房地產也成了賭博經濟
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住房問題當今被中國老百姓視為最大的民生問題之一﹐2010年兩會﹐房價問題成為最受關注﹑最熱的話題。房價過高﹑房價上漲過快問題不僅普通百姓意見大﹐而且引起與會人大代表﹑政協委員﹐乃至中央高層的高度重視。關於房地產﹑房價問題的提案佔了兩會提案的一半﹐溫家寶總理在政府工作報告中也表態要堅決遏制房價過快上漲勢﹐可以說﹐樓市的瘋狂似乎已經到了“難以容忍”的程度。
但是﹐就在兩會結束後的第一天﹐3月15日﹐在各界對高房價的一片討伐聲中﹐北京土地市場又湧現出新的“地王”。當天﹐北京一日成交六塊土地﹐總金額達143.5億。其中三塊被公認為新的地王﹐不僅成交總價創造了2009年以來的新記錄﹐樓面均價也直逼每平方米三萬元。而在創地王紀錄的同一天﹐北京市統計局
﹑國家統計局北京調查總隊發佈的最新統計數據顯示﹕1~2月﹐北京房價繼續高漲﹐四環以內期房均價突破三萬大關﹐達到每平方米31220元﹐四至五環路17254元﹐五至六環路11776元﹐而六環以外的房價也突破萬元大關﹐達到每平方米10409元。而1~2月﹐城鎮居民人均可支配收入僅為5335元﹐這樣的數據意味著城鎮居民一年的收入只能買一平方米住房。引起了社會的廣泛關注和不
滿。3月17日﹐央視評論員白岩松在《新聞1＋1》節目中氣憤地說﹕大家都記著總理的工作報告當中說要遏制部分城市房價過快上漲。但是兩會閉幕剛一天就給總理的報告上眼藥﹐三個地王接連創出高價﹐而且還沒蓋樓﹐價格就已經高出了二手房﹐甚至旁邊的商品房﹐是不是總理說了不算﹐總經理說了才算。
最近一段時間﹐中央對於抑制房價過快增長可謂下了不少力量﹐先後出臺了“國四”﹑“國十一”等調控政策﹐全國兩會期間﹐國土資源部2010年3月11日又出臺了〈關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知〉（國土資發【2010】34號文）﹐被稱為刀刀見血。1
2010年3月7日﹐國務院法制辦副主任郜鳳濤透露﹐《住房保障法》已納入國務院2010年立法計劃﹐目前正在論證階段。據瞭解﹐全國人大代表宗慶後和遲夙生2010年分別向全國人大提出了〈加快《住房保障法》立法〉和〈深化二次房改加快《住房保障法》立法〉的議案﹐在社會輿論和上百位人大代表﹑政協委員的推動下﹐二次房改有了實質性進展﹐已經列入本次人大會議正式議案。
但是﹐房價為什麼卻越調越高﹖
開發商說﹐是因為剛性需求過大﹐中國土地緊缺﹐土地是“不可再生資源”﹐政府壟斷了土地供應﹐土地﹑住房供應嚴重不足﹐
1 國土資源部在該〈通知〉中明確要求各地確保保障性住房用地供應﹐保障性住房﹑棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地﹐不低於住房建設用地供應總量的70％。保障性住房用地不得從事商業性房地產開發﹐同時﹐嚴格規範商品房用地出讓行為。要求土地出讓成交後﹐必須在十個工作日內簽訂出讓合同﹐合同簽訂後一個月內必須繳納出讓價款50％的首付款﹐餘款要按合同約定及時繳納﹐最遲付款時間不得超過一年。
必然導致房價還要繼續大漲。3月8日﹐住建部部長姜偉新在記者招待會上也呼應說﹐“20年內房價上漲壓力很大”。那麼﹐中國房價飛漲﹐是不是土地﹑房子供應太少呢﹖
專家指出這個理由其實是站不住腳的。
第一﹐從土地供應看﹐媒體報道﹐目前十大房地產企業的土地儲備規模超過三億平方米﹐可供各自開發七八年﹐甚至超過十年﹐1998~2008年十年間全國用於房地產開發的土地﹐目前仍有近40％囤積在開發商手中。怎麼能說土地供應嚴重不足﹖第二﹐從住房供應看﹐改革開放以來﹐中國的住房建設取得了突
飛猛進的發展﹐中國每年大約有20億平方米的建築總量﹐接近全球年建築總量的一半﹐其中每年新建城市住宅5~6億平方米﹐農村住宅7~8億平方米。這就是說﹐目前每年在全國城鄉要新增12﹑13億平方米的住宅建築。中國成了世界最大的工地﹐甚至透支了國土資源﹑水資源﹑國民收入的承載能力。難道供應量還不夠大嗎﹖
第三﹐從居民住房現狀看﹐中國2009年人均收入為3600美元﹐大致接近中等收入國家水平﹐現在世界上中低收入國家人均住房面積約為17.6平方米﹔中等收入國家人均住房面積約為20.1平方米﹔人均收入一萬多美元的中高收入國家人均住房面積也只有29.13平方米﹐我國只要達到人均20平方米就與中國的人均收入是匹配的。2009年9月﹐國家統計局公佈﹐2008年我國農村居民人均住房面積已提高到了32.4平方米﹔城鎮居民人均住宅建築面積已提高到了30.0平方米。加上2009年新建住房﹐全國人均住房面積已達32平方米多。也就是說﹐中國人均住房面積已超出正常狀態61.7％。這意味著中國住房供給不僅不短缺﹐而是明顯過剩。中國城鎮已經有30％的家庭有兩套以上住房﹐二億多農
民工進城﹐更在農村留下大量空心村﹐全國城鄉已有一百多億平方米住房實際上閒置。怎麼能說供應不足﹖
第四﹐從需求角度看﹐可以說﹐二億多進城打工擠在工棚裡的農民工﹑全國蟻居在城鄉交界處數千萬大學﹑中專﹑高中的農村進城學生﹐五千萬下崗國有和城鎮集體企業職工家庭﹐一億多因土地被征變成城
市居民的新市民都肯定與住房需求無關﹐因為他們有欲望但很差錢﹐就是處於中間收入水平的城鎮居民家庭絕大多數也已買不起房。其實﹐房價超過一萬元﹐商品房就已經與絕大多數老百姓無關了﹐再漲到五萬元﹑十萬元就更沒有關係了。80％以上的居民按現在的房價根本買不起房﹐買房的人80％以上都有房﹐並不是為了自己住﹐都不屬於經濟學的市場有效需求範疇﹐哪裡來的什麼“剛性需求”﹖
大部分人沒需求不進市場﹐房子多得超出正常國家﹐房子還一個勁兒漲﹐誰要能用價格~供求關係來說清楚﹐那他就是神仙了。
2010年兩會﹐很多人大代表﹑政協委員指出﹕房地產市場的病根在於土地壟斷﹐在於地方政府對土地財政的過度依賴。連北京人大主任杜德印都說﹐房子的造價只佔10％﹐其餘都是稅費和土地費用。配套﹑銷售等諸多環節﹐總共要收62項稅費﹐部分項目的稅費已佔到房地產價格的30~40％。最終承擔者都是普通的最底層老百姓。所以造成房價飛漲。
然而﹐為什麼地方政府如此仰賴土地出讓收入﹖因為他們沒有辦法從別的地方弄到更多的錢﹐為什麼沒有辦法弄到更多的錢呢﹖答案是﹐現行分稅制的財稅制度所致。因此要真正遏制房地產上漲﹐必須首先遏制地方政府從土地中拿錢的衝動﹐而要遏制這種衝動﹐必須調整當前的財稅制度﹐完善分稅制。然而﹐完善分稅制並非解決地方土地財政問題的唯一途徑。當今很多地方經
濟結構失衡﹐盲目追求GDP﹐嚴重依賴土地財政﹐造成地方經濟畸形發展。調整經濟結構﹑提高增長質
量﹑實現均衡發展才是地方政府擺脫依賴土地財政的唯一有效途徑。而且地方政府追求財政收入增長的欲望是無窮無盡的﹐錢永遠都不夠花﹐著名學者葉檀說﹐土地收入現在已經成了地方政府的鴉片﹐即使理順了稅制﹐如果不從根本上解決問題﹐在面臨財政困境時﹐上了癮的地方政府仍然會很自然很容易想到“賣地”這個既簡單來錢又快﹑官員又可尋租發財的方法。房價怎麼會降﹖
著名網友邋遢道人3月6日著文指出﹕房價飛漲的真正原因其實是因為房市已經成了賭場。中國房市已經不是一種住房市場﹐而是具備了金融性投資性質。接近股市﹑期貨和匯市﹐換句話說﹐進入了賭博經濟階段。而賭博經濟是沒有理性的﹐不能用正常的經濟規律去解釋。
在一般計劃經濟中﹐合理供應是根據人們的基本需求﹐滿足了基本需求就算夠了。而正常的市場經濟中﹐是賤買貴賣﹐需求多於供給價格就漲﹐價格漲利潤高資源就進入﹐從而使供給增加﹐供給增加價格就降低。市場飽和了﹐看不見的手就會自動調節。可賭博經濟階段就不這樣了﹐是買漲殺跌。越貴越買﹐越跌越賣﹐直至最後發生崩潰。而且只有發生崩潰﹐輸得精光才能讓賭徒收手。也就是說普通市場經濟裡的那個看不見的手在這裡不起作用了。大家從股民行為上就可以看出這種情況。因此不能用一般供求關係來研究賭博經濟。
現在﹐新開樓盤入住率都非常低﹐一些已經賣完的小區晚上9點左右開燈率10％都不到。而且很多人都有兩套以上的房子。可以判斷﹐房市已經變成一個投資市場﹐現在買房的多數不是為了住﹐而是為了保值和增值。房價為什麼漲﹖因為房價正在漲。只
要房價還在漲﹐保值增值就合算﹐於是就有人去買﹔而正是很多富人都這樣判斷都去買﹐於是房價就會“還要漲”﹐而賭徒對於賭博的籌碼的需求是沒有止境的﹐你根本計算不出來蓋多少房子才能滿足賭徒的需要﹐賭博經濟中的房價更沒有止境﹐無論多高的房價賭徒們都希望更高﹐五萬元一平方米買的還希望漲到十萬元一平方米﹐開發商在賭﹐地方政府在賭﹐炒房客更在賭﹐什麼價值規律﹑成本利潤﹑合理價格﹑市場規則在中國房市中已經統統不起作用。不消除樓市的賭博因素﹐房價永遠無法調控﹐房地產市場也永遠無法正常發展。
現在北京樓市租售比已達到了1比500~700﹐根本沒有投資價值﹐怎麼還會有人“投資”﹖很簡單﹐那是預測房價會漲﹐靠的是房價翻番賺錢﹐因此出租都懶得租。就想把房子買到手﹐然後當“二傳手”再把房子高價賣給別人﹐在短時間裡這個盤算可能成立﹐但是從長期看﹐它違反最基本的經濟學道理。
它讓我們想起了王小強的大作《投機賭博新經濟》﹐重溫這本早就從理論上成功地預警了2008年全球金融危機﹑讓人驚心動魄的名著﹐其中對賭博經濟的描述用於今天中國的房地產市場竟然如此準確﹐中國的房地產市場也已經變成了一個大賭場﹐追漲殺跌﹐“非理性亢奮”刺激“傳染性貪戀”﹐“傳染性貪戀”鼓勵“非理性亢奮”﹐直至崩潰。中國的房地產賭場正在助推下一場金融危機的到來。
土地總有賣完的那一天﹐住房總有飽和的那一天﹐泡沫總有破裂的那一天﹐於是中國的地方財政經濟是一個明顯的“不可持續”經濟。中國人均32平方米多的住房已經超過日本水平﹐每年增長一平方米多﹐五
王宝强54万农村豪宅年就達到發達國家平均水平了。當房子炒到沒有人能接手的時候﹐泡沫就必然破裂。世界上沒有永不終了的