李玉强、王波等农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 农村房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审结日期】2021.12.03
【案件字号】(2021)鲁07民终4187号
【审理程序】二审
【审理法官】冯海玲李玉信高波
【审理法官】冯海玲李玉信高波
【文书类型】判决书
【当事人】李玉强;王波;邹立飞
【当事人】李玉强王波邹立飞
【当事人-个人】李玉强王波邹立飞
【代理律师/律所】乔富昌山东日中律师事务所
王宝强54万农村豪宅【代理律师/律所】乔富昌山东日中律师事务所
【代理律师】乔富昌
【代理律所】山东日中律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李玉强
【被告】王波;邹立飞
【本院观点】本案的焦点是王波与邹立飞、邹立飞与李玉强签订的房屋买卖合同被认定为无效后如何返还。
【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销代理合同过错诚实信用原则质证诉讼请求维持原判拍卖折价
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经二审查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。
【本院认为】本院认为，本案的焦点是王波与邹立飞、邹立飞与李玉强签订的房屋买卖合同被认定为无效后如何返还。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案房屋现已拆迁无法返还，故应对房屋拆迁的增值利益按双方过错予以分配。第一、根据合同的相对性，王波只能向邹立飞主张返还，其向李玉强主张返还，已经突破了合同的相对性。但根据本案的实际
情况，为减轻当事人的讼累，可由李玉强直接返还王波。第二、应当返还的数额是多少。本案的合同虽然无效，但王波与邹立飞、邹立飞与李玉强所签订的房屋买卖合同均是当事人真实意思表示，只不过是因为拆迁而引起了一系列诉讼，其行为违反了诚实信用原则。考虑到王波作为出卖人在出卖时即明知其所出售的房屋属于我国法律禁止流转范围，在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任，对于购房人邹立飞或李玉强作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失诸多因素予以确定。综合考虑买受人购买房屋的时间、购房的用途、房屋的利用程度以及实际居住的时间，本院认定王波与李玉强按9：1分承担过错责任，即李玉强应返还王波涉案房屋现增值部分的10%。 因涉案房屋签订房屋搬迁产权调换协议书中载明：1、房地产补偿718998元，附属物补偿12896元，合计731894元；2、搬家费2000元，赁房费44064元，小计46064元。对200000元购房款四年半的利息本院酌定42000元(按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算) 根据以上计算，涉案房屋现增值为476998元(718998元-200000元-42000元)，则李玉强应返还王波47699.8元。 综上所述，上诉人李玉强的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持山东省高密市人民法院(2020)鲁0785民初2597号民事判决第一项即“一、王波与邹立飞、邹立飞与李玉强签订的房屋买卖协议无效”； 二、撤销山东省高密市人民法院(2020)鲁0785民初2597号民事判决第二、三项即“二、李玉强于判决生效之日起十日内支付王波房屋拆迁补偿款173387.4元；三、驳回王波其他诉讼请求”； 三、李玉强于判决生效之日起十日内支付王波房屋拆迁补偿款47699.8元； 四、驳回王波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，由王波负担70元，由李玉强负担30元。二审案件受理费100元，由王波负担66元，由李玉强负担34元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 04:53:29
【一审法院查明】一审法院认定事实：王波原在高密市××街道××社区村委××层楼××，面积234平方米，院子东西9米。2014年10月27日与邹立飞签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖给了邹立飞。2016年12月17日，李玉强、邹立飞签订房屋买卖协议，邹立飞又将涉案房屋卖给了李玉强。 2018年4月12日，高密市居民委员会与李玉强就该涉案房屋签订房屋搬迁产
权调换协议书，载明：1.房地产补偿718998元，附属物补偿12896元，合计731894元；2.搬家费2000元，赁房费44064元，小计46064元。
【一审法院认为】一审法院认为，本案所涉拆迁房屋系建设在农村集体土地之上，根据《中华人民共和国土地管理法》“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”及“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定可知，农村土地取得使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，本案中李玉强、邹立飞均不属于高密市居委会居民，故王波与邹立飞、邹立飞与李玉强签订的《房屋买卖合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应为无效合同。王波虽非邹立飞与李玉强签定的《房屋买卖合同书》的当事人，但因该合同违反法律的强制性规定，依法确认合同的效力为无效合同，符合法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，各方应当依法互相返还，鉴于涉案房屋现已拆迁无法返还，故应对房屋拆迁的增值利益按双方过错予以分配。王波、李玉强作为完全民事行为能力人，均应知晓农村集体土地上的房屋，非同一集体经济组织成员不得买卖的相关规定，故均应对
合同无效承担相应后果。综合考虑被告购买房屋的时间、购房的用途、房屋的利用程度以及实际居住的时间，判定王波与李玉强按7：3分承担过错责任。扣除王波应返还购房款200000元，涉案房屋现增值577958元(731894元+46064元-200000元)，考虑该收益实际由李玉强占有，判决由李玉强支付王波173387.4元(577958元×30%)。
【二审上诉人诉称】李玉强上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审人民法院查明案件事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。2019年1月25日高密人民政府高政函(2019)40号《关于网上挂牌出让昌安大道铁路北等三宗土地国有建设用地使用权的批复》载明，对包括涉案房屋座落土地挂牌出让，这充分说明涉案房屋土地属于国有性质。一审判决认为“本案所涉拆迁房屋系建设在农村集体土地之上”与事实不符。二、一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，认为被上诉人与上诉人和邹立飞之间签订的《房屋买卖合同》无效是完全错误的，依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的建筑物一般是指建造于农村宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，涉案房屋所占用的土地显然不属于农村宅基地的范围，故该项主张法律依据不足。被上诉人以涉案房屋买卖合同存在违法行为主张房屋买卖合同无效，而被上诉王波本身就是
涉案房屋的出卖人，其在明知违法的情况仍转让房屋，并以此为由主张合同无效，纯属恶意抗辩行为，不应当得到法律的支持。山东省高级人民法院(2020)鲁民申2917号民事裁定书对此类案件作出了裁定，驳回了有关当事人的申诉请求，由此可见一审判决适用法律不当，依法应当予以纠正。三、上诉人与邹立飞签订《房屋买卖合同》没有任何过错，不应支付给被上诉人房屋增值收益173387.4元。被上诉人2014年10月27日与邹立飞签订的《房屋买卖合同》第7条明确约定：“本合同签订之后房价涨落，买卖双方不得反悔”。2016年12月17日邹立飞又将涉案房产转让给上诉人，被上诉人在房屋转让七年后见上诉人购买的房屋进行拆迁安置，房屋增值了便见利忘义，向人民法院提起诉讼，要求判决其与邹立飞和邹立飞与上诉人之间签订的《房屋买卖合同》无效，意图讹诈房屋增值款项，其行为违反了《中华人民共和国民法典》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，依法不应得到法律的支持。上诉人根据以上事实理由提出上诉，请求二审人民法院查明案件事实，依法作出公正的判决。 综上所述，上诉人李玉强的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
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