REITs与类REITs的差异及关于REITs的五⼤误解—你真的了解RE
REITs与类REITs的差异
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基⾦，是⼀种通过发⾏股份或受益凭证汇集资⾦，由专门的基⾦托管机构进⾏托管，并委托专门的投资机构进⾏房地产投资经营管理，将投资综合收益按⽐例分配给投资者的⼀种信托基⾦。房地产信托投资基⾦通过集中投资于可带来收⼊的房地产项⽬，例如购物中⼼、写字楼、酒店及服务式住宅，以租⾦收⼊和房地产升值为投资者提供定期收⼊。
国内由于⽬前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，⽬前在市场上发⾏的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。虽然随着近⼏年国内不断有类REITs产品的发⾏尝试，我国⽬前发⾏的类REITs产品同成熟市场REITs产品相⽐在交易结构、税负⽔平、运营⽅式收⼊来源、收益分配⽅式、募集范围等⽅⾯仍具有⼀定差异。
⼀、交易结构组织形式不同
美国的REITs多采⽤公司制的模式，且主要是通过股权⽅式在资本市场公开上市融资和交易。在公司制REITs 的模式下，投资者通过认购股票成为公司的股东，间接持有了物业资产的股份。公司将投资收益以股利的⽅式分配给投资者。
亚洲较为流⾏的则是信托制/基⾦制REITs。在这种模式下，REITs持有⼈持有的是信托凭证或基⾦份额，REITs本⾝即为信托/基⾦实体，多数需要外聘基⾦管理⼈和物业资产管理⼈。
在REITs 市场发展的初期，采⽤信托型/基⾦型（契约型）的REITs 结构，做成有期限的、可上市交易的封闭式基⾦，可以减少REITs 设⽴的法律程序，容易为管理层和投资者接受。但是，由于公司型REITs 拥有⼀个独⽴的按照投资者最佳利益⾏事的董事会⽽⾮像信托/基⾦型REITs 的投资者那样要委托外部管理⼈负责REITs 的运营发展，公司型REITs 通常可以更好的解决投资者和管理者利益冲突的问题。
国内⽬前的操作模式主要是通过发⾏专项资产管理计划即契约型的⽅式。该⽅式也为证券提供了可在交易所转让的流动性。但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权，所以在此⼀般通过私募基⾦收购物业公司股权。以苏宁云创项⽬为例，中信⾦⽯设⽴私募投资基⾦，通过《私募投资基⾦股权转让协议》，收购苏宁云商持有的项⽬公司100%的股权。华夏资本再通过专项管理计划，购买物业资产的全部私募投资基⾦份额，从⽽间接持有物业资产。
⼆、⾯临承担的税负⽔平不同
国外成熟市场REITs 产品通常可以享受⼀定税收优惠。如美国，其国内税法规定，在满⾜投资范围、收⼊⽐例、组织形式等各⽅⾯要求后，如果将REITs 公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层⾯的所得税，仅投资者个⼈需缴纳个⼈所得税；但REITs 公司分配后的留存收益仍需缴纳公司所得税。
⽽在我国，在基础物业资产转移给SPV（如私募基⾦和信托公司）时，由于所有权发⽣转移，根据现⾏法律原始权益⼈还需缴纳25%的企业所得税，如果原始权益⼈为房地产开发公司还另需按照累进税率缴纳30-60%的⼟地增值税，如在以后《公司法》允许的条件下通过公司制成⽴REITs 公司，在REITs 公司运营层⾯还需缴纳公司所得税，因此我国REITs 所承受税负还处于⽐较⾼的⽔平。
三、运营⽅式收⼊来源不同
以美国为例，由于采⽤公司型组织结构，REITs 公司的运营多以不断提⾼盈利⽔平，为股东谋求长期回报为⽬的。因此在REITs 公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他靠销售⽅式如酒店、⾼尔夫球场获得收⼊的业
在REITs 公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他靠销售⽅式如酒店、⾼尔夫球场获得收⼊的业务，扩⼤REITs 经营规模。但为达到美国国内税法免交公司所得税的要求，在投资范围上仍需满⾜不少于75%的⽐例投资于可产⽣稳定租⾦收⼊的房地产或地产相关产业，同时75%以上的收⼊须来⾃于房地产租⾦、房地产抵押贷款利息、相关处置收⼊或其他合格投资收益。
我国当前类REITs 产品多采⽤专项计划购买私募基⾦份额，私募基⾦全额收购基础物业资产的⽅式。基础资产的选择通常由发起⼈即原始权益⼈决定，在专项计划成⽴之初便确定若⼲物业资产作为基础资产，在产品存续期内专项计划也不会购买新的物业资产，即类REITs 的规模⼀般是固定的。其项⽬收⼊也仅限于基础物业公司的运营收⼊以及产品到期退出时物业资产的处置收⼊或原始权益⼈⽀付的权利对价等。
四、收益分配⽅式不同
美国、新加坡、⾹港等成熟市场在REITs 收益分配⽅⾯，都采⽤了需将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。
我国由于没有针对REITs 的法律法规在收益分配⽅⾯的具体要求，在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。其中优先级证券⼤多只享有发⾏时确定的固定利率或享有部分在计划退出资产处置时产⽣的增值收益，⼤部分资产处置的收益分配权由次级或称权益级享有；⽽享有物业处置收益的次级或权益级通常期限较短，不能达到长期持有享受增值的⽬的。
五、募集形式不同
国外成熟市场REITs 产品的投资⼈范围⼴，投资期限长。以美国为例，REITs 在成⽴时受益⼈即须在100 ⼈以上，持股最多的5 名股东所持份额不能超过总流通值的50%；如要满⾜上市要求则需更多的股东持股或满⾜⼀定交易量；投资者通常可长期持有也可交易转让。
我国当前产品受限于专项资产管理计划形式的限制，多为私募形式，募集范围⼀般在200 ⼈以下。在3-5 年后产品到期退出时即使我国在各⽅⾯都具备了发⾏公募REITs 的条件，因为原始权益⼈拥有优先回购权，如果原始权益⼈如果需要⽀付的权利对价较少的话，根据不同交易条款的设置也可能影响产品最后以发⾏公募REITs 形式退出。
综上所述，下表总结了REITs和类REITs之间的主要差异：
通过以上⽐较可以看出，国内现有冠以“REITs”命名的产品与国际标准的REITs 存在很⼤区别，REITs 的标准化、国际化道路依然任重道远。但是REITs 这些具有中国特⾊的市场实践⽏庸置疑地为我国REITs 发展积累了实实在在的经验。对⽐国外REITs 的税收驱动、政策驱动发展路径来看，我国之所以未能设计出国际标准的REITS 产品，主要在法律法规、基础设施配套等⽅⾯存在以下障碍：
1、缺少针对REITs 的专项法律法规
美国通过国内税法规定了成⽴REITs 需要满⾜的各⽅⾯要求，⾹港、新加坡等国家则是采⽤REITs 专项⽴法来正式推出
美国通过国内税法规定了成⽴REITs 需要满⾜的各⽅⾯要求，⾹港、新加坡等国家则是采⽤REITs 专项⽴法来正式推出标准REITs 产品。我国由于⽬前仍未出台相关的专项法律法规，⽬前发⾏的类REITs 产品在投资期限、范围、收⼊来源、分配⽅式等诸多⽅⾯仍没有统⼀标准。
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2、税收优惠难以获得
菊花的特点⽬前我国税法规定在资产转移⾄SPV 时，原始权益⼈还需根据物业评估价值缴纳25%公司所得税以及30%-60%的⼟地增值税以及其他⼀般增值税、印花税等。如果在《公司法》允许的条件下，以公司制运营REITs 则⾯临在REITs 运营期间缴纳公司所得税和个⼈所得税的双重征税困境。
3、产权不够明晰完整
根据美国较成熟的经验，REITs ⼀般投资于具有稳定收益的物业中，要求物业产权必须完整明晰。⽽我国很多房地产项⽬都以出售为⽬的，产权被分割成许多⼩产权⽤以出售，开发者由于不拥有完整的产权⽽对基础资产的选择造成了⼀定障碍。
随着市场不断渐进发展，实践经验持续积累，我国在关于REITs 的制度环境安排上将更加容易具有针
对性，能够设计出符合国情的REITs 政策法规。可以期待在合适的市场时点，我国的REITs 的政策法规也将⽠熟蒂落，符合国情的标准化REITs 产品也会顺利推出。
关于REITs的五⼤误解—你真的了解REITs吗？
什么是REITs？
你也许认为⾃⼰知道REITs是什么，但我要告诉你——事实未必如此。以下是⼤多数⼈对REITs的⼀些误解：
误解⼀：REITs是房地产交易者。
它们买⼊资产，然后在合适的时机抛售从⽽赚取利润。
REITs是会持有物业，但并不会很快出售以赚取短期利润。REITs有两种主要类型：较为常见的⼀种称为“股权型REITs”，这种类型的REITs持有并管理物业，类似于⼤型房东，它们的主要收⼊现⾦流来⾃租⾦，⽽⾮买卖物业；第⼆种类型的REITs称为“抵押型REITs”，它们持有物业不是为了出售，⽽是将物业作为后续投资物业贷款或抵押贷款⽀持证券的抵押物。这类REITs的主要收⼊来源于抵押贷款所产⽣的利息。
一带一路战略
误解⼆：REITs是物业开发商。
误解⼆：REITs是物业开发商。
某些物业开发商可以发起设⽴REITs，但这并不意味着REITs是物业开发商。是否感到有些疑惑？那是因为⾸先你需要明⽩发起REITs是什么含义。物业开发商的主要经营模式是建造物业，并在此后出售以赚取利润。正如你所想的，物业开发的经营需要很多资本，开发商借⼊⼤量资⾦为⾃⾝经营进⾏筹款。通过将物业迅速出售，开发商即可偿还借款或对新物业进⾏再投资。
关于夏天的诗为实现上述⽬的，将特定物业转让给REITs，对开发商来说可以实现双赢——它们可以出让部分物业；同时，作为发起⼈保留物业的部分股权，以免税分红的形式获取部分租⾦收⼊（否则租⾦收⼊将需要纳税）。除此之外，开发商还可以对物业收取管理费⽤。
总结来看，有两种类型的REITs：
★股权型REITs持有并管理物业组合。租⾦收⼊将转化为分红⽀付给份额持有⼈。
★抵押型REITs将物业作为抵押设⽴基⾦，该基⾦投资于抵押贷款或抵押贷款⽀持证券。抵押贷款所产⽣的利息将是REITs的主要收⼊来源。
你也许听说过第三种类型的REITs——混合型REITs。这种REITs是股权型REITs和抵押型REITs的组合，因此主要收⼊同时来源于租⾦和抵押贷款的利息。
为什么选择REITs？
为什么选择REITs⽽⾮其他投资标的？以下是⼏点充分的理由：打工什么工作最赚钱
2018房贷利率最新消息★现⾦流稳定。正如定期存款所产⽣的稳定收益，你同样可以预期REITs的稳定分红，因为法定要求REITs必须将⾄少90%的利润分配给份额持有⼈（该分配的百分⽐在不同的国家有不同的要求）。如果不愿将你的资本长期闲置——你可以定期收到⼀些分红。
★成长潜⼒。REITs有真正的“升值空间”（upside），投资银⾏家⽤这⼀词汇来描述“成长性”。这意味着你有机会获得相⽐定期存款3%～4%的回报率更⾼的投资收益。
★灵活性。投资于REITs具有很好的流动性，可以很容易转化成现⾦。因为REITs在股票交易所进⾏交易，其份额可以相对容易地买⼊或卖出。因此，如果你想收回投资，随时可以。