承诺书是承诺最迟于2020年10月31日还清款项，如2020年10月31日仍逾期则承诺以年息4％支付逾期利息，收到承诺书后直至一审庭审
日时隔一年多期间卓伟英、梁珀玮没有提出任何异议，且自行作为其证据提交，证明其认可该承诺书全部内容。一审当庭卓伟英、梁珀玮表示只认可《承诺书》的年利率4％对其有利部分(该利率高于LPR)，不认可宽限还款到2020年10月31日条件，显失公平和诚信，应不予支持。因此，应判决全部欠款本金911071.59元自2020年11月1日开始计算逾期利息。 综上所述，曜一城公司、陈楚文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
广州曜一城物业发展有限公司、陈楚文等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2022)粤01民终8806号
当事人 上诉人(原审被告)：广州曜一城物业发展有限公司。住所地：广州市天河区天河北路721号202自编Z02房。
法定代表人：陈楚文，职务：总经理。
上诉人(原审被告)：陈楚文。
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