高和模式探路 私募REITs悄然成型
文章摘要：据本报记者了解，部分基金管理机构在多年力推公募REITs未果之后，过去一年开始转变思路，寻求以私募形式赢得突破。类似国外私募REITs的金融组织形式已经出现，甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。其中具有代表性的机构，便是高和资本的“类持有”基金模式。
来源：21世纪经济报道
私募基金运作模式    公募REITs因无法获得监管层批准，迟迟未能启动时，有志于此的基金管理者开始绕路寻突破，在国外属于少数派的私募REITs最先在国内赢得立足点。
    据本报记者了解，部分基金管理机构在多年力推公募REITs未果之后，过去一年开始转变思路，寻求以私募形式赢得突破。类似国外私募REITs的金融组织形式已经出现，甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。其中具有代表性的机构，便是高和资本的“类持有”基金模式。
    私募潜行 
    “私募REITs在国外也属于绝对少数派。”一位资深基金管理专家对记者说。与诞生于上世纪60年代的公募REITs不同，私募REITs要年轻得多，直到2000年左右才开始蓬勃发展，但目前在西方主要发达国家，却都已有典型样本。例如规模较大的TIER REITs已在美国多个城市持有约30亿美金的写字楼物业。
    目前为止，海外不少知名资产管理公司旗下都拥有私募REITs产品，比如高盛资产管理公司2012年便在美国发起的一笔约3亿美金资产的私募REITs，而日本三井不动产、野村不动产旗下都拥有多只私募REITs产品。另一家比较知名的资产管理机构Behringer Harvard旗下管理的多达8只私募REITs产品。
    “与公募REITs相比，私募REITs因所涉及募资人较少，其体的风险承受能力也较高，因此在海外，各国政府对其的监管也要相对宽松很多。”上述基金管理人士称，各国对私募REITs的监管情况有所不同，有些国家仅仅要求私募REITs在监管机构注册，但具体的监管条款和措施却比公募REITs宽松很多，甚至有些国家连注册监管机构这一环节也免去了。这也是进入新千年之后私募REITs在海外快速发展的原因之一。
    “在国内也一样，公募REITs推进举步维艰，原因便是监管层对法律法规，总体监管构架的
设计还有很多无法确定的地方。”资料显示，虽然在2009年初，中国人民银行会便已同有关部门一道形成了REITs初步试点的总体构架，但由于我国相关法律法规仍不完备，REITs一直未能正式启动。但在上述基金管理者看来，类似海外私募REITs的机构，在国内其实早已诞生。
    私募REITs的国内样本
    “房地产信托产品，其实是REITs的一种初级形式。”业内人士称。尽管房地产信托产品在国内已经很常见，但业内一般不会将其等同于海外的REITs。其无论在运营模式，资金规模，收益分配模式，流动性以及运营期限上均与真正的REITs产品有明显区别。
    比如香港领汇基金，发行之后一直正常运转，投资人获得租金收益分成，可以随时在证券市场上转让其股份，但这种转让不会影响REITs的正常运营。国内的房地产信托，绝大部分都有固定的运营期限，到期即结算退出，而中期投资者想转让退出也比较麻烦，因为投资者中间退出或转让的估值确认是个难点。
    但有一些房地产基金已经突破这一限制，基本可以等同于海外的私募REITs产品。被业内
广泛关注的高和资本即是典型的案例。公开资料显示，成立于2009年10月的这一私募股权基金，已运转近4年，还在持续进行物业的收购和改造业务。通过将旧有物业收购后进行整体改造，植入租户，签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者。高和资本已经形成全流程清晰的运作模式，在对外宣传中，高和将此模式称为资产精装修。
    尤其在退出环节的设计上。类持有和持有型基金都要解决的退出问题在中国都是个大难题，但高和选择直接接驳民间资本，在没有上市的情况下实现一步到位的退出，并已经在七八个项目上成功完成过这一流程。且在这一过程中，其基金投资者可以另外选择市场上其他投资者进行转让。“这已经是非常典型的私募REITs产品。”前述基金管理人士认为。
“高和宝”：商业地产这头笨象也许可以飞起来
高和·2015年01月15日
如果用狄更斯的话来说，这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。在最好的时代中，小米手机刚刚完成新一轮总额为11亿美元的募资，一家刚刚成立四年的公司估值高达450亿美
元，实现了180倍的估值跳跃；在最坏的时代里，佳兆业总资产超过10,00亿元，好似庞然大物的佳兆业帝国一夜之间轰然倒塌，这个旧城改造的领军机构昔日所有的荣耀也将不复存在。
 
在今天这个时代里，每家机构都不得不反思：到底什么样的企业基因能够迎合新的时代？不难想象，昔日的佳兆业很大程度上代表了传统开发商骨子里最深处的信仰——政府公关能力，甚至直达天庭。而这种价值观在当下已然没有了生存的土壤。反观小米，则是另外一个市场化的极致。雷军打造小米手机的过程非常有意思：第一阶段，先在小米内部进行内测，这个阶段是发烧友的乐园和游戏场。它更是烧钱的集中期；第二阶段，粉丝培养阶段。在小米前50万用户形成之前基本上没有打过广告，完全依靠口口相传；第三个阶段，才是基于“爆品”的引爆力，在公众之间快速传播。不言而喻，无论从产品、营销或者设计包装等，小米的创新气息弥漫到了它商业模式的每一个角落。
 
商业地产作为最为“沉重”的资产类别，开发商和投资人都有非常强的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成一个成熟的投资产品和投资生态系统。金融创新和互联网金融的发展为上述问题的解决提供了可能性，有可能使商业地产这头非常笨重的大象飞起来。去年万科、保利、远洋借助互联网思维也积极尝试了众筹玩法，但是营销彩较重，实际上不具备持续的复制性，无法引领这一趋势。
 
实际上，从国外的发展历史来看，以商业地产作为基础资产的REITs已经是一种非常成熟的金融产品，其以租金回报和收益分红为核心，是介于传统的普通股股票投资和债权类投资中间的一种非常重要的稳健型投资品种。美国权益型REITs就高达7,000亿美金，而且其投资门槛非常低。再反观国内的房地产市场，房地产类的投资品主要包含两大类：纯股权投资（以股票投资和PE类投资为代表）和纯债权投资（以理财和信托等为代表）。市场热切呼唤一种介乎纯股权和纯债权之间的一种稳健型投资品种。
 
2014年我们联合住建部政策研究中心、中信证券旗下的中信金石（中信启航私募REITs的发起人）对国内外的商业地产资产证券化趋势进行了深入的研究，深入剖析了这一趋势，并撰写了《商业地产资产证券化研究报告》，在业界引发了强烈的反响。
 
该报告认为，在正式REITs推出之前，私募REITs有望填补这一投资品的市场空白。中信证券与高和资本最早在这个领域从不同角度进行了探索。从2009年高和资本成立之初，我们就倡导和实践“产权分散、管理统一”的资产精装修模式，面向超高净值客户进行发行和销售，开始了私募REITs的探索。中信证券也在2014年发起了一期专项资产管理计划承载私募REITs产品，面向大额度的机构投资人进行发行。
 
高和宝正是在私募REITs的探索与互联网金融两个大趋势相互发酵下的一颗创新的小种子。高和宝以带租约的写字楼资产（高和蓝峰大厦）做为基础资产，针对内部员工及其亲友发行了理财产品。投资门槛分为5万、10万和20万三个档；最长期限不超过12个月，并且每季度
支付收益；最低预期收益为10%，最高预期收益可达18%。不折不扣的“攻守兼备、理财神器”。最终发行的结果是大大超过了我们的预想，公司几乎所有的员工及他们的亲友进行了积极的投资，1天时间内超额认购超过3倍。这个产品在地产金融圈里也产生了很大的轰动。
 
高和宝的基础资产高和蓝峰大厦是东三环地铁上盖的优质写字楼，吸引了国内诸多大型金融机构的品牌租客。尤其是2014年，高和蓝峰大厦被誉为租金涨幅最高的写字楼，整年的租金增幅高达75%；品牌租客包含中国教育电视台、平安保险、中投基金、泰康人寿以及阳光保险等。
这次的“高和宝”仅仅是一次内部测试，它的成功使我们坚信互联网金融和私募REITs的发展将会逐渐融合成一种趋势，将会使商业地产这头笨象飞上天。
 
然而任何创新必须以专注极致的产品为前提。我们认为商业物业投资的下半场中两个能力决定了谁将成为最大赢家：第一、资产运营管理能力；第二、金融创新能力。
 
让我们热情拥抱这个剧变而有趣的时代吧。