⼭西地税：⼭西省地⽅税务局关于发布《房地产开发企业⼟地增值税清算管理办法》的公告
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⼭西省地⽅税务局关于发布《房地产开发企业⼟地增值税清算管理办法》的公告。
⼭西省地⽅税务局关于发布《房地产开发企业⼟地增值税清算管理办法》的公告
2014年第3号
现将《房地产开发企业⼟地增值税清算管理办法》予以发布，⾃2014年7⽉1⽇起施⾏。
特此公告。
⼭西省地⽅税务局
2014年6⽉11⽇
房地产开发企业⼟地增值税清算管理办法
第⼀章总则
第⼀条为了规范房地产开发企业⼟地增值税征收管理，做好⼟地增值税清算审核⼯作，根据《中华⼈民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》及其实施细则、《⼟地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第⼆条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项⽬符合⼟地增值税清算条件的，均适⽤本办法。
第三条房地产开发企业是⼟地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项⽬，纳税⼈应当在规定期限内⾃⾏完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进⾏⼟地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《⼟地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《⼟地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。
第四条⼟地增值税清算以纳税⼈初始填报的《⼟地增值税项⽬登记表》中房地产开发项⽬为清算单位。分期开发的项⽬以分期项⽬为清算单位。同⼀清算单位中既有普通标准住宅⼜有⾮普通住宅及其他房地产开发项⽬的，应当分别核算增值额，计征⼟地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适⽤条例第⼋条（⼀）项的免税规定，应当按合理的⽅式分别计算住宅和其他房地产开发项⽬的增值额。
第五条主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项⽬的⽇常税收管理和监控，对纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，应当督促纳税⼈根据清算要求按不同期间和不同项⽬合理归集有关收⼊、成本、费⽤，及时掌握清算单位是否达到清算条件。
第⼆章清算条件
第六条符合下列情形之⼀的，纳税⼈应当主动进⾏⼟地增值税清算：
（⼀）房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的；
（⼆）整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的；
（三）直接转让⼟地使⽤权的；
（四）纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的。
第七条符合下列情形之⼀的，主管地税机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算：
（⼀）已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例达到或超过85%，或该⽐例虽未达到85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的。
（⼆）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同⼀清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后⼀次取得销售（预售）许可证的时间算起。
（三）经主管地税机关进⾏纳税评估发现问题后，认为需要办理⼟地增值税清算的房地产开发项⽬。
第⼋条纳税⼈在⼟地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。
清算后销售或有偿转让未使⽤及使⽤年限在⼀年以内的房地产的，纳税⼈应当按规定进⾏⼟地增值税纳税申报，收⼊按实际取得的收⼊计算，扣除项⽬⾦额按清算时的单位建筑⾯积成本费⽤乘以销售或转让⾯积计算。
清算后再销售或转让使⽤年限超过⼀年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳⼟地增值税。
第三章清算申请与受理
第九条凡符合应办理⼟地增值税清算条件的项⽬，纳税⼈应当在满⾜条件之⽇起90⽇内到主管地税机关办理清算⼿续，并据实填写《⼟地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税⼈进⾏⼟地增值税进⾏清算的项⽬，主管地税机关应当下发《⼟地增值税清算通知书》，纳税⼈应当在接到清算通知之⽇起90⽇内，到主管地税机关办理清算⼿续。
第⼗条纳税⼈在办理⼟地增值税清算申报⼿续时，应当向主管地税机关提交有关清算项⽬资料和清算申报表，并填写《⼟地增值税清算申报资料清单》和《⼟地增值税清算申报表清单》。
第⼗⼀条纳税⼈应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税⼈委托中介机构代理进⾏清算鉴证的，中介机构应当在《⼟地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项⽬的收⼊、扣除项⽬和进⾏⼟地增值税清算的相关鉴证信息。
第⼗⼆条主管地税机关在收到纳税⼈提交的清算资料时，应当对照《⼟地增值税清算申报资料清单》和《⼟地增值税清算申报表清单》所列内容逐⼀核实，并严格按照本办法附表格式和《⼟地增值税清算管理规程》、《⼟地增值税清算鉴证业务准则》规定的内容进⾏审验。
对纳税⼈提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的，主管地税机关应当予以受理，并向纳税⼈开具《⼟地增值税清算受理通知书》交纳税⼈转⼊审核程序。
对纳税⼈提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的，应当在5个⼯作⽇内退回纳税⼈重新修改或补充完善，并向纳税⼈出具《⼟地增值税清算补充材料通知书》，纳税⼈应当在30⽇内将清算资料修改补充完整，并重新办理税款清算⼿续。
第四章清算审核
第⼗三条⼟地增值税清算审核⼯作由县及县以上主管地税机关组织实施，并应当⾃受理纳税⼈清算申请之⽇起90⽇内（不含纳税⼈应地税机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上⼀级地税机关批准，并通知纳税⼈。
第⼗四条主管地税机关应当成⽴由领导总负责，征管、税政、计会、稽查、⼆分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组。领导组按清算审核的不同内容和要求，下设收⼊审核、⼟地成本审核、其他开发成本及费⽤审核、税⾦及其他扣除项⽬审核等若⼲审核⼩组，明确各⼩组的职责和分⼯。各审核⼩组应当在规定时间内对纳税⼈提供的相关票据、凭证、资料进⾏认真审查核实，出具初审意见，报清算审核领导组集体审议。
第⼗五条
房地产转让收⼊的审核
（⼀）收⼊的确认
1、纳税⼈转让房地产所取得收⼊，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。
2、⼟地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载⾦额确认收⼊；未开具发票或未
全额开具发票的，以交易双⽅签订的销售合同所载的售房⾦额及其他收益确认收⼊。
3、销售合同所载商品房⾯积与有关部门实际测量⾯积不⼀致，在清算前已发⽣补、退房款的，应当在计算⼟地增值税时予以调整。售房时向购买⽅⼀并收取的代收费⽤，应当作为计税收⼊（但不作为加计扣除的基数）。
4、开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产或不动产等⾏为应当视同销售，按下列⽅法和顺序确认收⼊：按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售同类房地产的平均价格确定；按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（⼆）收⼊的审核
收⼊审核⼩组应当根据纳税⼈提供的《与收⼊相关的⾯积明细申报表》和《转让房地产收⼊明细申报表》，结合⽴项报告、测绘报告、规划许可证、销（预）售许可证等相关资料，核实与收⼊相关的⾯积之间的逻辑关系是否合理，
有⽆应视同销售⾏为未作销售处理的情况。同⼀清算单位中不同类型的房地产开发项⽬是否分别核算收⼊。若发现纳税⼈提供的收⼊资料不实，成交价格明显低于正常销售价格⼜⽆正当理由的，收⼊审核⼩组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收⼊。
（三）收⼊审核意见的出具
收⼊审核⼩组审核结束后，应当填报收⼊审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。
第⼗六条
房地产开发企业开发⼟地、新建房和配套设施发⽣的成本费⽤，准予扣除的项⽬有：取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、房地产开发费⽤、与转让房地产有关的税⾦及国家规定的准予加计20%的扣除，未实际发⽣的上述各项预提（或预付）费⽤，不得扣除。
第⼗七条审核扣除项⽬是否符合下列要求：
（⼀）在⼟地增值税清算中，计算扣除项⽬⾦额时，其实际发⽣的⽀出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（⼆）扣除项⽬⾦额中所归集的各项成本和费⽤，必须是实际发⽣的。
（三）扣除项⽬⾦额应当准确地在各扣除项⽬中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项⽬⾦额中所归集的各项成本和费⽤必须是在清算项⽬开发中直接发⽣的或应当分摊的。
（五）纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，或者同⼀项⽬中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采⽤合理的分摊⽅法，分摊共同的成本费⽤。
（六）对同⼀类事项，应当采取相同的会计政策或处理⽅法。会计核算与税务处理规定不⼀致的，以税务处理规定为准。
第⼗⼋条取得⼟地使⽤权⽀付⾦额和⼟地征⽤及拆迁补偿费的审核
（⼀）审核取得⼟地使⽤权、⼟地征⽤及拆迁补偿费实际⽀付⾦额
1、结合企业提供的⼟地使⽤权证、⼟地出让合同、⼟地价款的⽀付凭据、契税完税凭证、银⾏⽀付记录和与政府相关部门的协议，确认本期开发项⽬“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”是否获取合法有效凭证，⼝径是否⼀致。拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿⽀出与拆迁、补偿合同和签收花名册发⽣的⾦额能否互相对应，有⽆政府返还和以地补路等情况。
2、⼟地征⽤及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费⽤已包括在取得⼟地使⽤权的⾦额中，审核是否有重复列⽀的问题。
3、⽐较、分析相同地段、相同期间、相同档次项⽬，判断其取得⼟地使⽤权⽀付⾦额和⼟地征⽤及拆迁补偿费是否存在明显异常。
（⼆）审核取得⼟地使⽤权和⼟地征⽤及拆迁补偿费⽀付⾦额分摊⽐例
1、同⼀宗⼟地有多个开发项⽬，能准确划分不同项⽬占地⾯积的，应当先按占地⾯积分摊⼟地成本；不能准确划分不同项⽬占地⾯积的，应当按楼⾯地价（楼⾯地价=⼟地总价格/总建筑⾯积）和各项⽬实际建筑⾯积占总建筑⾯积的⽐例计算分摊不同项⽬的⼟地成本。
2、房地产开发企业成⽚受让⼟地使⽤权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的⼟地使⽤权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘⾯积对照表等资料，按照上述原则分摊⼟地成本，以判定其⼟地成本的分摊是否合理、完整。
（三）⼟地成本审核意见的出具
⼟地成本审核⼩组应当根据纳税⼈提供的《取得⼟地使⽤权⽀付⾦额明细申报表》和相关资料，对⼟地成本认真审核，计算分摊后，填写⼟地成本审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。
第⼗九条其他开发成本、费⽤的审核
（⼀）前期⼯程费与基础设施费的审核
1、审核前期⼯程费（包括规划、设计、⽔⽂、地质、勘察、测绘、可研、通⽔、通电、通路、清理平
整场地等费⽤）和基础设施费（包括⼩区内道路、供⽔、供电、供⽓、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费⽤）的各项实际⽀出与概预算是否存在明显异常。
2、审核前期⼯程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发⽣的费⽤与开发项⽬是否相对应。
3、多个（或分期）项⽬共同发⽣的前期⼯程费和基础设施费，应当采⽤建筑⾯积法进⾏分摊，审核其是否合理分摊。
（⼆）建筑安装⼯程费的审核
1、采取出包⽅式建设的，应当重点审核完⼯决算成本与⼯程概预算成本是否存在明显异常。当⼆者差异较⼤时，应当追加以下审核程序：开发企业采⽤甲供材料⽅式出包⼯程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列⽀成本问题，必要时可从合同管理部门获取施⼯单位与开发商签订的施⼯合同，并与相关账⽬进⾏核对；或实地查看项⽬⼯程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税⼈是否存在利⽤关联⽅（尤其各企业适⽤不同的征收⽅式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包⼯程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
2、采取⾃营⽅式建设的，重点审核施⼯所发⽣的⼈⼯费、材料费、机械使⽤费、其他直接费和管理费⽀出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进⾏会计处理和税务处理。
3、采取分期开发项⽬的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费⽤与下期的建筑安装成本费⽤是否正确划分；建筑安装成本费⽤是否⾼于建设部门公布的最新《⼭西省建设⼯程计价依据》标准，明显偏⾼的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费⽤是否按照合理的分摊⽅法在各建筑物中进⾏分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑⾯积×（清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑⾯积）]；同⼀建筑物中若存在层⾼不同的情况时，可按层⾼系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发⽣地地税机关取得，否则不得扣除。
（三）其他建筑安装成本费⽤的审核
1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证⾦。对于开发企业扣留的质量保证⾦，未开具发票或未付款的，不允许在计算⼟地增值税时计⼊成本并加计扣除。地税申报
2、审核开发企业是否在“开发成本”或“开发间接费”中列⽀了临时代垫的临时⽔电费、农民⼯⼯资保证⾦等费⽤，如列⽀了应当将其调出，不得作为开发成本扣除。
3、审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科⽬中是否列⽀售楼处、样板房的装修费⽤，上述费⽤不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。