第二部分  主要内容讲解
一、契税的概念
契税是以所有权发生转移变动的房产、土地为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
二、条例所称的“国有土地使用权的出让”：是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。（细则第5条，我认为对其概念的把握与土地增值税中的规定相同）
三、条例所称的“土地使用权转让”是指：土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
四、条例所称的“土地使用权出售”是指：土地使用者以土地使用权为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
五、条例所称的土地使用权“赠与”是指：土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。
六、条例所称的土地使用权“交换”是指：土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
房屋产权七、所称的“在中华人民共和国境内取得土地、房屋权属包括下列方式：
1、国有土地使用权出让；
2、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换；
3、以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税；
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（2）以土地、房屋权属抵偿债务；
（3）以获奖的方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。
八、契税的纳税义务人
依据条例第1条和细则第4条的规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。
其中的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所称的个人是指个体经营者及其他个人。
九、契税的税率
依据条例规定税率为3%——5%。
我省在1999年制定的《河南省契税实施办法》第5条中规定税率为4%，在实际工作中规定了不同的优惠税率：
1、商业用房、住宅、土地契税税率为4%；
2、2008年11月1日以后至2010年9月30日首次购买普通住宅的契税税率减半征收（即为2%）。首次购买90平方米以下契税税率为1%。
3、2010年10月1日以后个人购买普通住宅，且该住房属于家庭成员（成员包括购房人、配
偶以及未成年子女）唯一住房的，实行减半征收，契税税率为2%。
4、2010年10月1日以后个人购买90平方米及以下普通住宅，且该住房属于家庭成员（包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，契税税率为1%。
5、1997年10月1日以前，契税税率为6%。
以上规定散见于文件（财政部国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》2008年10月22日财税〔2008〕137号、财政部国家税务总局《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》2010年3月9日财税〔2010〕13号、河南省财政厅河南省地方税务局河南省住房的城乡建设厅关于转发《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》的通知2010年10月8日豫财税政〔2010〕59号）中，在此总结出，以供同志们工作时参考使用。
十、契税的计税依据
契税计税依据根据房产土地权属转移方式的不同，大致可以分为以下六种。（这些规定散见于条例、实施细则和各时期的文件中，现总结如下，以供各位同志工作时参考使用）
1、国有土地使用权出让，为用地单位或个人为取得土地使用权所支付的一切费用。（财政部国家税务总局关于国有土地使用权等有关契税问题的通知  2004年8月3日  财税〔2004〕134号）
（1）、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确这为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（文件号同上）
3、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（文件号同上）
4、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
5、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
6、土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。（第4至第6见细则中的规定）
7、法院判决的土地、房屋所有权的变更，以法院判决书上裁定的价格为计税依据。
十一、契税的纳税义务发生时间
依据条例第8条的规定“纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
在细则第17条规定“纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
十二、契税的纳税申报时间
依据条例第9条的规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，办理纳税申报。”
我省的实施办法第11条中也规定了相同的时间。
十三、契税的纳税期限
依据条例第9条的规定，由契税的征收机关确定纳税期限。在相关的规定中我也没有发现有相应的规定，因此，在此处我还引用在讲义中所说的“纳税人在完成纳税申报后20日内缴纳契税税款。”
十四、契税的减免
这些减免在不同的时间、对不同的行业都有不同的规定，在此我尽最大努力收集到有关的政策规定，建议大家在执行的过程中，收到纳税人的减免申请后，再查有关的法律、法规的规定，依规定办理，不便之处，敬请各位同仁原谅。
（一）、在1997年10月1日开始执行的条例中第6条规定：有下列情形之一的，减征或者免征契税：
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
4、财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
（二）、在细则第15条规定：对下列项目减征、免征契税：
1、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。（我省制定的办法第9条中规定，其土地、房屋权属面积不超过被征用、占用土地、房屋面积的1。3倍的，免征契税。）
2、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
3、依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免
税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
（三）、国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》  1999年6月3日  国税函（1999）391号
因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属不征收契税。
（四）国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》
  2004年9月2日      国税函（2004）1036号
1、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。
2、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）财政部、国家税务总局《关于明确中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制过程中有关契税和印花税政策的通知》 
2010年10月25日      财税（2010）92号
对中国邮政速递物流公司（以下简称“中递公司”）、中国邮政速递物流股份有限公司（以下简称“中递股”）及其子公司在邮政速递物流业务重改制过程中承受中国邮政集团公司及其所属企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，应征收契税。
（六）财政部、国家税务总局《关于中国联合网络通信集团有限公司重组过程中有关契税政策的通知》 
2010年10月12日      财税（2010）87号
对中国联合网络通信集团有限公司及其子公司承受原中国联合通信有限公司、原中国网络通信集团公司、联通新国信通信有限公司、联通新时空移动通信有限公司的土地、房屋权属，中国联合网络通信有限公司承受原中国网通（集团）有限公司的土地、房屋权属，不征收契税。
（七）财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
2010年9月29日  财税（2010）94号  从2010年10月1日起执行
1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员含购房人、配偶及其未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2、对出售自有住房并在1年内重新购房的个人不再减免个人所得税。
（八）财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知
1、事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对
其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。
2、事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。
3、本通知执行期限为2010年4月1日至2011年12月31日
（九）财政部国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知