【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】陕西省铜川市中级人民法院
【审理法院】陕西省铜川市中级人民法院
【审结日期】2020.11.03
【案件字号】(2020)陕02民终400号
【审理程序】二审
【审理法官】郭玉荣董敏康建军
【审理法官】郭玉荣董敏康建军
【文书类型】判决书
【当事人】支阿娟;邓远忠;铜川市铜房网营销策划有限公司;高富强
【当事人】支阿娟邓远忠铜川市铜房网营销策划有限公司高富强
【当事人-个人】支阿娟邓远忠高富强
【当事人-公司】铜川市铜房网营销策划有限公司
【代理律师/律所】梁安陕西兰天律师事务所;郭盼盼陕西兰天律师事务所
【代理律师/律所】梁安陕西兰天律师事务所郭盼盼陕西兰天律师事务所
【代理律师】梁安郭盼盼
【代理律所】陕西兰天律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【字号名称】民终字
【原告】支阿娟;邓远忠
【被告】铜川市铜房网营销策划有限公司;高富强
【本院观点】2019年12月25日，三方签订《房屋定金收付协议》（无房产证编号，不包括地下室，地下室不出售）。
【权责关键词】代理共同共有合同合同约定诚实信用原则自认质证诉讼请求开庭审理维持原判折价
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【本院认为】本院认为，2019年12月25日，三方签订《房屋定金收付协议》（无房产证编号，不包括地下室，地下室不出售）。2020年1月6日，三方签订《房屋买卖居某某合同》（房产证编号xxx）。2020年1月7日，高富强、支阿娟、邓远忠签订《铜川市二手房买卖合同》（有房产证编号xxx）。2020年1月8日买卖双方办理了房屋相关过户手续。上诉人上诉状中称，2019年12月28日，高富强第一次给其看房产证；2020年1月7日，双方交接房子，物业告知此房没有遗留问题和后续费用。上述协议、合同中未涉及地下室，与过户前高富强
对支阿娟称不出售地下室相符。上述协议、合同中各方未涉及房屋折旧问题及大修基金问题，办理房屋产权过户时，也未涉及到大修基金问题。房屋已过户，房屋所有权人为支阿娟、邓远忠，现支阿娟、邓远忠诉请大修基金、房屋折旧款项由高富强承担的理由无合同依据。支阿娟、邓远忠诉请高富强、承担误工费、通讯费、车费、打印费、制碟费、咨询费等后续费用2000元，无合同依据及法律依据，本院不予支持。 支阿娟、邓远忠诉求铜房网营销公司承担违约责任、损害赔偿责任，退还居某某报酬，属另一法律关系，一审认定不属于本案房屋买卖合同纠纷案件审理范围并无不当。 综上所述，支阿娟、邓远忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费612元，由上诉人支阿娟、邓远忠负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-23 23:26:01
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：原告支阿娟和被告高富强，经铜房网营销公司居某某介绍，支阿娟现场看房后，于2019年12月25日三方签订《房屋定金收付协议》，约定
支阿娟购买高富强所有位于铜川市新区XX小区XX号楼XX单元XX室、建筑面积124.09平方米的住宅一套；支阿娟并按照该协议约定给付定金20000元，担保买卖双方在2020年1月15日前签订房屋买卖合同。之后经支阿娟查验案涉房屋《房产证》，原告支阿娟、邓远忠，被告高富强、铜房网营销公司在2020年1月6日签订了《房屋买卖居某某合同》，约定支阿娟一次性付款467000元购买高富强的上述房产，并对房屋交付时间、房屋交付前后费用承担、权利瑕疵担保、房产证照资料交接、过户登记办理等事项以及违约责任承担进行了约定。合同签订之后，支阿娟按照合同约定支付了全部购房款，高富强移交了房屋及其相关财产，并办理了房屋过户登记。二审中支阿娟、邓远忠除对其没有查验房产证外，对一审其他查明事实无异议，本院对一审法院除此之外的事实予以认定。
【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点是合同未约定的案涉房屋维修基金的承担以及被告履行合同义务是否违反合同约定。根据本案证据以及当事人陈述证实，原告支阿娟、邓远忠与被告高富强经协商自愿达成的房屋买卖合同，未就房屋维修基金事项进行约定；亦未约定所购房屋的建成时间和使用年限。依照规章规定，维修基金专项用于住宅共用部分、公用设施设备的大修、更新、改造，不计入住宅销售收入。因此房屋销售价款不包含维修基金，原告支阿娟支付的购房款不包含涉案房屋维修基金；涉案房屋的销售单位并未统一收取
房屋维修基金，高富强对此并无隐瞒，且依照关于维修基金的有关规定，维修基金由房地产行政管理部门代管，属于全体业主共同共有。故，原告支阿娟要求被告向其赔偿所购房屋维修基金的诉讼请求，没有合同依据和法律依据。原告支阿娟经现场看房和查验房产证照后，与被告高富强签订房屋买卖合同，高富强按照合同约定转移房屋所有权。案涉房屋买卖合同未对所购房屋的建成时间和已使用年限进行约定，原告提供的现有证据不能证明高富强向支阿娟交付并转移所有权的案涉房屋违反合同约定；原告支阿娟要求被告高富强承担房屋折旧费以及因违约造成的损失，缺乏事实根据和合同依据。原告支阿娟要求被告铜房网营销公司承担损害赔偿责任，退还居某某报酬的居某某合同纠纷，不属于本案房屋买卖合同纠纷审理范围。
【二审上诉人诉称】上诉人支阿娟、邓远忠上诉请求：1.铜房网营销公司、高富强对支阿娟所购飞鸿房屋大修基金7818元（现市场价）责任均摊，或者出示70年产权房屋质保书；2.房屋折价18680元，由高富强承担，并对此房砖混结构50年期满后公用部分的维修、维护和改造费用作出相应的解释；3.上诉人由此产生的误工费、通讯费、车费、打印费、制碟费、咨询费等后续费用2000元由二被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人支阿娟于2019年12月中旬告知铜房网营销公司业务员张恒购房要求后，没出三天，张恒告知我有二手房源，张恒
约我与自认为房主的高长见（高富强之父）看房，房主说房子没有一点问题，还有一个地下室和房某某一起走。张恒也告诉我该商品房有正规的房产证，我当时就很干脆的出价460000元，要求看房产证，张恒说他联系完房主再说，之后我几次要求看房产证，张恒说签三方合同那天肯定给我看。过了两天张恒给我打电话，房主要价475000元，最后我勉强出价468000元，要求含有地下室，张恒说让我放心，他会争取。我相信了他的口头合同，但当时他并没有说房主不卖地下室，这时对方把拟好的合同给我，张恒告诉我说签上字他才能去房主，给我争取地下室。我签上字，只能表明我要买这个房子的态度，所以当时签上字，没有按手印。过了两天张恒告诉我，房主已经把字签了，不含地下室。我当时都不知道我签的合同上面已经写明地下室不带售，当时就没有给我看合同的时间和机会，当然我没有仔细看合同，我也有一部分责任，但他们的合同程序不完善。2019年12月28日铜房网营销公司通知我签订三方合同，这是高富强第一次让我看房产证，我问他房子还有什么其它遗留问题，对方告知没有，房产证上是2011年，我问高富强房子是什么时间建成的，对方说是2007年至2009年，我问地下室，高富强一口回绝，说他从来没有说过要卖地下室。2020年元月7日我们交接房子，物业告知此房没有遗留问题和后续费用，几天后我去物业询问物业费交纳的时间，物业经理告诉我，高富强的房子没有交大修基金，将来公共部分楼顶漏水所有费用都是
我们自理。铜房网营销公司和高富强一再向我保证，这是正规的，有正规房产证的商品房，不存在任何问题。高富强违反了和我所签居某某合同特别提示第三条，铜房网营销公司在不知情的情况下把房子中介给了我，属于行业违规行为。我认为大修基金是房子产权中的一个主要组成部分，有房产证必须有大修基金，这是惯例。如果有特殊情况，高富强和铜房网营销公司应该在签订合同前按照行规，有责任和义务告知我，这是违规违法操作行为。铜房网营销公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。案涉房屋现已给上诉人过户，上诉人现住在案涉房子中，合同已履行。高富强辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人的诉请无合同根据和法律依据，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。1.关于维修基金的诉请。根据规章规定维修基金专项用于住宅共用部分、公共设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。本案中，上诉人与被上诉人自愿协商一致达成房屋买卖合同，合同中未对房屋维修基金事情进行约定，双方也未另行签署关于维修基金事项的协议。在司法实践中，维修基金与购房款是两个法律概念，购房款并不必然包括维修基金，因国家并无关于房屋维修基金由谁承担的规定，维修基金的承担一般在合同中明确约定，如果双方在房屋转让时，合同中未约定维修基金如何承担，合同中约定的价款，只认为是购房款。房屋已经交付，并且已给上诉人办理了过户登记，上诉人取得了房屋的所有权，其是房屋的所有权人，
房屋风险已经转移至上诉人，且房屋维修基金并未在合同中约定，上诉人请求维修基金无合同依据，根据关于维修基金的规章规定，维修基金实行专户存储，专款专用，属于全体业主所有，上诉人请求向其赔偿维修基金，无法律依据。被上诉人是现状卖房，飞鸿小区内3、4号楼是职工住宅楼，都没有收取大修基金，是公开的事实，上诉人是清楚的，并不是被上诉人隐瞒或故意不交维修基金，而是整栋楼都没有收取维修基金，这个事实已经一审法院向铜川市市场监督管理局进行调查核实，证实飞鸿小区3、4号楼是该单位通过开发商以招投标方式承建的单位职工住宅楼，当时未向购房职工统一收缴房屋大修基金，且上诉人对一审法院调取的证据也未提出异议。2.关于房屋折旧的诉请。上诉人经现场查看房屋和查验房产证后，与被上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人清楚自身购买的就是二手房，并不是一手的全新住房，且根据房屋面积、房屋成交价格计算，上诉人支付的房屋价款也是购房时二手住房的市场价款，远低于一手住房的房屋价格。在房屋买卖合同中，双方未对所购房屋的建成时间，即已使用年限进行约定，也没有约定房屋折旧的事项，故房屋折旧费诉请没有事实根据、合同依据及法律依据。3.关于误工费、通讯费、车费等后续费用的诉请，这些费用是上诉人为实现自己购房目的支出的费用，与被上诉人无关。房屋买卖合同中无约定，是否实际发生，上诉人也未提供证据予以证明，上诉人的该诉请于法无据。4.本案是房屋买卖合同，
该项请求涉及居某某合同纠纷，不属于本案处理范围。综上所述，支阿娟、邓远忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
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