关于审理购买经济适用房指导性案例
    最高院在指导案例17-19 (刘昌林诉王利辉等诉深圳市中瑞房地产开发有限公司、深圳市新瑞成房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷案）案例1:申请人王利辉（以下简称“原被告”）与被告王利辉签订《经济适用住房购买合同》，约定被告王利辉购买该经济适用住房一套。原告王利辉以其已与原被告签订了《经济适用住房购买合同》为由，向法院提起诉讼，请求判令原被告解除《经济适用住房认购书》并退还所购房屋。在庭审中，原、被告之间是否存在代持、附条件过户等民事行为达成了一致意见：原、某系夫妻关系，在法院主持下签署协议一式两份。双方就上述事项均有书面约定。原告现要求解除协议并返还所购房屋，法院不予支持。本案中，原、业主就《商品房买卖合同》以及相关的补充协议达成一致意见，属于合法有效的合同；原告向法院起诉要求解除《经济适用房认购书》且归还所购房屋的要求，人民法院不予支持。现已审理终结。
    一、案情简介
    原告王利辉与被告王利辉系夫妻关系。2004年7月6日，被告王利辉在其户籍所在地的街道办事处签订《经济适用住房购买合同》，约定被告王利辉购买经济适用住房一套，房屋
面积为88.25平方米（套内建筑面积为88.25平方米）。合同签订后，被告王利辉以个人名义为原告王利辉垫付了37万元购房款。2004年8月25日，被告王利辉与被告王 XX签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告王利辉用其合法个人资本投入于深圳市福田区福强路某小区开发项目建设中，由被告王利辉在该小区取得商品房预售许可证后，以人民币100万元作为其全部购房款。合同签订后，房屋产权证在业主名下已办理。2005年1月5日被告王利辉到福田区中瑞房地产开发有限公司交纳剩余购房款17万元后持原房产证到开发商处申请办理产权过户手续。2009年4月28日业主王利辉将房产证到银行并办理了抵押登记手续。2012年5月12日被告王利辉委托被告王 XX代为将涉案房产转让给被告人王 XX。2013年1月5日，被告王利辉将涉案房产过户给第三人王某。奥林匹克运动会的宗旨>玫瑰之战结局
    二、裁判结果
范冰冰正式复出    深圳市中级人民法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》及补充协议约定了涉案经济适用住房权属转移和变更义务，故应当认定《商品房买卖合同》及补充协议有效。被告王利辉已在深圳居住10年，在深圳购买了一套涉案经济适用住房，其所购房屋未办理过户登记手续即交
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付给原告，该行为已构成违约。原告王利辉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求于法无据。被告新瑞成公司未提供证据证明其已返还所购房屋，依法应予驳回。据此，法院判决驳回原告王利辉剩余诉讼请求。宣判后，原告王利辉不服，提起上诉。深圳市中级人民法院经审理认为：本案争议焦点在于是否存在双方口头约定以及代持行为以及《商品房买卖合同》效力问题。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
    三、评析
    本案中，原、被告双方签署的《商品房买卖合同》合法有效，且双方已实际履行了合同约定的义务，双方均应按约履行义务、不得违约。因双方的合同目的无法实现，而原告要求解除《房屋买卖合同》且返还房屋，但该要求未被法院支持。这一案件的实质在于对《商品房买卖合同》法律效力问题、对《房屋买卖合同》法律效力问题等作出分析。在《商品房销售管理办法》实施前，商品房销售均由国家或者地方政府通过财政拨款、以行政命令授权为形式设立的行政管理机构具体实施，并无房屋交付许可制度。2001年《城市商品房销售管理办法》施行后，商品房销售由国家指定监督管理部门进行管理，由国家授权的机构具体实施。原、被告之间签订《商品房买卖合同》及其补充协议，符合法律规定。
涉案房屋在原、被告双方确认后即由被告实际支配使用。被告单位职工，被告单位和原、被告双方系夫妻关系。其已取得《居民身份证》和《居住证》，并办理了公证手续；被告还为其配偶取得了身份证明证书（暂住证）和身份证明复印件；并向人民法院出具《证明》和被告、原、被告双方签署《商品房买卖合同》一式两份，具有证据证明效力。因此可以认定，原、被告之间已有《商品房买卖合同》一式两份，原、被告均具有签订该合同义务。
    四、典型意义及启示
    本案是对经济适用住房的一个判决，它标志着深圳对经济适用住房制度进行了一个改革，也是深圳经济特区建立以来在实践中第一次出现的产权纠纷。由于原被告均为深圳市南山区居民，均系购买房屋的中低收入家庭，且原被告均无固定住所，为保证公平原则，王利辉与被告均与原告签订了购买协议。而本案则是对被告为购买房屋而签订房屋买卖协议法律效力以及原被告之间是否存在代持、附条件过户等民事行为进行了法律认定。如果原告以房屋买卖作为请求权基础，主张房屋买卖行为无效或者被撤销，法院应当予以支持。本案中还涉及了关于被告是否有相应义务办理房屋过户登记事宜、是否应当返还原告
已经支付过费用、原被告是否存在过错大小等问题。对此，我院经审查认为，本案是在王利辉已与被告签订了房屋买卖协议且原告已实际支付房款给被告时发生诉争问题。根据我国合同法及有关司法解释有关规定，原告王利辉有权向被告王利辉主张其所购买商品房已交付给原告。这是对我国不动产物权作出重大变更调整和最基本规定，同时也是我国司法实践中解决纠纷的常用手段和方法之一。本案例涉及合同履行法律适用问题。请参考《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定。
六级准考证丢了怎么办    五、法律问题与适用建议
    本案是一起在本市购买经济适用房引发的案件，主要涉及到经济适用房的性质问题。经济适用房是指国家根据保障城市低收入家庭住房困难、促进社会和谐稳定的需要，对经济状况优越的城镇居民中符合条件的住房困难家庭，采取政策倾斜措施，以低于同地段普通商品住宅的价格向低收入家庭供应。《国务院关于建立城市低收入家庭社会保障制度及有关问题的通知》规定：“市人民政府对经批准购买经济适用住房（含按市场价销售的经济适用住房）实行购买、承租补贴或其他优惠政策。”因此，经济适用住房不属于国家为保障城市低收入家庭而采取或者提倡购买的政策性商品住房。《中华人民共和国物权法》第一百
四十二条规定：“因不动产所有权人依法变更而消灭或者涉及转移财产、所有权瑕疵等权利变化，需要办理不动产登记的，应当依照法律法规以及国家有关规定办理。”因此本案中，当事人签订《商品房买卖合同》是为了保障自己合法权益而做出的合同订立行为，具有法律约束力。但业主与开发商之间是否存在委托买卖关系？对此法律上有不同理解。首先根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：“不动产权利只能转让给一个所有权人。转让或者接受委托所附条件的，参照物权法第一百四十三条执行。”
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