2006年东莞市房地产市场分析报告
2002年东莞市写字楼施工面积为6万平方米，市场在东莞处于起步阶段；而2003年这一局面就得到很大改观：施工面积已达到29.61万平方米，较2002年的放量增长394%，同时东莞写字楼的投资额为1.57亿元。
2004年这个数据进一步扩大，写字楼施工面积又达到了45.57万平方米，增长率高达53.9%，投资总额达6.32亿元，增长量超过3倍。从另一个数据也可以反映问题，2004年东莞全市批准的写字楼预售面积是43.32万平方米。
2005年上半年，东莞市写字楼批准预售量7.73万平方米，虽比去年同期的10.12万平方米的数量有所下降(下降幅度达23.59%)，但是综合2004年全年和2005年上半年的数据，一年半年时间内，东莞市的写字楼供应量就已经达到了51.05万平方米。
2005年下半年，东莞写字楼批准预售量为142192平方米，较2004年同期下降57.17%，06年上半年写字楼批准预售面积持续下滑，仅为28815平方米，较去年同期下降62.73%，写字楼市场开始从供应量上趋于缩减，以2004-2005年市场供应。
二、写字楼土地市场不活跃 04年进入消化不良期
时 间 2004年 2005年 2006年上半年
交易面积 0.44万平方米 2.43万平方米 0.13万平方米
从近几年的写字楼市场状况来看，土地市场并不活跃，东莞写字楼市场从2003年底开始趋于活跃，市场供应量达40余万平方米，动辄10-20万平方米规模的项目；从2004年底开始步入消化不良期，第三产业的发展却跟不上写字楼市场的快速发展需要，2005年写字楼控制面积达到历史新高，被业内称为写字楼的冰河期，业内人认为至少需要4-5年时间进行消化，而另一方面，东莞又缺少甲级写字楼的供应，写字楼市场仍有待于进一步调整，无论是产品类型还是整体市场供应。
[NextPage]
三、新开工面积逐渐回落 空置面积进一步缩小
时间 04年上半年 05年上半年 05年下半年 06年1季度
施工面积 59111平米 578889平米 664219平米 141733平米
新开工面积 0 25252平米 66982平米 5000平米
竣工面积 0 117375平米 117375平米 0
空置面积 5738M2 129098平米 129098平米 2817平米
从04年上半年-2006年劳动节短信1季度，施工面积逐步回落，2006年1季度施工面积仅为141733平方米，较2004年上半年降低57.52%，同时新开工面积得到控制，2006年1季度新开工面积仅为5000平方米，较2005年上半年下降80.2%，整体市场在供应上得到缓冲，2006年市场主要对前期市场供应进行消化。
四、批准预售量逐年下滑 南城逐渐成为供应重点
区域 04年上半年 04年下半年 05年上半年 05年下半年 06年上半年
全市 101182平米 332001平米 77311平米 142192平米 28815平米
南城区 36045平米 196031平米 55297怎么解压文件平米 93876平米海清个人资料老公 22515平米
东城区 0 77201平米 0 4280平米 0
莞城区 25983平米 19214平米 13838平米 0 0
万江区 0 0 0 11762平米 1578平米
从近几年批准预售写字楼状况来看，写字楼批准预售面积在2004下半年年抵达高峰之后，2005年上半年较2004年同期下降23.59%，较04年下半年下降76.71%；2006年上半年
批准预售面积仅为28815平方米，较去年同期下降62.73%，较2004年同期下降71.52%，写字楼整体市场得到缓解，2006年上半年新增写字楼主要集中在南城区，占市场供应总量的78.14%，而东城及莞城则无新增写字楼供应。
04年－06年上半年批准预售写字楼分布状况一览
区域 批准预售面积（平方米）
2004年 2004年上半年 2005年 2006年上半年
莞城区 45197 25983 13838 0
东城区 77201 0 0 1354
南城区 232076 36045 55297 22515
万江区 0 0 0 1578
樟木头 6094 6094 0 0
长安 18868 0 0 3368
塘厦 2360 0 2612 0
04年－06年上半年批准预售写字楼分布状况一览
区域 批准预售面积（平方米）
2004年 2004年上半年 2005年 2006年上半年
莞城区 45197 25983 13838 0
东城区 77201 0 0 1354
南城区 232076 36045 55297 22515
万江区 0 0 0 1578
樟木头 6094 6094 0 0
长安 18868 0 0 3368
塘厦 2360 0 2612 0
大朗 16017 0 0 0
寮步 1822 1822 0 0
大岭山 31238 31238 0 0
洪梅 2310 0 0 0
虎门 0 0 5564 0
合计 433183 101182 77311 28815
从2004-2005年写字楼各片区批准销售状况来看，下属镇区也出现一定量的写字楼供应，2004年大岭山、长安及大朗的写字楼供应数量相对较多，2005年镇区的写字楼供应放缓，虎门与塘厦尚有少量供应，同时2005年批准预售面积数量出现较大幅度下滑，较2004年下降82.15%，商业地产再次遭遇发展瓶颈。
寮步 1822 1822 0 0
大岭山 31238 31238 0 0
洪梅 2310 0 0 0
虎门 0 0 5564 0
合计 433183 101182 77311 28815
从2004-2005年写字楼各片区批准销售状况来看，下属镇区也出现一定量的写字楼供应，2004年大岭山、长安及大朗的写字楼供应数量相对较多，2005年镇区的写字楼供应放缓，虎门与塘厦尚有少量供应，同时2005年批准预售面积数量出现较大幅度下滑，较2004年下降82.15%，商业地产再次遭遇发展瓶颈。
显卡a卡和n卡的区别 2006年上半年写字楼供应明显缩小，其中市区主要集中南城，而镇区只有长安尚有少量写字楼供应，写字楼市场将主要消化前期市场供应。
从2004上半年年写字楼市场供给状况来看，主要集中在南城区、莞城区、寮步，同时樟木头及寮步也有少量供应；2004年上半年写字楼空置主要集中在东城及凤岗两个片区；2004年下半年，写字楼批准预售面积较上半年增长228%，同时由于需求未跟上市场供给的快速发展，东莞写字楼在2004年下半年出现消化不良，被业内堪称冰冻期；2005年上半年批准预售面积较2004年同期下降23.6%，市场新增供应集中在南城、莞城区及塘厦、虎门四个片区；2005年下半年新增写字楼主要集中在南城，所占新增面积比例达66%，虎门、洪梅也有一定量的供应；2006年上半年写字楼市场持续萎缩，新批准预售面积仅为28815平方米，南城区所占比例高达78.1%。
五、部分空置得到市场消化 中心城区逐渐得到认可
从2004上半年年写字楼市场供给状况来看，主要集中在南城区、莞城区、寮步，同时樟木头及寮步也有少量供应；2004年上半年写字楼空置主要集中在东城及凤岗两个片区；2004年下半年，写字楼批准预售面积较上半年增长228%，同时由于需求未跟上市场供给的快速发展，东莞写字楼在2004年下半年出现消化不良，被业内堪称冰冻期；2005年上半年批准预售面积较2004年同期下降23.6%，市场新增供应集中在南城、莞城区及塘厦、虎门四个片区；2005年下半年新增写字楼主要集中在南城，所占新增面积比例达66%，虎门、洪梅也有一定量的供应；2006年上半年写字楼市场持续萎缩，新批准预售面积仅为28815平方米，南城区所占比例高达78.1%。
五、部分空置得到市场消化 中心城区逐渐得到认可
区域 04年上半年 04年下半年 05年上半年 05年下半年 06年上半年
全市 5738平方米 17800平方米129100平方米102600平方米10300平方米
写字楼的空置在经过了近一年的消化后，在今年上半年形势极大好转，在去年上半年12.91万平方米的空置量中，有9.23万平方米还是今年上半年消化掉的。这说明中心城区的地位已经逐步得到众多写字楼买家的认可，而今年上半年中心区写字楼租价的理性平稳发展，也为写字楼空置的消化提供了市场依据。
六、写字楼价格近于住宅 租赁市场难活跃
时 间 04年上半年 05年上半年 05年下半年
销售面积 621平方米 45718平方米 19149平方米
销售金额 198万元 13917万元 12966万元
成交均价 3188元/平米 3044元/平米 6771元/平米
从写字楼近几年的销售状况看，销售面积在2005年上半年达到45718平方米，较04年同期增长72.6倍之多，成交均价在2005年下半年达到峰值6771元/平方米，较2005年上半年增长122.43%，写字楼市场逐渐呈现回暖迹象。 [NextPage]
二手放盘多但少有成交
2006年1季度，二手房除住宅外交易面积为9.57万平方米，2006年2季度，二手房除住宅外的成交面积仅为5.13万平方米，其中尚包括商业、写字楼及其他营业用房等，写字楼
销售面积 621平方米 45718平方米 19149平方米
销售金额 198万元 13917万元 12966万元
成交均价 3188元/平米 3044元/平米 6771元/平米
从写字楼近几年的销售状况看，销售面积在2005年上半年达到45718平方米，较04年同期增长72.6倍之多，成交均价在2005年下半年达到峰值6771元/平方米，较2005年上半年增长122.43%，写字楼市场逐渐呈现回暖迹象。 [NextPage]
二手放盘多但少有成交
2006年1季度，二手房除住宅外交易面积为9.57万平方米，2006年2季度，二手房除住宅外的成交面积仅为5.13万平方米，其中尚包括商业、写字楼及其他营业用房等，写字楼
三级市场并不活跃。
火龙果的种植 2003、2004年，一部分中心区的写字楼就已经率先推向市场。当时由于商铺的投资收益率普遍保持在5-6%，因此很多人看好新兴的写字楼市场。据从华凯、金盈、第一国际等当时热销的写字楼销售统计来看，中心区写字楼的购买客户中，自住客和投资客各占50%。
目前中心区附近的写字楼被大规模放盘，2004年6月，业主还能租到40元/平方米的写字楼，而现在有些带装修的甲级写字楼，租金则仅有30元/侠盗猎车罪恶都市秘籍平方米，甚至更低，第一国际写字楼租金仅为25-30元/平方米，低者甚至达到18元/平方米。
造成东莞写字楼目前状况的原因是多方面的，一方面由于第三产业的发展未跟上写字楼供应的步伐；另一方面作为“三来一补”的东莞，大多数企业将办公设置在厂区，从而导致
火龙果的种植 2003、2004年，一部分中心区的写字楼就已经率先推向市场。当时由于商铺的投资收益率普遍保持在5-6%，因此很多人看好新兴的写字楼市场。据从华凯、金盈、第一国际等当时热销的写字楼销售统计来看，中心区写字楼的购买客户中，自住客和投资客各占50%。
目前中心区附近的写字楼被大规模放盘，2004年6月，业主还能租到40元/平方米的写字楼，而现在有些带装修的甲级写字楼，租金则仅有30元/侠盗猎车罪恶都市秘籍平方米，甚至更低，第一国际写字楼租金仅为25-30元/平方米，低者甚至达到18元/平方米。
造成东莞写字楼目前状况的原因是多方面的，一方面由于第三产业的发展未跟上写字楼供应的步伐；另一方面作为“三来一补”的东莞，大多数企业将办公设置在厂区，从而导致
市场需求不旺盛；大多数写字楼产品同质化严重也在一定程度上导致市场销售遭遇瓶颈；另外高端客户体的需求严重不足，对于写字楼市场而言，处于起步阶段的个体工商户并非其有效需求体；有业内人士认为，政府部门应在中心区汇集相应的办事结构，方便企业办事，同时吸引相应的企业在此置业办公，带动写字楼市场的发展。
目前东莞写字楼市场，硬件充足的写字楼过于超前，租金成本高昂而吸引不了多数中小型公司，而硬件欠佳的写字楼又不得不压低租金吸引众多中小型公司以做旺。
目前市场仍有一定量供应的第一国际一、二期、华凯大厦、金盈大厦、盛和广场、中环财富广场等，健升大厦、盈锋商务中心，待建的鑫城大厦、汇成大厦，预计2007-2008年将有台商大厦、第一国际第三期、世纪财富中心、广发大厦等项目相继进入市场，因此今后三年，东莞写字楼将会迎来第二个开发高峰期。
目前东莞写字楼市场，硬件充足的写字楼过于超前，租金成本高昂而吸引不了多数中小型公司，而硬件欠佳的写字楼又不得不压低租金吸引众多中小型公司以做旺。
目前市场仍有一定量供应的第一国际一、二期、华凯大厦、金盈大厦、盛和广场、中环财富广场等，健升大厦、盈锋商务中心，待建的鑫城大厦、汇成大厦，预计2007-2008年将有台商大厦、第一国际第三期、世纪财富中心、广发大厦等项目相继进入市场，因此今后三年，东莞写字楼将会迎来第二个开发高峰期。
第二部分
2006年东莞市商铺市场分析报告
发布评论