乌鲁⽊齐商业地产调研报告152622655
乌鲁⽊齐市商业调研报告
⼆00七年⼗⼆⽉
前⾔
本次对乌鲁⽊齐市商业发展现状进⾏调研，主要是对乌鲁⽊齐市现在各⾏业做⼀个了解，针对我市商业的发展现状、发展规模、发展趋势做相应的⽂字说明和统计。
⼀、调研⽬的
全⾯深⼊调研，了解各⾏业业态基本知识点和商户的需求及着重点，便于后期客户的谈判，也为了判断⾏业或业态进驻的可能性。以此为基础，结合⽬前乌鲁⽊齐市商业发展状况，从商业整体情况进⾏准确市场定位，提供强有⼒的市场⽀持，为明年即将⾯临招商的阳光家园⼩区商业及公司开发后期项⽬商业提供相关的数据和依据。
⼆、调研时间
2007年11⽉1⽇～12⽉31⽇
三、信息来源
主要来⾃于各⾏业业态的实地调研的信息；与商家谈判得到的信息；乌鲁⽊齐市政府部门及政府⽹站；乌鲁⽊齐晚报、晨报、都市报等媒体，以及相关⽂字资料。
四、调研区域
主要以沙区、天⼭区（南门、胜利路沿线）、新市区（北京路沿线、铁路局）、⽔区（华凌、南湖）为主要数据采集点，附带周边部分街、巷作⼤致了解，以供数据参考。
五、调研对象
六、调研内容
1、商业⾏业的分布。
2、各商业⾏业的商业模式、经营状况。
3、各经营商业⾏业对建筑物的功能、结构、规模、空间等⽅⾯的要求。
七、信息统计分析
通过前期的调研，结合市场状况，我们将以上的原始信息进⾏分析、归纳、总结、统计，并做进⼀步提炼，以其能发现⼀些问题，得到⼀些规律，为公司后期社区的商业规划及商业开发提供⼀定的数据⽀持，在此基础上进⾏总体市场定位的研究。
⽬录
前⾔ (2)
夜情人第⼀部分乌鲁⽊齐商业市场整体分 (6)
⼀、乌鲁⽊齐市的区域环境 (6)
⼆、乌鲁⽊齐市⽬前商业发展的现状 (6)
三、结论 (8)竹子实际上是什么
第⼆部分乌鲁⽊齐市各主要业态的基本状况 (9)
⼀、概述 (9)
李维嘉的老婆⼆、各业态基本状况 (9)
1、⽹吧 (9)
2、酒店 (10)
3、超市 (13)
4、医疗机构 (15)
5、⾦融通信机构 (17)
6、餐饮 (18)
7、写字间 (20)
8、其他 (22)
第三部分乌鲁⽊齐市商业市场中各⾏业的发展建议和设想 (23)
⼀、概述 (23)
如何制作水印⼆、乌鲁⽊齐市各⾏业的发展建议和设想 (23)
1、⽹吧 (23)
2、酒店 (24)
3、超市 (25)
丹尼斯吴妻子4、医疗机构 (26)
5、餐饮 (26)
6、写字间 (27)
8、其他 (28)
第四部分社区商业的发展现状趋势分析 (29)
⼀、概述 (29)
⼆、乌鲁⽊齐社区商业发展的现状 (29)
三、乌鲁⽊齐市社区商业发展的趋势 (31)
第⼀部分乌鲁⽊齐商业市场整体分析洁具卫浴10大品牌
⼀、乌鲁⽊齐市的区域环境
乌鲁⽊齐市位于新疆中部，地处天⼭北麓、准噶尔盆地南缘。市境南北最宽处约153公⾥，东西最长约190公⾥，总⾯积11793.71平⽅公⾥，城市规划控制⾯积1600平⽅公⾥，地势起伏悬殊，⼭地⾯积占总⾯积50%以上，市区平均海拔800⽶。乌鲁⽊齐常住为⼈⼝为230万，聚集了36个民族，以沙区，天⼭区，新市区为主，占到总⼈⼝的70%以上，⽽⼈均收⼊在1400元/⽉（2007年7⽉26⽇都市报报道）。
⼆、乌鲁⽊齐市⽬前商业发展的现状
近年来，我市商业发展取得了令⼈瞩⽬的进步，已经成为我市经济发展的⽀柱产业之⼀。
以下部分数据摘⾃《乌鲁⽊齐市政府办公厅关于印发2004—2007乌鲁⽊齐市商业发展规划的通知》
1．商业在乌鲁⽊齐市经济发展中的地位和作⽤显著提⾼。商业经济实⼒迈上新台阶。2006年全市实现社会消费品零售总额232亿元，⽐2003年增长36%。批发零售贸易业、餐饮业实现增加值60亿元，⽐2003年净增30亿元。实现税收22亿元，占全部税收的24%。商业逐步发展成为我市影响⼒强、牵动作⽤明显的先导性⽀柱产业之⼀。
2．内引外联⼒度加⼤，商业国际化⾊彩渐浓。商业引进内外资实现了历史性的突破，先后与美国肯德基、马来西亚百盛、北京西单、陕西世纪⾦花、⼴州天河等国内外知名企业合资、合作开设了肯德基
专卖店、友好百盛购物中⼼、汇特-西单购物中⼼、世纪⾦花、红⼭新世纪⼴场等商业设施，提⾼了乌鲁⽊齐商业的整体⽔平。
3．商业集团不断壮⼤，区域影响⼒逐步增强。商业企业改⾰⼒度不断加⼤，通过资产重组、企业购并等多种⽅式，先后组建了友好、华凌、天地、德汇、⼴汇等⼀批在全区具有⼴泛影响⼒的优强企业集团，商业的吸纳、辐射能⼒不断增强。特别是友
好集团的成功上市，增强了融资功能，显⽰了强劲的发展后劲。
4．现代营销⽅式迅速发展，商业设施⽔平不断提⾼。商业营销⽅式发⽣巨⼤变⾰，⼤型综合超市、
连锁店、便利店、专业专卖店等多种新型流通业态在乌鲁⽊齐市商业中有了较快发展。截⽌⽬前全市已有连锁经营总店约30个，门店数约150个，销售额达到12亿元。总代理、总经销、集采分销等现代营销⽅式和⼿段得到普遍运⽤，使传统的营销⽅式发⽣了深刻的变⾰。通过对中⼭路、⼆道桥、解放路、⼈民路、黄河路、友好路等主要⼲道的改造，促进了商业⽹点设施的快速建设和发展，使初具规模或正在发展的以中⼭路为轴⼼的乌鲁⽊齐城市商业中⼼区，以⽕车南站地区、⼆道桥地区、⼩西门地区、北京路铁路局地区、西虹路华凌市场地区和友好路地区为集聚点的六⼤商业圈和⼗⼆条特⾊商业（专业）街商业形象整体⽔平得到提⾼。
5．市场建设取得进展，具有⼝岸城市特征的批发体系⽇益完善。乌鲁⽊齐市的市场建设进⼀步突出了⼝岸城市的特征。截⽌⽬前，全市拥有各类交易市场180个，年成交额270多亿元。围绕乌鲁⽊齐经济圈的建设，⼤批发市场正在沿线摆开，通过对现有分散、规模⼩的市场重新整合，重点建设和发展完善了华凌国际商城、边疆商贸城、
⼆道桥民族特⾊购物市场、⼴汇美居物流园、宏⼤赛博特汽车城、亚中机电产品物流配送中⼼等⼀批功能齐全、辐射⾯⼴、有特⾊的⼤型专业批发交易市场，已成为周边国家旅游购物的重要集散地。
三、结论
我市区域环境整体不是很好，地势起伏较⼤，⽔资源缺乏，环境脆弱承载⼒低。综合分析商业的发展
状况，总体规模在不断扩⼤，商业基础设施建设明显改善，管理⽅式和经营理念发⽣很⼤的变化，⼀系列⼤型的商圈初见规模，专业化的商超不断涌现，市政的⼤⼒⽀持，后期的商业发展会逐步⾛上更⾼的台阶。我们的政府、各个优秀的企业、商家共同努⼒，加⼤市场投⼊，使商业⾛向⾼速发展的道路。
第⼆部分乌鲁⽊齐市各主要业态的基本状况
⼀、概述
集团公司以开发住宅⼩区为主，开发⼩区商业的⽬的：⼀是满⾜⼩区居民的⽇常⽣活；⼆是提升集团的品牌建设、商业利润的最⼤化。所以此次调研主要调研和居民息息相关的⾏业，主要包括：⽹吧、餐饮、商场超市、酒店、医疗机构、⾦融通信、其他个别⾏业。
⼆、各业态基本状况
1、⽹吧
⽬前乌市共计⽹吧570家，⼤型连锁加盟店四家，分别是聚异⽹络、⽹络驿站、天翼⽹络、绿⾊动⼒，其余均是⼩型连锁或私营个体。场地的⾯积都在180平⽅⽶以上，⼤型连锁加盟店的⾯积基本上都是四五百平⽶或以上。从地理位臵来看，⽹吧主要集中在胜利路、南昌路、阿勒泰路、克拉玛依路
、黄河路和北京路，共计约250家，所占⽐例为43%，根据这些路段来看，市区主⼲道，以友好、红⼭、长江路为中⼼的⽼城区和以北京路为主的新市区为主要分布区域，所占⽐例为75%左右，约有415家。这些地区⾸先都是商业⽐较繁华的地段，周边的⼈流量⽐较⼤，公交车出⾏⽐较⽅便，周边⾄少都在⼋条公交线路以上。其次相对来说靠近学校的⽹吧数量要多，⽣意要更⽕爆。据调研统计：⽹吧⾯积和台数间的关系为2-3㎡/台。⽹吧⼴告牌要求：明亮、显眼、易记。制作的⼴告牌匾尽可能多地把⽹吧的特⾊与服务展⽰上去尽可能的招揽⽣意。
证件办理的次序和关键过程：
1〉⽹吧特许经营证.：⽂化局办理，办理中要经过填表/签合同/检查/
交纳相关的管理费/办理⽹吧法⼈代表/⾝份证复印件/⽹吧技术安全员证书/⾝份证复印件/⽹吧⼯作⼈员名单最少四个。如转让的⽹吧，需要将⽹吧法⼈代表的业主名字与营业执照的名字做更名处理。2〉消防证：消防局办理(消防意见同意书)，办理时消防局⼯作⼈员会对所要开的⽹吧进⾏通风道/通道⼝/前后门安全出⼊⼝等评测，如通过便签发消防意见书。
3〉安全证：公安局办理(⽹吧安全许可证)，办理时公安局计算机安全科的⼯作⼈员会在办理过程中对⽹吧进⾏检查。如果检查合格并通过，区公安分局会向市局申报，等批⽰下来后，就会发放⽹吧安全许可证。
4〉税务证：⼯商/地税局办理(⽹吧税务登记证)。
5〉收费证：物价局办理(⽹吧收费许可证)。
6〉电信局：开通光纤办理⼿续，并负责分配IP组装局域⽹。
7〉⽬前国家规定⽹吧开业的机⼦数量不能少于100台。
8〉⽹吧开通⼀年后需办理⽹吧年检。
2、酒店
从星级酒店的⽐例来看（以下数据来源于2007年1⽉11⽇新疆经济报天⼭⽹迅），五星、四星⾼档酒店约占酒店总数量的
24.51%，三星级及三星级酒店以下的约占酒店总数量的75.49%，说明在我市酒店市场中，三星级酒店的供给最⼤。截⽌⽬前我市星级酒店规模情况见下表所⽰。
⽬前乌鲁⽊齐市拥有星级酒店102家，其中五星级酒店10家（包括准五星级），四星级酒店15家（包括准四星级），三星级及以下酒店77家。乌鲁⽊齐作为新疆最⼤的旅游集散地和主要旅游⽬的地，旅游⼈数和旅游收⼊均占全疆50%以上，也拥有全疆最为健全的旅游服务体系。
乌鲁⽊齐酒店住宿⼈员状况
乌鲁⽊齐星级酒店的客⼈也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2006年的抽样调查，有42%的国外游客是于游览观光为⽬的，其次为商务和探亲访友。乌鲁⽊齐市国内客⼈的住宿⽬的也以游览观光、商务、会议为主要⽬的。从国内旅游客⼈的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，⼈数越多；经济发展⽔平越⾼的省区，⼈数越多；⼈⽂环境差异越⼤，⼈数越多。
乌鲁⽊齐酒店价格和出租率
乌鲁⽊齐星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很⼤。根据2005－2006年的情况，乌鲁⽊齐三星级酒店标准间实际价格旺季约在300元/间左右，平季约在260元/间左右，淡季约在200元/间左右，全年平均价格约在250元/间左右。由于统计⽅⾯的原因，乌鲁
⽊齐星级酒店的⼊住率尚⽆准确数字，但根据乌鲁⽊齐酒店业⼈⼠估计，乌鲁⽊齐酒店出租率应在65%左右，其中在7、8、9三个⽉旺季酒店出租率基本上100%，在5、6、10三个⽉平季中酒店出租率约在65%左右，在11－4⽉六个⽉淡季中出租率约在45%左右。
快捷酒店的进驻
随着酒店事业的不断发展，国内⼤型经济型酒店纷纷进疆，现在进疆的典型的经济型酒店主要有如家快捷酒店、速8、还有国内知名经济酒店莫奈、锦江之星、七天等都在暗中选址，本⼟品牌快捷酒店主要有A家、⽂苑、⾦地等。经济型酒店⼜称有限服务酒店，其服务模式为B﹠B，即Bed+breakfast(床+早餐)，顾名思义，经济型酒店没有传统酒店的繁杂东西，只提供⼀张床，⼀份简约的早餐，减法降低成本就是经济型酒店的特点。经济型酒店的进驻对本⼟⼤型酒店冲击相当⼤，⽽品牌连锁经济型酒店的发展速度之快，对房市及租赁业也有很⼤的影响。经济型酒店和本⼟酒店在成本控制和收⼊利润上有很⼤差异，具体如下：
从以上数据可以看出，经济酒店在成本控制上要⽐本⼟酒店优越很多，⾸先是装修成本很低（⼀般情况下酒店的装修在5-8年便要重
新装修）；其次⼯作效率较⾼，相⽐房价较低，顾客容易接受，从投资收益来讲，本⼟酒店回收期常规需要两年两个⽉。⽽经济型酒店只需要不到⼀年半的时间就可以回收成本，时间短就降低风险，相对投资收益率则⾼。
经济型酒店进驻是发展的必然趋势，被⼤众认可也是消费理性化的必然，乌市是旅游淡旺分明的城市，满⾜旺季市场需求是商家争取利润的最好时机，明年的北京奥运对⾸府酒店业也是商机，经济型
酒店想要得到发展，必须连锁经营，⽽且要快速与国际接轨。
经济型酒店市场特点：
⾸先是低成本化经营。控制成本主要源于两个⽅⾯：⼀是控制投资成本；⼆是控制运营成本(包括⽇常消耗品和⼈⼒)。
其次是品牌化经营。有了好的品牌，酒店还能从内到外更好的维护⾃⼰公司的形象，消费者听到或看到这个品牌就会想到此酒店的设施和服务。
第三是服务标准化经营。达到科学化、制度化、标准化服务的服务体系，进⼀步提升公司的品牌和声誉。服务标准化是中国经济型酒店发展的必经阶段。
第四是信息化经营。建⽴前台信息系统、后台信息系统、办公⾃动化系统、财务管理系统和信息⽹站系统的数据整合、数据共享，进⼀步挖掘客户信息。
3、超市
超市，就是实⾏⾃助服务和集中式⼀次性付款的销售⽅式，并⽤⼯业化分⼯机理对经营过程进⾏专业化改造的零售业态。超市按照其
规模主要可分为商场购物中⼼、连锁超市、⼀般超市。乌市现在共有商场、购物中⼼约30家，主要集中在友好、红⼭、南湖、⼤⼩⼗字、青年路⼀带，最近这两年随着新市区的发展，部分商家看好北京路⽚区，在北京路周边也出现了⼤型商场、购物中⼼，⽐如家乐福苏州路店，铁路局爱家超市、⾦实业⼴场、乐亿多超市等。
连锁超市乌市⽬前主要有如下⼏家：好幸福超市、五⼀超市、未来街市。它们这⼏家连锁超市有以下特点：
1〉从地理位臵上看，均在市区⽐较繁华的地段，社区内没有这样的超市。
2〉从⾯积上看，⾯积居中，基本上在100－300平⽶。
3〉从交通上看，周边交通线路较多，⼈流量较⼤。
4〉从经营管理上看，管理⽐较统⼀，店内装修很符合超市需要，店员服务⽐较专业。
5〉从房屋使⽤形式上看，基本上是租赁性质，由于位臵的关系，相对房屋租⾦都很⾼。
⼀般超市只是注重周边消费⼈，属于私营个体性质，和商店性质⼀样，全市不管是商业中⼼，还是居住中⼼，或是⼀般⼩区等，都会有超市或商店，这⼀类超市或商店是为了满⾜周边居民简单的⽇常
⽣活需要，以家居品居多，管理档次较低，⾯积⼀般都不⼤，位臵较偏僻，消费⼈基本固定。⼀般超市根据位臵也可⼤致分为三类：市区繁华地段开设、住宅社区内开设、城乡结合处开设。市区繁华地段和连锁超市有相识之处，但是很明显其经营管理模式相对较落后，服务态度较⼀般。住宅⼩区内超市或商店有固定的消费⼈，都有送货
。⽽城乡结合处的⼤多数以商店为主，也就是⼈们常说的⼩型杂货店，其⾯积基本上很⼩，三四⼗平⽅⽶左右，消费⼈更有局限性。
近两年超市业态发展迅速，市场机会巨⼤，主要表现在：中国零售业领域正在发⽣巨变，以超市为代表的现代零售业态异军突起。超市的⾼速发展，除了经济发展的带动作⽤外，还源于其⾃⾝的优势——创造消费者利益。与传统商业形态相⽐，超市的优势表现在：购物的便利性、购物的廉价性、购物的舒适性、购物时间的节约性等⽅⾯。由于这些优势，超市对传统商业形成了冲击甚⾄有取⽽代之之势，使得百货商店、⼩型杂货店的发展受限。
超市的⼀些知识点：
1〉持有烟草证的两个超市（商店）必须要相隔50⽶的距离。
2〉⾯积在100平⽶以上可归纳为超市范围，⼩于100平⽶均为商店。
4、医疗机构
医疗机构主要可分为门诊、药店、医院等。门诊按其位臵主要分为社区门诊和市区门诊，顾名思义，社区门诊就是以社区为主要消费⽀撑，满⾜⼩区居民⽇常购药、简单病理的处理，其消费⼈有限，所以社区门诊的数量和社区的⼤⼩有很⼤关系，如下表：
发布评论