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区域治理
CASE
作者简介：郑 琪，生于1996年，硕士，研究方向为公共服务与政策分析。
电子科技大学公共管理学院 郑琪
摘要：我国《物权法》规定“住宅建设用地使用权到期后自动续期”，体现了《物权法》对私人财权的保障。但这一条款仍然模棱两可，对于自动续期的适用范围、是否缴纳续期费用、如何办理续期手续等都没有明确规定。本文结合我国的具体国情，对建设用地使用权期限届满后的续期规则提出了一些建议。续期期限应当尊重建设用地使用权人的意愿，有偿续期；续期次数应一次为宜，续期限不超过50年；续期的费用标准应根据土地的位置、用途、家庭人均面积等因素综合制定，采用一次性支付和分期支付两种方式。同时，还应在全国范围内统一口径，健全住宅建设用地使用权到期后自动续期的法律法规，地方政府部门不得私自增添、删减与续期相关的任何规章制度。关键词：住宅建设用地使用权；有偿续期；综合制定；法律法规中图分类号：D631.12
文献标识码：A
文章编号：2096-4595（2020）40-0160-0002
一、引言
我国的公有制制度规定城镇土地所有权归国家所有，居民在购买房屋之后取得房屋的所有权和土地的使用权。财产所有权具有永久性，而土地使用权是有期限的，目前城市商品住宅建设用地的使用权最高年限为70年，那么就可能出现土地使用权到期了，但是房屋所有权尚存的情况。尽管目前相关的法律法规已明确了住宅建设用地使用权到期后可“自动续期”，但这一规定仍模糊不清，对是否有偿、续期费用计算规则、缴纳方式、是否签订新的土地出让合同等没有明确的规定。一套商品房的背后可能是两家人几代的积蓄，法律的空白造成了人们私有财产不稳定，这不仅会使人们对财产的不稳定性产生恐慌，甚至还可能引发社会秩序混乱。住房问题关系国计民生，特别是在现今房价居高不下的情况下，明确住宅建设用地使用权续期的相关规定有助于保障公民的私有财产权，稳定民心，这不仅能促进我国法律法规的完善，而且对社会发展也十分重要。
二、城市商品住宅建设用地使用权自动续期存在的问题
（一）自动续期适用范围、期限不明在现实生活中，开发商为了最大限度地利用土地资源，往往一栋
建筑同时具备商业、住宅和娱乐功能。那么这种混合使用土地的使用权到期后，应采用什么样的续期规则呢，《物权法》没有相关法律规定可供参考。此外，虽然我国对土地的使用有严格的限制，未经相关程序批准，土地使用者不得私自改变土地用途。然而，随着市场经济的发展，许多人为了追求利润，将住宅建设用地当作商业用途。这种改变用途的建筑用地续期规则又该如何确定呢？住宅建设用地使用权到期后“自动续期”，有人认为续期是无条件的，有人认为续期是有条件的。
（二）自动续期条件、费用不明确关于“自动续期”适用条件的问题，假如该土地上的房屋寿命即将终止，那么还需要对土地使用权进行续期吗？虽然对于“自动续期”的条件法律上并没有规定，但“自动续期”制度的实施应当以明确的法律条件为前提。
此外，《物权法》颁布的“自动续期”是故意对这个问题采取回避态度，意图在以后的实践中加以完善，因为经过多方讨论后，学界中对于续期是否有偿也存在诸多争议，并没有得到一致的观点。有学者主张应按照届时土地增值价款的一定比率制定续期费用标准；有学者认为，续期费用标准应根据续期时标的地价确定；有学者建议按照政府对同类地块设定的基准地价确定续期费用的计算标准。在现实生活中，部分城镇住宅建设用地使用权到期已经影响了人们的生活，带来了极大的不便。
（三）自动续期的程序欠缺
“自动续期”是否不需要办理任何手续？在续期程序中，住宅建设用地使用权人是否应当签订新的土地
出让合同，法律没有明确规定。有学者认为，如果住宅建设用地使用权人不改变土地用途，那么续期只需要在原有的土地出让合同上延长时间，无需再重新签订新的土地出让合同；但也有学者认为，随着社会的变化和发展，需要根据当时的社会情况重新签订土地出让合同或签订变更协议，以满足公民的住房需求。
想念短信三、城市商品住宅建设用地使用权续期问题的建议
（一）自动续期应该有偿
首先，若住宅建设用地使用权到期后无偿续期，会进一步加剧炒房行为，房屋将转变成一种投资商品，房价也会越来越高，难以控制。而我国《物权法》规定的“自动
续期”规则是为了保障公民的居住权，是为了保护人民众的利益。其次，住宅建设用地使用权有偿续期可以缩小贫富差距，如果你拥有的房产越多，需要支付的续期费用就越多，这样可以在一定程度上遏制“炒房”趋势，有助于政府合理配置土地资源，更好地维护国家和公民的利益。最后，住宅建设用地使用权有偿续期还可以提高我国土地利用效率，缓解土地资源稀缺的矛盾。土地收益能带来巨大的财政收入，有偿续期可以为地方政府提供稳定的财政资源，为社会服务、民生支出和经济建设做贡献，改善民生。
（二）自动续期的适用范围、条件在实践中，我们可以根据土地出让合同的条文和政府部门对城镇的规划设计来判断土地是否为住宅建设用地。若政府规定的商品住宅建设用地，违反规定作为商业用地的，土地使用权期满后，不能按照住宅建设用地续期规则续期。需要变更协议或者订立新的出让合同，调整土地使用权出让金。住宅建设用地使用权“自动续期”的范围必须是真实用于商品住宅的土地。至于自动续期的条件，只有住宅建设用地使用权到期时，住宅仍旧存在才能够续期。如若住宅建设用地使用权到期时，房屋都已经不存在了，那么这个时候也就没有对土地使用权续期的必要了。
（三）自动续期的期限与次数
关于续期期限与次数问题，我们要以下两个方面考虑：
（1）土地使用权到期后“自动续期”的目的是维持住宅建设用地上房屋的稳定性，保护居民的私有财产权。因此续期的周期不能太短，太短不能很好地解决暴露出来的问题。
（2）房屋的使用寿命也是要考虑的重要因素。房屋在建造后都有一定的寿命，房
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屋一旦超过使用年限，即使依然存在，也会因结构材料老化而无法居住，成为危房后甚至可能威胁到公民安全。因此，续期期限不应超过房屋剩余的最大使用寿命。
综合上述情况，在使用权期满后，我们可以对城市商品住宅建设用地采取一次永久续期，续期期限以40-50年为宜，但是续期期限必须低于商品住宅还可以存续的最低年限。
（四）自动续期费用和续期程序方面
“自动续期”的续期收费标准应当将以家庭为单位，按照“人均居住面积超额部分有偿续期”的标准计算续期费用，并同时兼顾房屋的属性等方面综合考量，缴费形式可以一次缴纳，也可分期缴纳，分期次数不超过两次。具体情况我们从以下几个方面考虑:（1）人均居住面积。有些学者赞同“首套房无偿”，二套房及以上有偿，但是，每户居民的房子建筑面积不同，可能一套大户型建筑面积的房屋等于几套小户型建筑面积的房屋，因此“首套房无偿”的建议不太现实，而从人均居住面积方面来确定收费标准比“首套房屋无偿”更合理，若人均居住面积高，那么续期费用也应当更高。qq表情没了
（2）家庭规模。只考虑人均居住面积
来确定续期费用，也存在一定的不公，因为
每个家庭成员的数量不完全相同，例如一个
家庭只有2个人，他们居住一套130平米的
房屋，而另一个家庭有5人，他们居住300
平米的房屋，显然对300平米的房屋收取的
费用要高于130平米的房屋。
（3）房屋的属性。对于那些有特殊优
惠性的房改房、经济适用房，在收取续期费
用时应当减免，因为居住这类房屋的公民，
他们的经济条件本就不好。但是如果房屋属
性是高档小区或者别墅一类，就不能按照普
通的城市商品住宅建设用地使用权续期来处
理。所以在计算续期费用之前，先判断房屋
的属性，不同属性的房屋要按照不同的档次
标准进行收费。
我国人口众多，一栋楼就有几千户。
让每户居民都与国家重新签订土地出让合同
并进行登记是不现实的。因此，建议城市商
品住宅建设用地使用权期满后续期无需重新
签订土地出让合同，直接在此前签订的土地
出让合同条款中延长时间，使权利存续。
四、结语
综合上述情况，城市商品住宅建设用地
工作鉴定范文使用权到期后无须再次签订土地出让合同，
续期收费标准应当将以家庭为单位，按照“人
均居住面积超额部分有偿续期”的方式计算
续期费用，并同时兼顾房屋的属性等方面综
合考量，缴费形式可以一次缴纳，也可分期
缴纳，分期次数不超过两次。最重要的是，
全国各地的续费标准应该统一，避免不公平
的现象出现，“自动续期”必须建立在最高
的立法层面上，地方部门不得私自增减、删
减相关法律法规。
参考文献
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的目标。
（二）过于看重设计效果，从而影响了入住者的居住健康安全
如何保证室内陈设品设计效果具备环保性、生态性，已经成为室内陈设绿设计相关工作者的主要研
望极春愁究问题，唯有保证室内陈设品设计具备健康安全、绿环保、生机盎然的视觉效果，才可以给建筑使用者提供一个放松、舒心的生活、办公环境。从人体的生理学角度分析，相比照其他颜来讲，绿会让人更加舒服，所以绿可以调节人们的心情，绿可以给人以大自然的生机活力感，这也是绿受到设计者青睐的主要原因。但是，一些设计者过于看重室内陈设品的设计效果，在选用陈设品时，仅仅思考了如何提升室内陈设品设计的美观性，对陈设品的材质安全性缺乏考察而贸然选用，如此就可能引入一些不安全不环保的材质进而影响到入住者的居住健康安全。
四、在室内陈设品设计中融入绿设计理念的创新路径
（一）掌握绿设计理念在室内陈设品设计中的运用技巧马苏德列名
1.台面三角陈设品设计
三角形陈设设计指的是将陈设品放置在具有层次感的三角形之中，此种设计方法是通过预先设定顶点位置上的陈设品放置中
心，继而从上到下放置陈设品。在此期间，
值得设计者重视的是，陈设品高度差不能过
大，并且陈设品的放置间隔应适中，倘若陈
设品需要放置在圆形台面上时，应将陈设品
高度值大的物品放于中心位置上，然后依次
从远到近放置陈设品。
2.墙面陈设品设计
一般状况下，建筑室内空间墙面装饰都
以字画、照片为主，一些空间较大的室内，
还会在墙面装饰海报、背景墙等，因而在室
内陈设品绿设计中，应依照墙面装饰物的
尺寸大小，从周围向中心靠拢，以此构成视
觉焦点。
（二）选用最适宜的室内装饰陈设品
1.体现文化元素
考虑到大部分室内陈设品都具有很强的
文化气息，所以在设计中应重视文化主题
是否与室内空间整体装修设计相匹配，这
样才不会使最终的设计效果显得突兀或者不
协调。
2.突显造型风格
现阶段市场上销售的陈设品种类繁多，
造型各异，不同搭配方式展现出来的风格也
是多样化，因此设计者倘若想要优化室内陈
设绿设计水平，就应尽可能地突显造型风
格，以此强化造型设计效果。
五、结束语
总而言之，在绿设计理念的推行与使
用的过程中，使得建筑室内陈设品设计水平
得到了优化，促使室内装饰效果兼具环保性
云襄传 电视剧和美观性，因而受到了广大业主的青睐。但
现阶段，在室内陈设品设计阶段融入绿设
计理念时仍旧存在一些急需处理的问题，致
使无法保证陈设品设计质量达到预期标准。
故此作为室内陈设品设计者，应该在掌握陈
设绿设计原则的基础上，整合分析以往设
计工作中常见的问题，进而寻求设计工作的
创新路径，以此强化室内陈设绿设计效果，
为建筑入住者提供一个健康安全、舒心的生
活办公环境。
参考文献
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