答：根据《土地管理法》第 62 条 “ 农村村民一户只能拥有一处宅基地 ” 的规定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。
未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。
《物权法》第 142 条规定： “ 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人 ” ，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人
4、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不当的，人民法院不判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
家庭共同财产包括夫妻共同财产、其他家庭成员的财产和全家共有的财产。属于其他家庭成员的财产，不能作为夫妻共同财产加以分割。属于家庭共有的财产，因离婚而离开家庭的一方可以以共同共有中共有人的资格，分得其应有的份额。未成年子女通过继承、受赠及其他合法途径获得的财产，属于其本人所有，有离婚后负责抚养该子女的一方代为管理。
则，该房屋就是违章建筑，根本不具备合法分割的基础。而按照我国《土地管理法》的规定，农村村民
一户只能拥有一处宅基地。这意味着宅基地是以户为单位而不是以人为单位进行审批的。因此，《集体土地建设用地使用证》上所记载的宅基地使用人实际上是作为户即家庭的代表而登记为权利人的。这也表明农村房产所占用的宅基地使用权不是属于登记的个人，而是属于其作为户主所代表的家庭。
3、农村宅基地上建造房屋的分割原则。基于农村房屋所有权的特点，必须首先区分出争议的房屋是家庭共同财产还是夫妻共同财产。如果是家庭共有财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照本篇第一章所述的城市房产分割的原则进行。
4、农村房产分割的基本方式。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。这就决定了离婚分割农村房产的方式一般只有竞价取得和作价补偿两种方式，而不能采取向社会公开拍卖的拍卖分割方式。
【杨明律师支招】1、农村村民结婚后，应及时办理户口迁移手续。只有户口迁移到婚姻缔结地所在村里后，另一方才能成为该村的村民。也才能将其作为核定宅基地使用面积时的家庭人口之一。
2、家庭成员共同建房居住时应及时做出约定。由于宅基地是以户为单位申请的，因此在家庭共同建房时应就家庭房产的分配及时做出书面约定，不能做出书面约定的，也应邀请村委会领导或相关无利害关系的亲属对房屋分配的口头约定进行见证。
3、发生离婚需要分割家庭房产时，应首先进行分家析产。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。
2009-01-06 21:20
作者：曾耀林点击数:725
在农村，房屋是农民的主要财产形式，正确审理农民因离婚、继承等引发的房屋析产纠纷，直接关系到农民生活、生产的根本利益。由于农村房地权利的分离、城市化建设的拆迁安置带来的农业人口向非农业人口的变化以及丧嫁生娶等人口变迁的自然规律，农村房地的权属也常面临变迁、确认、分割、继承等法律问题。如何确认农民对地面建筑物的所有权、对宅基地的使用权，如何协调法律与政策的差异或矛盾，如何保护妇女、儿童在婚姻中或离婚后的房地权利，既是审理此类案件的重点，也是难点。从司法实践看，对此类案件在认定法律关系性质、适用法律及判决结果等方面都不尽相同，差异明显。笔者拟结合审判实务中农村房地纠纷的若干问题进行探讨，以求教同仁。
一、农村宅基地性质及与农村房屋的关系
农村宅基地，顾名思义，就是农村房屋所附着的地面土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条
之规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农民有权使用集体土地建房。由于个人只享有土地的使用权而无所有权，不可能产生物权效力。但房屋不同，《宪法》第三条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，显然法律是承认房屋的私有。由于土地和房屋都是不动产，且二者在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利人的切身利益。
传统民法中，土地权利与建筑物权利有三种情形：一是土地所有权与建筑物所有权不可分离。如罗马法地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部份，其所有权应归属于土地所有权人；二是两者可以分离，但非土地所有人的建筑物所有权与地上权不可分离。如德国民法上的地上权制度。三是两权可分离，且非土地所有权人的建筑物所有权不以地上权为必要。如日本民法上，
土地与建筑物是两个在法律上可以完全分离的不动产。（1）
我国法律既宣布土地公有，又承认房屋私有，显然法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则。但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化
原则，即两个权利必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地
上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与
该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。在管理对象上，我国又是城乡区别，分为城镇土地和农村土地两条管理体系。目前比较成体系的土地使用权制度只
适用国有土地，对于农村土地使用制度，至今无切合实际可行的法律法规。对
于农村宅基地使用权的保障和行使，基本上是政策调整而没有纳入土地使用权
法律制度体系中。以笔者所在的地方基层政府对农村集体土地管理为例，该政
府规定：村民建房以本人户口登记簿记载的农业人数为准，以户为单位按实际
人口由主管部门审批，且一户只能拥有一处宅基地。当农民需要修建房屋时，
依规定申请建房屋。从土地管理法和相关政策可以看出，农村宅基地的权属归
集体而非农民私人所有，只有农业人口方有权使用农民集体土地，即享有宅基
地使用权。在农村宅基地与房屋的关系上，只有享有宅基地使用权方有权建筑
房屋；只有经过审批，才有权在核准的宅基地面积范围上修建房屋，也才能产
生对房屋的合法权利，否则修建的房屋为非法建筑，不能受到法律的保护。
但是，在农村房地的管理中虽也适用“房地不可分”“地随房走、房随地走”的原则，但农村宅基地划拨的属地、属人原则并没有在实践中真正落实，加之
建筑物的固定性、长期性，少数农村存在的歧视妇女、保护本地利益、宗族利
益的现象，使得宅基地不可能完全随人员的变化而及时调整。如婚嫁人员的原
农村户口有宅基地不收回、落户地又不划拨，去世人员、农转非人员的宅基地不收回，
新生儿不及时划拨，有宅基地使用权的分不到房屋，有房屋的无宅基地使用权，宅基地使用证上的内容不作相应变更，而无法反映人员、建筑物的变动情况等等，房地不可分原则在房地权利分离的前提下产生了许多矛盾，酿成了许多房
地纠纷。由于对农村宅基地以及农房规范管理的法律制度的匮乏，使得审理此
类析产纠纷因法律空白而出现不少难点。
二、农村房屋析产纠纷的若干程序问题
（一）诉讼主体问题。析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉
讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。但到底是共同原告或被告应视
情况而定。首先应界定争议标的的权利主体。需要分割的房屋共同人有哪些，
判断依据主要是农村宅基地使用证上的登记和有关部门、组织的证明。其次，
如果离异或丧偶的一方抚养未成年小孩，当其起诉前配偶或原家庭成员要求分割财产时，应通知该小孩以原告身份参加诉讼。当丧偶一方作为原告起诉分割房产而其小孩又随（外）祖父母生活时，小孩以被告身份参加诉讼。但此时会产生原告在同一诉讼中分为对立双方当事人而身份的混淆问题。即小孩的监护人系其父母，相应为法定代理人，此时父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份参加诉讼，而角混同。对此笔者认为，《关于贯彻执行民法通则若干意见》第10条规定了监护人的监护职责包括代理其（被监护人）进行诉讼，第22条又规定“监护人可以将监护职责部份或全部委托给他人”，因此当原告诉讼角混同时，为避免行为理论上的不当性，应当将代为诉讼的监护职责委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律师为委托代理人且无需征得监护人同意。
（二）诉的种类问题。在农村房地析产纠纷中，原告的诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。从文字解释，分家析产不仅要明确现有家产的状态，还要进行具体的分割。谁分此间房，谁分彼间房，其实质是确认之诉，即确认某间房为其谁有。但是《民事诉讼法》第一百零八条明确规定起诉要有具体的诉讼请求，但“分家析产”的诉请并不明
确。因此对此类诉请应当要求原告明确诉请。在事实依据上，原告应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面合法合理确认原告应分得的房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。从诉请应具体的要求而言，此确认诉请应具体为要求确认自己享有多少的权利份额，方为具体。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。此类情况往往是当事人的权利义务已经明确，特别是不仅原告的权利份额已确认，而且权利也切实体现到某间房屋，因此是否侵权容易判断。但实践中，当事人因法律知识欠缺，未正确认识法律关系性质，在未确权之前就径直起诉被告侵权。法官对此应根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条主动行使释明权，要求当事人变更诉讼请求先确权，如当事人执意不变则驳回诉讼请求。
另外，对于确权之诉因无给付内容，其判决无执行性。当事人以确权判决申请执行，应不予受理。
（三）房屋价值评估问题。由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估但问题常在于：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、
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