房地产投资合作模式范文1
过去十年是我国房地产行业进展的黄金时代，整个行业迎来历史性进展机遇，并于2021年末到达阶段性顶点。毫无疑问，在史无前例的行业高速进展时期，房地产金融是其中最重要的推动力气，而在目前超过10万亿元体量的融资市场中，以房地产基金为标志的杠杆模式已渐渐成为行业融资的首要选择。
房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般状况下指投资一级市场，即直接投资于房地产产业相关的资产；同时也可以直接投资于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。房地产基金主要有公募和私募两种形式，目前房地产私募基金占主导地位。本文主要阐述投资于一级市场的房地产私募基金。
房地产基金具有投资期限较长、回报率较高、投资组合敏捷、退出机制多样等特点，可以资产证券化的方式加速企业资金周转，为房企的多元化经营供应资金支持，降低流淌性风险，同
时它也为行业进展开拓新的运作模式。
经过多年的进展，“金融杠杆撬动民间资本”模式渐渐成为房地产基金行业进展重点，而基金固有的私募股权方式使得房企资本运作更加敏捷，在拓宽其融资渠道的同时，自身还可以猎取管理费、项目增值、超额收益等多元化的收入。
当前中国经济处于“新常态”进展阶段，经济结构开头调整，房地产行业从“黄金时代”步入“白银时代”，行业增速放缓，企业转型升级已是刻不容缓，整个房地产行业也正在经受从一级增量市场占优到二级存量市场主导的转变，而从发达国家的实践来看，房地产基金的融资模式可以有效促进房地产行业转型与进一步纵深式进展。 房地产基金剖析
房地产基金可以在不同时点介入房地产开发。根据资金投入阶段不同，可以分为土地孵化、地产开发、物业持有、项目并购以及股权合作等基金模式。
依据交易的状况，房地产基金又可分为开放式和封闭式两大类，我们争论的状况一般为封闭式；投资方向上，可分为债权投资、股权投资以及混合型投资基金；结构与组织形式上，主要有结构化与平层两种结构为主，相应有公司型、契约型与有限合伙型等组织形式。
1.夹层融资结构
这是最常见的一种架构模式，往往是采纳有限合伙式，形成“明股实债”融资方式。在一般合伙人（GP） 层面，可以依据相关需求设计单一GP或者双CO-GP结构，房企作为GP之一；在有限合伙人（LP）层面，进行分层设计，一般分为优先与劣后级投资人，银行、保险、信托等金融机构认购优先级份额，房企的关联企业认购劣后级份额，有时候出于降低杠杆比例与优先级收益的需要引入夹层投资人；增信方面，通过采纳差额补足、溢价回购、全额担保等措施，形成保证收益与差额收益相结合的机制；最终，基金对房地产企业旗下相关项目进行股权投资。管理层面，由房企与合作伙伴（诸如金融机构）共同设立基金管理公司，收取管理费用，实现房企“小股东操盘”的经营模式。
2.母子基金嵌套结构
这种模式越来越受到银行、信托等主流金融机构与房地产企业所欢迎，一方面是由于此架构可以较大提升杠杆比例，一般可以达到3∶7甚至更高；另一方面，优先级投资人（一般为银行、信托等机构）可以通过出资母基金端的资金规模来掌握杠杆比例防控风险，同时通过母、子基金分别方式，形成“母基金引导先行投入，子基金配套逐步跟进”的模式，有利于提
高资金运用效率。
3.平层融资结构
这种模式属于纯股权合作平层模式，一般采纳公司型架构，房企与合作方（地产基金专业公司或者专业投资机构）组成以盈利为目的公司。从国际实践阅历来看，主要有两种不同的管理模式：其一是自我投资管理模式；其二是托付投资管理模式。
从参加机构看，房地产基金一般以大型房企为发起人，整合银行、证券、信托、保险、私募、第三方理财等金融机构资金资源，成立基金管理公司，并由第三方专业机构供应专业的财务顾问服务。
大型房地产企业资产端内容丰富，一般都涵盖商品住宅、商业物业、工业园区、产业综合体等多元化组成，上述板块都可以成为房地产基金模式的有效探究。从投资业态角度砜矗住宅型基金依旧当道，但房地产基金对于不同地产业态的爱好正在萌芽，主要可分为三类：商业地产、养老地产和产业地产，其中写字楼、产业地产的投资基金在将来将最有望迎来进展先机，借由REITs实现与资本市场对接。
就退出方式而言，房地产基金主要有出售并购、股东回购、上市交易、股权转让等方式。
2021年，中国房地产基金整体呈现出巨大增长趋势，依据中国证券投资基金业协会基金备案数据显示：2021年全年共新增641只地产基金，承诺募集总规模超过6000亿元，截至2021年12月底，房地产基金市场已有超过1200只基金实体，总管理资金规模超过1万亿元，并在持续快速增长当中。 行业趋势
2021年，房地产基金行业的投资形式呈现出新的趋势。其一，在投资形式上，更多地偏向股权投资，与地产开发商共同担当风险，甚至是担当主要责任。由于市场融资利率降低，流淌性得到改善，房企的高利率融资需求下降，高息债权式地产基金的存在空间进一步被压缩。随着国内各类型金融通道进一步扩大和进展，通道型地产基金的市场比重下降。 私募基金运作模式
其二，部分房地产基金开头介入到PE基金的领域，开拓PE投资板块，由此衍生出地产和附属行业的PE投资，结合地产资源，进行创新创业型投资或者是现有资产的模式改造和效率提升。
其三，退出手段方面，借鉴PE基金的阅历，通过公开市场挂牌、协议转让、资产证券化等方式实现退出，开创了房地产基金的新空间。
其四，资金渠道方面，更多的资金注入和资产形式来自于金融机构和地方政府。供应侧改革和政府平台去杠杆化导致了大量的新增投资必需以股权的形式进入，由此给房地产基金带来了新的一轮政策红利。这一轮新的行业趋势，给房地产基金行业带来巨大的资金规模，有助于行业规模化的形成。
作为产业基金的一种表现形式，房地产基金在融资渠道的多元化方面起着重要作用。作为房地产金融的一种创新，房地产基金为房地产行业供应新的融资渠道与资金来源，市场的巨大需求为房地产基金供应生存和进展的土壤。
房地产投资合作模式范文2
在投资性房地产的初始计量方面，新准则规定，投资性房地产应当根据成本进行初始计量。这与国际准则保持全都。国际准则另外对于不作为投资性房地产的成本项目进行了相关的规定，如为使房地产达到工作状态所必需的启动费之外的其他启动费用和其他的不正常损失等支出，不能作为投资性房地产成本的构成部分。新规章中只对初始计量成本的项目组成作了规定。因此，新准则与国际会计准则在对此的规定在本质上是相同的。
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