由于我国实⾏有限年期的⼟地使⽤权有偿使⽤制度，因此在⼟地估价中常常需要进⾏⼟地年期修正。但在估价实务中现在采⽤的⼟地使⽤年期修正存在⼀定局限，值得商榷。
5寸照片多大 ⼀、当前⼟地年期修正公式存在⼟地使⽤年限越短，估价越不准，价值偏低的情况
根据中华⼈民共和国国家标准《城镇⼟地估价规程》（GB/T18508-2001）⼟地年期修正公式（以下简称“国标”公式）为：
Vt=Vo×K
Vt：年期修正后宗地价格；
Vo：年期修正前宗地价格；
K：年期修正系数。
K=[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
式中：r ：⼟地还原率；
m ：待估宗地的使⽤年限；
n ：⽐较实例的使⽤年限。
“国标”公式是以⼟地全部预期价值进⾏修正的，在法定出让年限内，⼟地到期不续期条件下⽆疑是正确的。在法定出让年限期满，⼟地到期续期条件下则存在明显的偏差。这是由于构成地价重要组成部分的⼟地取得费⽤、开发费⽤等已在⼟地法定年限内摊销完，只要交纳⼟地出让⾦就可以续期，因此续期有效年限内的⼟地价值就是出让⾦。在这种情况下，“国标”公式显然是不正确的。其主要原因有三：
1．“国标”公式只考虑了⼟地使⽤权年期到期后，国家⽆偿收回⼟地使⽤权不续期这⼀特殊情况，没考虑⼟地使⽤权年期到期后续期情况。
2．现实中存在⼤量证载⼟地使⽤权年限少于法定出让年限的⼟地出让⽅式。这种情况包括：（1）⼟地受让⽅为减轻⼀次性交纳⼟地出让⾦的资⾦压⼒，与⼟地管理部门协商后，缩短⼟地使⽤权出让年限，到期再交纳续期⼟地出让⾦。（2）地⽅政府为均衡⼟地出让⾦收⼊，缩短⼟地使⽤权出让年限，到期再收取续期⼟地出让⾦。
光阴荏苒的意思
3．⼟地使⽤权租赁⽅式的存在。根据《规范国有⼟地租赁若⼲意见》[国⼟资发（1999）222号]，国有⼟地租赁可根据实际情况实⾏短期租赁和长期租赁，短期租赁年限⼀般不超过5年，长期租赁最长租赁期限不得超过法律规定的同类⽤途⼟地出让年限。承租⼟地使⽤权期满，承租⼈可申请续期。
上述⼟地使⽤权到期后都存在续期情况，根据我们对若⼲⼟地估价案例分析得知，在以上情况下按“国标”公式进⾏⼟地使⽤权年期修正后，其估价值均偏低。下⾯我们以⼀个实例加以说明。
梦见钱包被偷2001年10⽉15⽇某公司欲出售⼀宗商业⽤地，⼟地⾯积150平⽅⽶，⼟地剩余出让年限1年，需对之进⾏出售⽇的价值评估。另外据调查相邻地块出让年限40年，同期出让价为10000元/平⽅⽶。假定相邻地块出让价为10000元/平⽅⽶⽐较公允，⼟地还原率为8%，除出让年限外其他条件均相同，则2001年10⽉15⽇该公司商业⽤地评估值应为
Vt=Vo×[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
=150×10000×[1-1÷（1+8%）1]÷[1-1÷（1+8%）40]
=116472.45元
由于某种原因，该公司并未出售该宗地，2002年10⽉15⽇⼟地使⽤权到期后申请续期，该公司在交纳了40年⼟地使⽤权出让⾦40万元后，该公司再次获得了该宗地40年商业⽤地使⽤权。2002年10⽉15
⽇对该宗地重新进⾏评估，则此时该宗商业⽤地评估值为：
Vt=Vo×[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
谭松韵被李小璐骂=150×10000×[1-1÷（1+8%）40]÷[1-1÷（1+8%）40]惠普碳粉
=1500000元
扣除⼟地出让⾦40万元后，净增1100000-116472.45=983527.55元。这证明了⼟地使⽤权到期后存在续期情况时，按“国落照飞蛾舞
标”公式进⾏⼟地使⽤权年期修正后，其估价值偏低（注：此案例为严重偏低。实践分析证明，续期使⽤年限越长，偏低值越严重）。
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