赵霞、徐佳梅与曹美芳、丁建等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院 
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院 
【审结日期】2021.04.16 
【案件字号】(2021)苏06民终374号 
【审理程序】二审 
【审理法官】杨盛季建波胡皓 
丁海峰妻子【审理法官】杨盛季建波胡皓 
【文书类型】判决书 
【当事人】赵霞;曹美芳;丁建;徐佳梅;王新彦;顾峰 
【当事人】赵霞曹美芳丁建徐佳梅王新彦顾峰 
【当事人-个人】赵霞曹美芳丁建徐佳梅王新彦顾峰 
【代理律师/律所】张影江苏友诚(南通)律师事务所;张伟立江苏友诚(南通)律师事务所;石卫东江苏君哲律师事务所 
【代理律师/律所】张影江苏友诚(南通)律师事务所张伟立江苏友诚(南通)律师事务所石卫东江苏君哲律师事务所 
【代理律师】张影张伟立石卫东 
【代理律所】江苏友诚(南通)律师事务所江苏君哲律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】赵霞;徐佳梅;顾峰 
【被告】曹美芳;丁建;王新彦 
【本院观点】曹美芳与丁建达成房屋置换合意，曹美芳以65万元及其名下××别业××幢××室房屋，与丁建名下××别业××幢××室、××室、××室房屋互相置换，各方对此不持异议。 
【权责关键词】无效代理实际履行违约金过错第三人新证据关联性合法性质证诉讼请求撤诉维持原判执行异议查封拍卖变卖折价 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】另查明，赵霞二审陈述，其清楚丁建与顾峰之间以××别业××幢××室抵债的金额为33.8万元，欠顾峰差不多是33.8万元，有几千元来去，当时均已结清。顾峰二审陈述，其借款给赵霞，以房抵款之外赵霞另给其几千元现金，欠款已经结清。 
【本院认为】本院认为，曹美芳与丁建达成房屋置换合意，曹美芳以65万元及其名下××别业××幢××室房屋，与丁建名下××别业××幢××室、××室、××室房屋互相置换，各方对此不持异议。由于丁建涉及其他债务，其用于置换的三套房屋已因他案被法院依法拍置，事实上无法实现置换目的，故曹美芳本案诉请丁建返还65万元依法有据。关于××幢××室房屋返还
问题。曹美芳、丁建达成房屋置换合意后，曹美芳将××幢××室交付对方使用但未办理产权过户，本不应存在返还障碍，但赵霞在2016年将××幢××室以出售的方式转交顾峰，用于抵偿赵霞向顾峰的借款，顾峰实际占用使用××幢××室至今，使得房屋返还必然牵涉到顾峰的利益。由于赵霞、顾峰对于以××幢××室另加少量现金抵偿33.8万元欠款的事实无异议，顾峰本案也明确表示如赵霞还款则其自愿返还房屋，否则其要求取得房屋。考虑到该房屋在事实上已经无法办理过户，一审法院综合全案判决赵霞向顾峰支付33.8万元，由顾峰协助返还讼争××幢××室并无不当。至于赵霞称33.8万元的债务人实为丁建，因赵霞自述所涉借条系以其名义出具，亦由其与顾峰订立协议，加之其与丁建系兄妹、丁建另案也称“做生意资金基本由赵霞管理、经常通过赵霞的账户进行交易”，兄妹二人间内部如何分配权利义务不影响赵霞对外所负义务，本院对其该上诉理由不予采信。    综上，赵霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费10380元，由上诉人赵霞负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-16 05:09:30 
【一审法院查明】一审法院认定事实：曹美芳与徐佳梅系母女关系，丁建与赵霞系兄妹关系。    2010年左右，曹美芳购买了坐落于刘桥镇××居委会××组××别业××幢××室。2014年2月27日，曹美芳经登记领取了通州房权证刘桥字第××号房屋产权证书，该房屋所有权人为曹美芳，其丈夫徐汉成为共有人。房屋性质为非居住用房，规划用途为商业，建筑面积41.66m2套内建筑面积40.28m2。    2013年6月19日，案外人钟宇鸣(系曹美芳的女婿、徐佳梅的丈夫)通过中国建设银行网上银行向赵霞的账户(账号：62×××61)转账30万元。2013年6月20日，钟宇鸣再次向赵霞上述账户转账1万元。同日，曹美芳又给付赵霞现金21万元，同时双方一致确认以赵霞作为借款人向曹美芳借款所结欠的本息13万元抵算购房款，以上合计65万元。赵霞向曹美芳出具收条1张，收条载明：“今收到曹美芳欲购××别业丁建商品房××室、店面房2间对换人民币陆拾伍元正(65万)，收款人：赵霞2013.6.20日上午”。同日，赵霞向丁建的债权人于建飞、陆洪兵、胡永华分别汇款20万元、14万元、68500元，合计40.85万元。赵霞收款后的当月月底前，曹美芳即搬入××、××、××室，同时将其名下的××室交付给了对方。    2016年5月26日，赵霞与顾峰签订协议1份，协议约定甲方赵霞将新联“××别业”××号门面房转让给乙方顾峰，转让总价33.8万元正，乙方于2016年5月26日一次性付清，甲方将××号门面房钥匙交付乙方。甲方配合乙方领房产证，过户手续费甲乙双方分别负责缴
纳本方应缴部分。协议下方甲方处有赵霞签名，乙方处有顾峰签名。一审审理中，赵霞、顾峰一致陈述，在上述协议签订之前赵霞曾以个人名义向顾峰借款，协议签订之日赵霞给付了顾峰现金9000元，剩余借款33.8万元直接抵算了上述房屋转让款。当天赵霞将××室的钥匙交付给了顾峰。××室此后一直由顾峰实际占用至今。    2016年8月19日，曹美芳与赵霞签订协议书1份，其中协议人为曹美芳(甲方)、丁建(乙方)，证明人为赵霞(丙方)，经三方协商达成如下协议：1.丙方先后收取了甲方的65万元整现金，该款用于购买位于××别业××幢××及××的房屋，计价95万元，甲方以××别业××幢××(41.66平方米)(折价30万元整)转让给乙方，甲方95万元购房款已经全部付清，甲、乙双方房屋已交付使用居住。甲方××室店面房产证转让给乙方，乙方××店面房和××室商品房房产证转让给甲方。2.自本协议签约后1080天内办理不动产转让登记，所需税费由转让方负担(各付各的)。3.对以上协议违约方需支付对方违约金15万元整。协议下方协议人处有曹美芳及赵霞的签名。此后，徐佳梅又作为乙方(买方)与甲方(卖方)南通亿鼎置业有限公司(以下简称亿鼎公司)签订了房地产买卖协议1份，协议主要约定：甲方自愿将坐落于南通市××别业××幢××室和××室店铺建筑面积188.65平方米，出售给乙方，成交总价95万元整，本协议签订时乙方支付人民币叁拾万元作为购房定金，甲、乙双方定于2016年12月20日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币陆拾伍万元给甲方。甲方
的交房时间为2016年12月22日。赵霞在协议甲方处签下丁建的姓名、身份证号码及赵霞本人的手机号码，同时还加盖了亿鼎公司的印章及丁建的印章，徐佳梅在协议乙方处签名并填写了身份证及手机号码。但该协议未填写签订日期。    2016年11月29日，曹美芳向南通市通州区公安局提起控告，称2013年6月20日赵霞将××别业××室及××、××店面以95万元价格出售给曹美芳，曹美芳以现金结算及××别业××室抵算房款，此后赵霞一直未办理过户手续。2016年11月14日曹美芳到通州区政务中心查询后发现，××别业××室及××、××店面早在2011年就被抵押给案外人南通市龙游典当有限责任公司(以下简称龙游典当公司)且在2016年8月被法院查封，遂控告赵霞涉嫌。南通市通州区公安局经济犯罪侦查大队受理案件后，经审查，认为没有犯罪事实，于2019年1月21日作出不予立案通知书。    一审另查明，丁建曾系亿鼎公司及南通亿美置业有限公司(以下简称亿美公司)的法定代表人及股东。上述两公司现均已注销。案涉××别业××幢××、××及××室，原房屋所有权人为丁建，2011年9月，丁建以其名下的位于通州刘桥镇××居会××组的××别业××幢××铺、××铺、××室及位于南通××街××号××室作为抵押向龙游典当公司典当借款300万元，同年9月14日将案涉房产在南通市通州区房屋产权监理所办理了抵押登记(抵押金额为70万元)。2016年8月，案外人杨夕才以建设工程施工合同纠纷起诉了丁建及亿美公司，并申请保全。2016年8月15日，法院查封了丁
建名下位于(证书号：通州房权证刘桥第10×××07号、第10×××06号、第10×××05号)(查封结束日期为2019年8月14日)，此后法院经审理于同年9月26日作出了判决，该判决生效后，杨夕才曾于2016年12月26日向法院申请执行，执行过程中双方达成分期履行协议，并给付了部分款项，故申请执行人杨夕才申请撤回执行申请。2018年3月14日，案外人杨夕才申请恢复执行。执行过程中，法院于2018年7月3日裁定拍卖、变卖被执行人丁建名下位于，并在房屋所在地张贴了拍卖公告。2018年7月30日，徐佳梅对查封的上述房产向本院执行局提出书面异议，法院受理后进行了审查，查明徐佳梅主张的30万元转账款，系转让给丁建的妹妹赵霞个人，以房抵房款的房屋(××室)仍在曹美芳名下，故法院认为无论徐佳梅与被执行人丁建签订的买卖合同是否属实，其95万元房款应视同没有支付，理由是赵霞无资格负责收取65万元房款，该65万元不能认定已支付房款。余款30万元因为房屋未办理过户手续，应视为尚未交纳房款。该房在出售给徐佳梅之前即已经办理抵押登记，不能产生物权变动的法律后果，故于2018年8月15日裁定驳回了徐佳梅的异议请求。同月，法院执行局就上述拍卖的房产进行了清场。上述不动产通过司法拍卖平台分别以231490元、154520元、303800元成交。其中××室系曹美芳通过拍卖程序买入，另外涉案的××、××室曹美芳已交还，现××、××室已由案外人(司法拍卖拍得人)所有并实际使用。2019年2月19日法院裁定终结本次执行程序。   
一审还查明，2018年11月22日曹美芳曾以房屋买卖合同纠纷为由将赵霞、王新彦作为被告诉至法院，后因未交纳案件受理费，该案按曹美芳撤诉处理。2019年6月12日曹美芳、徐佳梅以房屋买卖合同纠纷为由第二次将赵霞、王新彦作为被告诉至法院，后于同年9月3日撤回起诉，法院裁定予以准许。 
【一审法院认为】5.南通市通州区人民法院(2018)苏0612执恢287号拍卖公告的照片打印件(公告落款时间是2018年7月3日)及(2018)苏0612执异29号执行裁定书一份，证明案涉××别业××幢××、××、××室房屋均已被通州法院执行拍卖，徐佳梅提出执行异议，但法院认为赵霞无资格收取65万元房款，故驳回了徐佳梅的异议请求，现案涉房屋买卖合同已无法继续履行。    6.赵霞与顾峰签订的协议复印件一份，证明2016年5月26日，赵霞以个人名义将曹美芳用于抵算房款的××别业××幢××室转让给了顾峰，该房屋现由顾峰实际占用，应由赵霞与顾峰共同返还上述房屋。    赵霞一审质证认为：1.对房地产买卖协议的真实性、合法性及关联性均持有异议，因为该协议是2016年8月19日赵霞代丁建与曹美芳补签案涉房屋买卖协议后，徐佳梅以需到银行贷款为由提供给赵霞签字的虚假协议，买方写的是徐佳梅，卖方写是亿鼎公司，但双方未发生真实房地产买卖交易，案涉××别业××幢××、××、××室系丁建个人所有，并非亿鼎公司所有，××别业××幢××室为曹美芳所有，也并非徐佳梅所有，虽然赵霞
代签了丁建的名字并加盖了亿鼎公司的印章，但该公司当时已注销，故该协议没有法律效力。2.对离婚证的真实性和合法性没有异议，但对其关联性和曹美芳的证明目的持有异议，赵霞在案涉房屋买卖过程中仅为证明人，在曹美芳与丁建洽谈好后由赵霞代丁建去收取房款，当天也应丁建要求将部分款项汇给了丁建的债权人，故赵霞不应承担还款责任。虽然当时王新彦与赵霞系夫妻关系，但对上述房屋买卖并不知情，不应对赵霞上述代为丁建收款的行为承担任何责任。3.对收条、个人网上银行活期转账汇款凭证的真实性、合法性、关联性没有异议，65万元房款中，有31万元是曹美芳的汇款，有13万元系原先赵霞代丁建向曹美芳的借款相抵算，剩余21万元是曹美芳给付的现金。4.对房屋所有权证的真实性、合法性、关联性没有异议。5.对法院的拍卖公告和执行裁定书，其不清楚，但是事后听说案涉××别业××、××、××室被拍卖了。6.对其与顾峰签订的协议的真实性、合法性、关联性没有异议。    顾峰一审质证认为：1.其对证据1、2、3的真实性均不清楚。2.对房屋所有权证的真实性、合法性、关联性没有异议。3.对法院拍卖公告及执行裁定书其不清楚，案涉××、××、××室房屋被法院拍卖与其无关。4.对其与赵霞签订的转让协议的真实性、合法性、关联性没有异议。