4454陈华与吴福泉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审结日期】2020.12.17
【案件字号】(2020)苏02民终4454号
【审理程序】二审
【审理法官】蔡利娜潘晓峰仓勇
【文书类型】判决书
【当事人】陈华;吴福泉
【当事人】陈华吴福泉
【当事人-个人】陈华吴福泉
【代理律师/律所】王乃龙北京京师(天津)律师事务所
【代理律师/律所】王乃龙北京京师(天津)律师事务所
【代理律师】王乃龙
丁海峰妻子【代理律所】北京京师(天津)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】陈华
【被告】吴福泉
【本院观点】案涉当事人就无锡市惠山区xxx59号302室房屋的转让达成了买卖合同且合法有效。
【权责关键词】无效社会公共利益无权处分追认撤销代理民事权利合同合同约定证据不足质证诉讼请求维持原判补偿安置协议
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【更新时间】2021-11-13 17:10:49
4454陈华与吴福泉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏02民终4454号
当事人 上诉人(原审被告)：陈华。
委托诉讼代理人：王乃龙，北京京师(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴福泉。
委托诉讼代理人：郑碧征，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。
审理经过 上诉人陈华因与被上诉人吴福泉房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初8277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 陈华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴福泉的诉讼请求；诉讼费用由吴福泉承担。事实和理由：一、一审判决超出了吴福泉的诉讼请求范围。1、本案不存在书面的房屋买卖合同，吴福泉也未请求确认房屋买卖合同有效，一审法院却判决合同有效。2、案涉房屋依法登记在陈华名下，陈华是合法产权人，吴福泉并未请求确认对房屋享有所有权，一审法院却判决吴福泉对案涉房屋享有所有权。3、一审法院作出的第三项判决，要求陈华协助吴福泉办理产权过户，系以司法审判权代替了行政权。二、吴福泉与谢末祖之间关于案涉房屋的转让合同关系无效，吴福泉要求陈华协助办理房产过户手续，无事实和法律依据，一审法院作出的判决证据不足，且适用法律错误。1、陈华与谢末祖是夫妻关系，婚后共同建造的房屋被拆迁，所得到的安置房属于夫妻共有财产。陈华对谢末祖和吴福
泉之间的房屋转让行为不知情，也未在事后追认同意，该转让行为属于谢末祖的无权处分行为，侵犯了陈华的合法权益，根据《合同法》第五十一条规定，应为无效。2、2006年时案涉房屋尚未依法登记领取权属证书，谢末祖向吴福泉转让房屋，直接违反了《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的强制性禁止规定，应为无效。3、案涉房屋的土地类型是国有建设用地使用权，属于划拨土地而非出让土地，谢末祖向吴福泉转让房屋，系买卖划拨土地上的房产，未经有关部门批准，直接违反了《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性禁止规定，应为无效。4、一审法院直接认定陈华作为谢末祖的法定继承人继受了谢末祖所签订合同的权利义务，是错误的。
二审被上诉人辩称 吴福泉辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。虽然陈华没有在当初的收条上签字，但是从买卖关系发生至吴福泉取得、占有房屋十多年的时间内，陈华作为谢末祖的妻子，且与谢末祖共同生活在案涉房屋的同一小区内，不可能不知道案涉房屋的买卖和被吴福泉占有的事实，故陈华的上诉请求不能成立。
原告诉称 吴福泉向一审法院起诉请求：1.确认无锡市惠山区xxx59号302室房屋转让合同
有效；2.确认无锡市惠山区xxx59号302室房屋所有权归吴福泉；3.判令陈华协助办理无锡市惠山区xxx59号302室房屋的产权过户手续。
一审法院查明 一审法院认定事实：2006年5月29日，甲方无锡惠山区捷威房产拆迁有限公司、乙方谢末祖签订了无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书，约定：因建设江苏信息技术学院项目需要，根据惠集拆通(2006)第8号通知，甲方受拆迁人的委托，需拆除乙方钱桥镇区勤建村西村30号房屋，建筑面积163.24m2+20.52m2，房屋所有人谢末祖；根据被拆迁房屋的用途、建筑面积等因素，由无锡市弘新房地产评估公司对被拆迁房屋进行评估，房屋评估价为58543元，附属物装潢评估价为54926元，合计113469元，甲乙双方已确认；钱桥镇方向乙方提供符合国家质量安全标准的产权调换房，产权调换房地点xxx120m2一套、75m2一套，核定安置。
无锡市惠山区xxx59号302室、138号402室系上述协议中获得的拆迁安置房。
2006年8月31日，谢末祖与吴福泉达成购买无锡市惠山区xxx59号302室协议。同日,谢末祖出具收条一份，载明“今收到吴福泉购买xxx59号302室房款计壹拾伍万，该房款以75平方米为基准，该屋超出面积部分和楼层差价由吴福泉承担。今后办理产权证等所用费用也由
吴福泉承担。该收条由徐月清代书，以谢末祖右手大拇指手印为准。附注：(三层楼层差价为肆仟叁佰伍拾元整)。备注：1.3平方是每平方伍佰捌拾元整，共计柒佰伍拾肆元整。装修押金伍佰元整。谢末祖共计收人民币拾五万伍仟陆佰元整”。谢末祖作为卖房人(收款人)在收条上按手印，徐月清作为证明人在收条上签字按手印。
本院查明 另查明：谢末祖与陈华1985年10月15日结婚。2017年7月6日谢末祖去世，法定继承人为陈华、谢锡梅、谢红。
一审法院向谢锡梅、谢红询问为何案涉房屋登记在陈华一人名下。两人陈述“房子是我母亲陈华一个人的。在产监处过户的时候我们已经自愿过到陈华一人名下，我们认为房子是我母亲一个人的，我们不参与诉讼”。
2018年4月18日，无锡市惠山区xxx59号302室登记在陈华一人名下。
再查明：2019年10月22日，xxx社区调解委员会出具情况说明载明“吴福泉于2006年8月31日向谢末祖购买一套安置房(59号302室，75平米)，一直由吴福泉母亲(殷惠芬居住)，直至2019年初逝世。当初吴福泉和谢末祖双方讲好等可以办理房屋产权证时谢末祖配合吴福泉办
理房屋产权证手续，办理房屋产权证的费用由吴福泉承担。由于到可以办理房屋产权证的时候，谢末祖已经因病去世，房屋产权证由谢末祖妻子陈华去办理了，现吴福泉要求陈华协助其办理房屋产权证，陈华提出要求补偿房屋差价，吴福泉刚开始也同意，但由于陈华提出房屋差价多次反悔，直至吴福泉不能接受的价位，经xxx社区调委会调解未能成功。特此说明”。
2020年7月13日，一审法院与xxx社区调解主任丁海峰制作谈话笔录一份，丁海峰陈述“情况说明内容都是真实的。当时吴福泉因为房屋过户的事情要求我们xxx社区调解委员会进行调解，吴福泉委托他弟弟吴福仁来处理。我先给陈华打电话也和她碰头，问她这个事情怎么解决，陈华说这个事情无所谓，你帮我去谈拿到多少算多少，如果钱满足她，肯定是能配合过户的。我和她说帮她去谈不低于5000元。结果第二天陈华打电话给我说5000元太少，我就和吴福仁、陈华多次沟通，多次调解。最后一次吴福仁和陈华在社区调解室我组织他们调解，当时已经说好吴福泉支付28000元给陈华，陈华配合过户，第二天吴福泉过来签字签协议。结果第二天陈华打电话给我说她女儿要至少50000元，我再跟吴福泉去谈，吴福泉不太愿意，我就让他去打官司了。陈华在调解室没说不知道房子被卖这个话，只说适当补偿点配合过户。吴福泉、吴福仁、谢末祖、陈华这四个人都是勤建村西村和东村的，是我同
村人。谢末祖去世前一直在xxx社区门口做保安。他卖掉那套安置房我调解时才知道，但谢末祖的邻居都知道，一个北区，走路5、6分钟”。经质证，吴福泉对此没有异议，陈华对笔录真实性没有异议，但认为不能证明陈华对卖房是知情的。
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