⼟地开发的实施，由于投⼊⼤占⽤时间长、分阶段投⼊和资⾦回收周期长等原因，参与⼟地开发的参与⼟地⼀级开发企业⼤多都需要通过融资完成项⽬开发。⼀般来说，参与⼟地⼀级开发企业的融资⽅式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩⼤⾃有资⾦完成项⽬开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发⾏债券等。内部融资⽅式在实际操作中⽆需⽀付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业⾃有资⾦有限，单纯依靠内部融资很难完成项⽬开发，所以实践中，参与⼟地⼀级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。下⾯我们来看下在⼟地⼀级开发中常见的四种外部融资。
⼀、国家开发银⾏贷款
国家开发银⾏是直接从事政策性融资活动的⾦融机构。根据国家有关⽀持⼟地储备贷款的规定，⼟地⼀级开发贷款为⼟地储备贷款，使⽤期限2年，要求⾃有资⾦投⼊不低于30%。⼟地⼀级开发企业在取得政府先期投⼊的资⾦⽀持，并与政府签订的⼟地⼀级开发协议保证了⼟地开发项⽬具有稳定后，可以就⼟地开发项⽬向开发银⾏申请⼀定⽐例⼟地储备贷款。
但是，这种贷款⽅式也有不好之处：⼀，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银⾏提供贷款
的条件和门槛也不断提⾼；⼆，已进驻我国的外国银⾏普遍认为国内房地产业务风险太⼤，⽬前也没有开展对内陆⼟地开发的贷款业务；三，国家开发银⾏是我国直接从事政策性融资活动的⾦融机构，⼟地⼀级开发贷款作为⼟地储备贷款，符合有关贷款规定的，⽐如⽀持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银⾏的融资担保。但是这种贷款⽅式政府部门参与和运作⼒度较⼤。
⼆、商业银⾏贷款
⼟地⼀级开发具有稳定的，银⾏放贷是建⽴在国有⼟地出让收⼊担保基础上的，因此银⾏放贷的资产呆账、坏账风险⼩，企业利⽤“分成权”质押向商业银⾏申请贷款。
三、信托⽅式融资
我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。随着我国2001年颁布的《信托法》、《信托公司管理办法》和《信托公司资⾦信托管理暂⾏办法》，通过信托⽅式进⾏融资在房地产业快速发展。
⽬前房地产信托计划的形式主要有三种：王一博八卦
1、贷款型信托。即信托公司通过向委托⼈发型信托计划取得信托资⾦，然后与房地产开发商签订贷
款合同，将信托资⾦以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收⼊向委托⼈⽀付信托。⽐如，中信信托发放的京⼤昆仑⼟地⼀级开发贷款集合资⾦信托计划。
此融资⽅式的在于期限灵活，交易模式成熟，操作简单，利息可计⼊开发成本。但由于近年银监会不断收紧房地产信托，从2008年《关于加强信托公司房地产、证券业务有关问题的通知》中要求⼟地储备贷款信托计划⽐照商业银⾏贷款标准（参照前⽂）执⾏，到2010年《关于加强信托公司房地产业务有关问题的通知》中明确禁⽌信托公司以信托资⾦形式发放⼟地储备贷款，使得此种融资⽅式在⼟地⼀级开发市场上发展空间也极⼩。
2、股权型信托。即信托公司发⾏信托计划募集资⾦，以信托资⾦形式对参与⼟地⼀级开发企业增资，进⽽持有该企业部分股权，通过企业分红实现信托受益。此种融资⽅式中，为了确保信托受益实现，信托公司持有的股权可通过协议约定为优先股（即当参与⼟地⼀级开发企业取得分红不⾜以⽀付信托受益之前，其他股东不得参与分红）；也可同时约定企业或其股东在特定条件下有义务溢价回购信托公司持有的股份。为了保障上述约定的实现，信托公司还可要求参与⼟地⼀级开发企业提供相应担保。基本模式为：信托公司通过委托关系从者处收集资⾦，之后以收购房地产开发企业部分股权或对其进⾏增资扩股的⽅式注资，终者以房地产开发企业溢价回购股权的⽅式实现。
这⼀融资⽅式虽然涉及法律关系较多，但是⼤多有明确法律依据⽀持，如《公司法》、《合同法》等，
⽽且可以通过协议约定明确各⾃权利义务，对各⽅的权益保障都能提供法律依据。另外，涉及的审批等⼿续相对较少，信托公司⽆需参与⼟地⼀级开发项⽬的经营管理就可获利。近年来，也有很多信托公司推出“类产业基⾦计划”为房地产开发企业成功募集资⾦，同时使得者获利，⽐如北京国投的CBD⼟地开发整理资⾦信托计划、⽩家庄⼟地⼀级开发权信托优先受益权转让信托。
3、⼟地储备信托，是指⼟地储备机构以⾃⾝的名义，将储备的⼟地信托给信托公司，由信托公司作为受托⼈以负责该⼟地的开发融资等活动。众所周知，我国⼟地储备信托制度的前提是各个地⽅政府业已建⽴的⼟地储备制度。在⼟地储备信托中，实际上还包含委托或联合具有⼟地开发资质的专业企业对⼟地进⾏开发利⽤等环节，当然信托公司作为受托⼈通常还担负着不少⼟地开发的职能。就⽬前⽽⾔，⼟地储备信托⼀般是通过在⼟地公开交易市场对⼟地进⾏拍卖来实现资⾦回笼并获取的。
英语考级⽬前，我国⼟地储备信托制度的存在和发展均具有⼀定的现实意义：，对⼟地储备机构⽽⾔，⼟地储备信托既填补了⼟地收购和开发中的资⾦缺⼝，也弥补了作为政府派⽣机构的⼟地储备机构在⼟地开发⽅⾯的专业和经验两⽅⾯不⾜。第⼆，对信托公司（受托⼈）⽽⾔，通过在⼟地融资中提供充裕的资⾦⽽拓展了信托业务并获得了信托报酬。第三，对⼴⼤者（委托⼈兼受益⼈）⽽⾔，购买具有政府信⽤担保和⼟地保障的⼟地储备信托产品，则可以获得风险相对较低⽽相对较⾼的机会。总之，⼟地储备信托解决了⼟地融资难题，推动了⼟地开发和利⽤，促进了社会经济发展。
四、私募股权基⾦胆怯是什么意思
壹周立波秀国家大事私募股权基⾦是以⾮公开的要约形式，向少数的机构或者个⼈者募集资⾦，建⽴⼀个资⾦池，然后向有发展的企业进⾏股权，在该企业价值后，通过被企业上市、并购转让或者管理层回购等⽅式退出该企业，从⽽获利的⾦融活动。例如，2007年，美国私募基⾦华平集团通过增资扩股形式，持有上海中凯房地产开发管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000万美元⽀持该公司的房地产开发项⽬；2008年，⾦地集团与ＵＢＳ（瑞银）达成合作协议，共同设⽴管理公司，并利⽤此公司作为融资平台帮助⾦地集团完成⼟地开发项⽬。
对私募股权基⾦者⽽⾔，在私募股权基⾦具体操作中，通常先是募集设⽴基⾦，寻机会，由⽬标企业制定融资⽬标，做出商业计划书，详细列出所需资⾦和投⼊时间以及赢利预测、销售或销售增长预测，然后私募股权基⾦⽅根据这份业务计划进⾏尽职调查来决定是否，并就的价格和条款进⾏充分的谈判，然后签署有关的法律⽂件，后由私募股权基⾦⽅将资⾦注⼊项⽬企业。
在⼟地⼀级开发中，政府根据本地区的待开发的区域的规划、区域经济特点、产业结构特点、主要企业的特点，确定拟合作的私募股权基⾦。由于不同的私募股权基⾦其特长与不同，从⾏业来看，有的私募股权基⾦偏重于传统⾏业，有的私募股权基⾦偏重于⾼新技术⾏业。如果待开发的区域在产业规划上，以传统产业为主，则可以选择有传统产业经验的私密股权基⾦进⾏合作。反之，如果是⾼新科技园区的开发，则可以考虑引⼊过⾼新技术企业的私募股权基⾦进⾏合作。这样，不仅在⼟地⼀级开发融资⽅⾯可以借重私募股权基⾦的资⾦，⽽且可以在⼟地⼀级开发后，产业的引⼊⽅⾯，借重私募
谷智鑫女友阿斯茹股权基⾦的产业资源。
在市场主体⽅⾯，由当地的⼟地储备出⾯，新建或者选择⼀家全资的国有控股公司，由私募股权基⾦对该公司增资扩股的⽅式，合资成⽴⼟地⼀级开发项⽬公司。该项⽬公司中，私募股权基⾦以资⾦⼊股，原政府指定公司以评估后的⼟地价值加部分资⾦⼊股，该项⽬公司即为⼟地⼀级开发的市场主体。
项⽬公司成⽴后，双⽅同时派出代表参与管理。其中，区域开发的整体策划由双⽅共同完成，之后，政府主要负责区域控制性详细规划的修订、⼟地征⽤和拆迁、⼟地指标的落实等。私募股权基⾦主要负责基础设施的建设、市政配套设施的建设、公共服务设施建设和引⼊、重点项⽬的引⼊等。
以上四种融资模式是⼟地⼀级开发融资的主要模式，除了以上四种，还有发⾏公司债券、配股等也是房地产业项⽬开发的融资⽅式，但是在⼟地⼀级开发不常⽤，⽽且操作周期相对较长，交易更为复杂。在企业进⾏⼟地⼀级开发过程中，可以结合我国房地产发展的政策调控，房地产⼀级开发企业可以根据实际资⾦链衔接，⼀笔资⾦同时采取多种⽅式融资、或不同阶段采取各⾃适合的融资⽅式。
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