解读REITs与类REITs有什么不⼀样？
REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基⾦，是⼀种通过发⾏股份或受益凭证汇集资⾦，由专门的基⾦托管机构进⾏托管，并委托专门的投资机构进⾏房地产投资经营管理，将投资综合收益按⽐例分配给投资者的⼀种信托基⾦。房地产信托投资基⾦通过集中投资于可带来收⼊的房地产项⽬，例如购物中⼼、写字楼、酒店及服务式住宅等，以租⾦收⼊和房地产升值为投资者提供定期收⼊。授权委托书范文
由于⽬前国内尚未推出严格意义上的REITs相关法律法规，现在市场上发⾏的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs 的标准，因此称其为类REITs产品。虽然近⼏年国内不断有类REITs产品发⾏，但是我国⽬前发⾏的类REITs产品与成熟市场REITs产品相⽐在交易结构、税负⽔平、运营⽅式收⼊来源、收益分配⽅式、募集范围、退出⽅式等⽅⾯仍具有⼀定差异。
⼀、交易结构组织形式不同
美国的REITs多采⽤公司制的模式，且主要是通过股权⽅式在资本市场公开上市融资和交易。在公司制REITs 的模式下，投资者通过认购股票成为公司的股东，间接持有了物业资产的股份。公司将投资收益以股利的⽅式分配给投资者。惠州景点排行榜
亚洲较为流⾏的则是信托制/基⾦制REITs。在这种模式下，REITs持有⼈持有的是信托凭证或基⾦份额，REITs本⾝即为信托/基⾦实体，多数需要外聘基⾦管理⼈和物业资产管理⼈。
在REITs市场发展的初期，采⽤信托型/基⾦型（契约型）的REITs结构，做成有期限的、可上市交易的封闭式基⾦，可以减少REITs设⽴的法律程序，容易为管理层和投资者接受。但是，由于公司型REITs拥有⼀个独⽴的按照投资者最佳利益⾏事的董事会⽽⾮像信托/基⾦型REITs的投资者那样要委托外部管理⼈负责REITs的运营发展，公司型REITs通常可以更好的解决投资者和管理者利益冲突的问题。
国内⽬前的操作模式主要是通过发⾏专项资产管理计划即契约型的⽅式。该⽅式也为证券提供了可在交易所转让的流动性。但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权，所以在此⼀般通过私募基⾦收购物业公司股权。
以苏宁云创项⽬为例，中信⾦⽯设⽴私募投资基⾦，通过《私募投资基⾦股权转让协议》，收购苏宁云商持有的项⽬公司100%的股权。华夏资本再通过专项管理计划，购买物业资产的全部私募投资基⾦份额，从⽽间接持有物业资产。
⼆、⾯临承担的税负⽔平不同
国外成熟市场REITs产品通常可以享受⼀定税收优惠。如美国，其国内税法规定，在满⾜投资范围、收⼊⽐例、组织形式等各⽅⾯要求后，如果将REITs公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层⾯的所得税，仅投资者个⼈需缴纳个⼈所得税；但REITs公司分配后的留存收益仍需缴纳公
司所得税。
⽽在我国，在基础物业资产转移给SPV（如私募基⾦和信托公司）时，由于所有权发⽣转移，根据现⾏法律原始权益⼈还需缴纳25%的企业所得税，如果原始权益⼈为房地产开发公司还另需按照累进税率缴纳30-60%的⼟地增值税，如在以后《公司法》允许的条件下通过公司制成⽴REITs公司，在REITs公司运营层⾯还需缴纳公司所得税，因此我国REITs所承受税负还处于⽐较⾼的⽔平。
三、运营⽅式收⼊来源不同日本菜
以美国为例，由于采⽤公司型组织结构，REITs公司的运营多以不断提⾼盈利⽔平，为股东谋求长期回报为⽬的。因此在REITs公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他靠销售⽅式如酒店、⾼尔夫球场获得收⼊的业务，扩⼤REITs经营规模。但为达到美国国内税法免交公司所得税的要求，在投资范围上仍需满⾜不少于75%的⽐例投资于可产⽣稳定租⾦收⼊的房地产或地产相关产业，同时75%以上的收⼊须来⾃于房地产租⾦、房地产抵押贷款利息、相关处置收⼊或其他合格投资收益。
我国当前类REITs产品多采⽤专项计划购买私募基⾦份额，私募基⾦全额收购基础物业资产的⽅式。基础资产的选择通常由发起⼈即原始权益⼈决定，在专项计划成⽴之初便确定若⼲物业资产作为基础资产，在产品存续期内专项计划也不会购买新的物业资产，即类REITs的规模⼀般是固定的。其项⽬
收⼊也仅限于基础物业公司的运营收⼊以及产品到期退出时物业资产的处置收⼊或原始权益⼈⽀付的权利对价等。
出时物业资产的处置收⼊或原始权益⼈⽀付的权利对价等。
四、收益分配⽅式不同
美国、新加坡、⾹港等成熟市场在REITs收益分配⽅⾯，都采⽤了需将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。
我国由于没有针对REITs的法律法规在收益分配⽅⾯的具体要求，在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。其中优先级证券⼤多只享有发⾏时确定的固定利率或享有部分在计划退出资产处置时产⽣的增值收益，⼤部分资产处置的收益分配权由次级或称权益级享有；⽽享有物业处置收益的次级或权益级通常期限较短，不能达到长期持有享受增值的⽬的。
五、募集形式不同邬倩倩图片
国外成熟市场REITs产品的投资⼈范围⼴，投资期限长。以美国为例，REITs在成⽴时受益⼈即须在100⼈以上，持股最多的5名股东所持份额不能超过总流通值的50%；如要满⾜上市要求则需更多的股东持股或满⾜⼀定交易量；投资者通常可长期持有也可交易转让。
怎样查中考成绩分数>杨帆老婆我国当前产品受限于专项资产管理计划形式的限制，多为私募形式，募集范围⼀般在200⼈以下。在3-5年后产品到期退出时即使我国在各⽅⾯都具备了发⾏公募REITs的条件，因为原始权益⼈拥有优先回购权，如果原始权益⼈如果需要⽀付的权利对价较少的话，根据不同交易条款的设置也可能影响产品最后以发⾏公募REITs形式退出。
六、退出⽅式
REITs和类REITs在退出⽅式有所差异，主要来源于⼆级市场流动性。标准REITs的投资⼈除了可以在清盘的时候处置资产实现退出，还可以通过⼆级市场交易实现退出，美国和新加坡REITs具有⾮常活跃的⼆级市场，投资⼈可以相对容易的进⾏交易。我国类REITs产品虽然也有⼆级市场存在，但交易活跃度不可同⽇⽽语，⼀⽅⾯是因为毕竟参与类REITs产品投资的⼈数量较少，另⼀⽅⾯也是市场发展尚不成熟。
⽬前，我国类REITs产品的主流退出⽅式包括原始权益⼈及相关利益主体回购、市场化处置以及公募REITs退出等，其中由于公募REITs退出是基于我国公募REITs会在未来⼏年内推出⽽设定的，还有⼀定的不确定性，所以类REITs退出最重要的⽅式还是原始权益⼈回购，属于⾮市场化⽅式。
润泰集团
润泰集团（北京润泰洋⾏资产管理有限公司），在房地产长租公寓、艺术品⾦融等领域深耕不辍，以⼗九⼤⾼度构筑全产业链，以国际宽度拓展全球版图，以世界速度领先技术潮流。
在商业地产领域，润泰集团逐步打造润泰特⾊⾼层次的长租公寓、⼈才公寓、城市综合体等多种功能性产品。在艺术品⾦融领域，润泰集团以艺术品销售、艺术策展、⽂化艺术分享会、艺术品备案、艺术品司法鉴定五位⼀体，线下体验店为主、线上商城相辅的经营模式，逐步实现固定资产投资的证券化以及艺术品投资的证券化。