珠海东澳岛酒店开发设立可行性评析报告
时值全中国大陆经济起飞之际，各省市、城镇无不积极对外招商引资。世界各国之企业集团亦戮力投入这一个无与伦比的市场。而「珠海市」独天得厚的自然资源与地理环境更是首当其冲「入口」的位置。凭借着聚山化水的优美与百花拥簇的浪漫，着实地让远自各地前来的商旅人士流涟忘返。但是，鬼斧神工的美景造设了「花园城市」的情境与「百岛之乡」的美誉，却是徒腾出「离岛」的遗珠之憾。倘若，扎实地将珠江口处沉浮之「明珠」__东澳岛巨擘雕琢。相信，将令珠海市的雍容幻化出画龙点晶之神采。于是，我们真挚地列具下述报告，以表达东澳岛酒店开发设立之当务之急与重要性。
陈列
[一]中国的门户、商务转运的驿站。
2002年上半年全珠海市进入之过夜游客高达2138914人次，其中境内游客1577324人次，入境游客561590人次，分别增长12.02%、11.29%和14.12%。在入境游客中，外国人46258人次，比上年增长20.31%；香港同胞253647人次，比上年增长12.24%；澳门同胞60096人次，比上年增长25.10%；台湾游客201589人次，增长12.22%精神卫生日。
而于市中各酒店接待的外国游客中，前十位客源国依次为日本、美国、新加坡、马来西亚、德国、韩国、意大利、加拿大、英国、澳大利亚。由上述资料显示每日经由港、澳进入珠海之国际商旅高达数千人次而过去的日子里，无论商务人士或是旅行团，多数仅过境珠海，转而前往广州、东莞、深玔等地。无法长时间停留珠海市中，实为过去年代里不能提升珠海消费经济力之主因之一。然而，如今逐日增长的入境游客已再再显示出:
  [A]拱北口岸是中国第二大口岸。
近日来由市中各酒店之住房率及客满为患之况，得知进入珠海市停驻之人口已有逐月增长之趋势。此状更是证明了珠海市这一「花园城市」已渐渐地展现出差异于休旅转运驿站的条件。而相关性休闲旅游与育乐设施之再开发将是刻不容缓的事实。
  [B]转进大陆各城市的必经之地。
由于国际旅客进入珠海市后，再行搭乘国内航线转进至其它各地城市所需之交通旅费相较低于由港、澳国际航班直飞各省市之费用。故愈来愈多之商务人士改于选择自珠海市转进大陆各地城市。也因此，未来将由于过境商旅人士的停留而增加本市之消费经济。但是，
如何增设商旅人士多重休憩与渡假的选择，将是一大课题。
  [C]休旅业将是珠海经济的主脉。
珠海市以优越的天然环境与城市建设创造出「渡假花园」模式。而无重工业的污染与环保政策的管理，更加使珠海市增添出休闲渡假胜地的景观。因此，休闲渡假特区的定位已不容改换。故此，如何将旅游业强势化推展与建立全方位、多角化之休闲产业经营是面对前景未来必先慎密思量的问题。
[二]百岛城市、新兴休闲旅游特区。
2002年上半年，珠海市圆明新园(邱淑贞三级包括梦幻水城)、珍珠乐园、三新索道、无土栽培、鳄鱼岛、白莲洞、御温泉等主要景点共计进入之游客2024661人次，其中入境游客86054人次，国内游客1938607人次，实现营业收入8893.89万元。各景点游赏的人数比上年同期增加了8.01%，总体来说，上半年，旅游业呈现出下列几个特点：(1)珠海市旅游业保持持续、健康、稳定发展的势头，游客大幅增长，过夜入境游客、旅游外汇收入、平均住房率、平均房价在全国主要旅游城市仍名列前茅。(2)珠海一日游的游客比去年同期增长许多，
便捷的交通使周边地区的游客和本市市民更方便的进行市内旅游。这无非归功于下列四点:
  [A]地理环境的天然优势与文化特。
珠海市是花园式的海滨旅游城市，1999年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖”，成为中国唯一获此殊荣的城市，并整座城市作为景区入选“中国旅游胜地四十佳。而朔源于发掘的历史文物证明，上至四五千年前的新石器时代，就有先民在这块土地上繁衍生息。而从珠海特定资源出发，在都市浪漫的基本要素中，选择三个要素：以人为本的价值取向、梦幻、情爱，做大做强，形成珠海的浪漫主题。“以人为本主题”，就是用深刻体现“以人为本”精神的全新理念，将珠海现有的环境、观念、生活节奏、休闲活动等要素，整合并提升一种高度人性化的生存环境和生存状态，实质就是提升珠海的文明状态。
  [B]岛屿游客的倍增与离岛经济的成长。
海岛旅游方面，根据有关部门统计，今年“五一”黄金周期间到万山海洋开发区各海岛旅游的游客近1.2言情武侠万人次，比上年同期增长了20%。东澳岛、外伶仃岛、桂山岛等都迎来了大批的散客和旅行团，这些游客大都是到海岛呼吸清新空气，放松心情，解除紧张工作的疲劳。
珠海市享誉为为百岛之市，海滩与海岛是特旅游之重点项目，而曾针对广州地区民众所作的调查也证明了这一点，到过珠海的游客，印象最深的是：海滩/海岛的观光，所占之比例高达49.16%。次之则为城市风貌，占35.88%。故是珠海市最吸引广州市民的是"度假胜地"的形象，其次是自然美景，海洋海岛风情及便利的交通。
  [C]国际旅客的明显增长与住房率的高居不下。
珠海市旅游市场越来越成熟，市场秩序越来越规范，很多入境游客不再通过旅行社安排行程，而直接到珠海来旅游。且酒店、景区等旅游设施的预订系统越来越完善，通过这些预订系统，游客可以同样拿到比较优惠的价格。而酒店的平均住房率和客房收入都比去年有所增长，特别是住房率比历史最高的2000年增长了1.5个百分点，创下了历史新高。
  [D]优势城区建设与市政管理是创造消费的基石。
由于珠海市委、市政府对旅游业的高度重视和支持，积极地拓展了珠海市旅游业发展的空间。
(1)2001年以来，市委、市政府在政策、资金、环境营造等各方面，给予旅游业前所未有的
支持。政府主导型旅游业发展战略得到切实落实和贯彻。有关部门通力配合，为旅游业发展创造了良好的环境。整体经济发展势头迅猛，环境日益美化，这些皆促进了旅游业的兴旺。
(2)并于今年以来，按照国家旅游局、广东省旅游局的统一部署，紧紧围绕国家旅游局市场整顿规范工作的中心任务，配合导游管理办法改革和旅行社管理体制改革的开展，在市委、市政府的大力支持下，在相关部门积极参与下，全面开展声势浩大的旅游市场整顿和规范工作，坚决打击各种扰乱旅游市场秩序的行为。
(3)珠海旅游宣传促销工作把珠海旅游的定位锁定在海滨休闲、度假的主题上，推出“中国珠海____浪漫之城”的品牌。全市旅游形象宣传片在境内外有关电视台连续播放，全面提升了珠海市的旅游整体形象，大大增强了对广大游客的吸引力，大批国内长线游客进入本市旅游；另外政府还在南方都市报、深圳晚报等报刊杂志上做了宣传，巩固了对珠三角及港澳台传统客源市场的市场占有率。
[三]因应涉外政策、引动外商进驻。
在酒店接待的外国游客中，前十一位客源国依次为日本、美国、新加坡、马来西亚、英国、韩国、加拿大、德国、法国、印尼、澳大利亚。2001年一至三季度，国际游客32.24万人次，比去年同期增长2.52％。在国际游客中，外国人3.02万人次，比去年同期增长1倍多；入境客源中，外国游客止跌回升，而且升幅超过二成；台湾游客在保持了两年的高速增长后，今年以来仍有20%的增长率。而通过旅行社组织进入珠海市的台湾游客下降，但过夜的台湾游客却增长，说明了台湾客源市场越来越成熟，散客越来越多，而且重游率高，回头客多。这已明确出商务旅客增长之趋势，而显现出外商投资考量的机会加大，故此我们着实认为:
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  [A]夏威夷岛的经济发展实例，是珠海市理应参考之课题。
原因无它，珠海所拥有之146个岛屿其状态实如夏威夷岛一般，以休闲旅游作为出发。而整建出之地方彩与特，首先引导日商之投资进入，进而带动当地各类水上活动与设施之开发。不但于短短数年内带动了夏威夷岛的建设，更加提升了当地经济之效应，进而使得夏威夷成为国际著名知渡假盛地。其所带动之产业不胜枚举，而为当地居民所创造之所得更是惊人。而夏威夷消费之高已令多数国际游客。转入它地，值此时期，相信珠海百岛的开发将是取代此一效应的绝佳良机。
  [B]推动外商投资与引资新方向。
珠海市各单位将全面落实市委、市政府发展旅游业的各项政策，充分发挥市场主体的积极性，抓住"游、购、娱"等方面的薄弱环节，力争在旅游资源开发、旅游环境优化，特别是旅游购物优化、市场开发方面实现新的突破。加强旅游市场秩序的整顿，全面提高珠海旅游知名度，增强珠海旅游吸引力，使旅游业成为推动相关产业快速发展的重要产业，提高对珠海经济的实际贡献率。
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旅游招商引资工作成效显着，关键是如何保证签约项目尽早开工及早日建成。旅游招商引资是今年旅游局工作的重点项目，以诚意和良好的服务意识服务投资商。
  [C]落实对国际集团之招商政策。
期间局领导引进了港中旅这一国内旅游第一品牌公司进驻珠海，斥资15亿元在平沙温泉建造世界一流的度假、疗养大型项目。该项目的签约将掀起珠海旅游新的一页。
同时，旅游局于七月份会同市外经局在珠海首次举办“2002珠海旅游产业招商会”，共推出27个旅游项目，来自世界各地的100多家旅游企业和投资商云集珠海，共签订11个项目，
总投资额达37.62亿元人民币。旅游招商工作在国内外引起极大反响，招商引资工作也受到省局、市委、市政府的肯定，广大旅游从业人员和市民更是全力支持和欢迎。
而针对万山岛部份，所推出之优惠政策如下: 旅游景点用水、用电等基础供给价格，按大宗工业用水、用电收费标准收取。对投资年限在10年以上，在荒山、荒坡、荒滩、荒水进行开发的旅游项目，免征土地使用费。投资额超亿元的旅游景点项目的用地价格在我市现行用地标准的基础上优惠50%，并免征土地使用费。新建酒店所需土地纳入商用土地管理范围，根据所处位置、环境的不同条件定出基础地价，公开拍卖。旅游企业所纳增值税、营业税之地方留成部分及所缴的所得税，其总值的一半及旅游企业产权交易中政府回收的资金组成“旅游景点建设贴息贷款专项资金”，专门投放给旅游景点及配套设施的贷款贴息。等等政策，无疑地是为珠海市旅游业带来优沃之条件。而东澳岛之开发将是拋砖引玉之始例。
[四]东澳岛酒店开发设立的必要性。
海岛旅游已成为新的热点。东澳、外伶钉等海岛接待游客比去年同期增长11%,酒店入住率在90%以上。此点已显示出新型酒店开发之必要性。因就目前东澳岛之住宿多数以民宿为
主，除了所提供之住房简陋外，所供应之住宿条件实相距国际旅客要求之标准甚远。
因此，离岛酒店之新建与开发实为当务之急，以引动更多之境内外游客入驻珠海市。且将旅客游玩停足之时间加长，相信将更加繁荣珠海市与各岛屿之经济。于是我们认为下列三大点是必要的条件: