百里挑一谢梦牵手成功
⽂=CHENGJI.城记
⼀千多年前，杜甫有个意愿是“安得⼴厦千万间”。当然，“千万间”是个⽂学表现。
不过，在如今的特⼤城市，由于⾸位度和⼈⼝规模⾜够庞⼤，“安居”需求更明显。所以，城市规模最⼤、⾯积最多的建筑，就是住宅。从这个⾓度上来看，住宅就是城市的⾝体。
前些年，“⼩西安时代”+“城改时期”，使西安成为仅次于深圳的全国第⼆⾼容积率城市。
现实| 西安住宅容积率情况
不久前，贝壳研究院发布《2020年新⼀线城市居住报告》，基于其真实购房成交数据，描绘出中国⼈⼝迁徙居住图景。
⾼速城镇化之下，越来越多的⼈⼝向城市集聚，社区便成了⼈们在城市空间中栖息的载体。随着时代的演变，城市⼈对居住⽣活品质的要求在不断升级，社区的成长与⼈的需求、城市的发展逐渐形成了有机体，互为共⽣，⼀同进化。
在中国⾛向特⼤城市和城市时代，⼀线城市和新⼀线城市就成为代表。这份报告中，就以这19座城市为范本。
19座城市中，深圳、西安和长沙住宅⼩区平均容积率最⾼，分别达到3.4、3.3、3.1；天津、苏州、上海的容积率最低，分别达1.6、1.7和1.8。⼀般⽽⾔，容积率越⾼建筑⾯积越多，户数也越多，居住体验会相对较差。
深圳的地形决定了其⾼容积率导向◎NEWS
西安绿化率、容积率和车位配⽐情况◎NEWS阳光励志
当然，我们也出乎意料的发现，西安的绿化率和车位配⽐位居全国前列。
在⼩区居住品质⽅⾯，深圳、⼴州和成都位列前三位；西安位列第15位，“控房价”的⽹红城市——长沙位列14位。
高考作文2017当然，容积率与居住品质有⼀定关系，但并⾮决定性。⽐如深圳，由于地理空间⾯积有限，住宅⼩区密度普遍较⾼，其软性物业配套服务品质整体较⾼。整体⽽⾔，深圳的物业费以2.8元/㎡居第⼀，西安平均为1.21元/㎡，位于第17位。
与发展阶段、产品和房价等相关联，这使得西安平均购房年龄相对较低，西安以31.5岁排名第四。
还有⼀个更明显的趋势：当⼤量城改、⾼容地价时代过去后，西安迅速进⼊到“换房时代”。新⼀线城市中，西安、杭州和南京换房成本⼏近相同，但换房⾯积差额存在显著差异，西安换房后⾯积平均增加21㎡，⽽杭州和南京仅增加8㎡和9㎡。
西安换房⾯积增加值最⾼◎NEWS
西安换房平均年龄位居第三◎NEWS
这，与各城市房价⽔平有很⼤关联。2020上半年西安⼆⼿房均价13599元/㎡，⽽杭州和南京房价分别达3万/㎡左右。从换房后的套均⾯积看，新⼀线城市中西安和郑州改善住房⾯积最⼤，分别为105㎡和104㎡。
可以说，随着西安这⼀轮房价调整，⼤量市民纷纷将早期住宅出⼿进⾏“换房”。这个时期，西安楼市呈现明显的“刚需”转为“改善”趋势。
为“改善”趋势。
对⽐下来，2020上半年北京、上海换房客户平均年龄为43.7和40.6岁。新⼀线城市负担较轻，换房客亦较为年轻。其中，郑州改善型换房平均年龄最低，为35.6岁；西安，为36.6岁。
本部分主要内容来⾃贝壳《2020新⼀线城市居住报告》
时代| 西安容积率的变化
若驱车环绕西安⼆环、三环⾛⼀圈，直观上来看，城市建筑过于密不透风。⽤互联⽹上的词语来形容，就是“⾲菜楼”。
顾名思义：“⾲菜楼”，是形容建筑齐刷刷像“⾲菜”。透过现象看本质，这些与城市容积率有直接关系。超过100⽶属
于“超⾼层”，报批⼿续复杂、建造成本⾼昂，当时市场条件也不⽀持。
⾼度不变只增加容积率，导致⼤量矮胖的“⾲菜楼”诞⽣。
⽹上关于⾲菜楼的吐槽◎NEWS
规划，是城市建设导向的根本原则，《西安市2004-2020城市总体规划》中提到：
“采取拉⼤城市⾻架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中⼼密度，保护古城风貌；南北拓展空间......”不过，此后情况却超出⼈们预料。尤其是2006-2016这⼗年，城改狂飙猛进，规范屡次突破，很多“城改”容积率动辄在5.0、6.0以上，有的甚⾄超过8。但是，100⽶⾼的⾼度⼏乎未变。
同时，很多新地块容积率也都“涨”到3.0、3.5左右。这有什么区别？相对良好的居住舒适度，⾼层容积率应在2.5-3.0，多层在1.5-2.0。
西安建筑容积率⽐较①：容积率=2.5
⼩⾼层+80⽶以下⾼层
西安建筑容积率⽐较②：容积率=3.5
全部为100⽶⾼层
西安建筑容积率⽐较③：容积率＞6
100⽶⾼层，两梯6-8户
还有⼀个重要因素——地价。理论上说，容积率越⾼，⼟地单⽅成本就越低。那么，就能盖更多⾯积的房⼦，反过来就越容易提⾼地价。
到2015年，调整开始：西安规划局发布《西安市城市规划管理技术规定》。其中，西安城市改造区容积率按⼈⼝⽐重分为“6、5、4”，城市新区为“5、4、3.5”。相对于之前现状，开始主动“降容”。
《西安市城乡规划管理技术规定》容积率◎NEWS
实际上，“⾼容⾼密”在很多城市普遍存在，⽐如前些年热炒的“⽴体城市”是它的另⼀个概念。关于它，社会各界有各种声⾳：
⾳：
⼀⽅⾯，有追随者认为“⾼密城市”才能体现“⼤都市特⾊”，实现⼈⼝急速增长以后的资源集约利⽤；另⼀⽅⾯，“⾼密城市”带来诸如交通、绿化、公共安全和污染问题等“城市病”。这些争论，在城市⾼速发展中不断出现。
同时，作为特⼤中⼼城市，西安庞⼤⼈有多元需求。在⼟地容积确定前提下，许多开发商采⽤“⾼层+洋房”、“⾼层+别墅”等“⾼低配”：利⽤低容产品获⾼收益，⾼容产品快速⾛量。
生普洱和熟普洱有什么区别两种不同的产品和业主，在开发初期就形成的隔离管理。这样“⼀园两制”结果，后期也陆续出现了新的⽭盾和问题。
变化 | 如何告别“⾲菜楼”
⿊格尔在《法哲学原理》说过：“存在即合理”。西安“⾲菜楼”，还有它的另⼀⾯：
“⾼容”规划，让西安诞⽣⼤量刚需产品。西安强⼤的吸附能⼒，让迅速增长的⼈⼝以低廉的价格，满⾜了居住需求。值得注意的是，在全国房价飙升的时代，让西安留下了更多的⾼校毕业⽣。
随着时间的推移，原先“刚需”客资产不断积累，家庭结构发⽣变化，在5-10年以后⽣命周期进⼊“改善性换房”阶段。这些，正好成为近两年西安市场改善性购房体。这些，也都隐藏着改善品质和⽣活的强⼤⽀撑。
理论上的容积率与建筑⾼度关系◎NEWS
早在2005年左右，上海出台“降容”规定，住宅⽤地容积率不能超过2.5。⽬前，上海住宅容积率基本控制在2.0以下，新建住宅多为11-16层板式⼩⾼层。随后，北京、杭州、南京、苏州、宁波等东部城市也⼤致跟进。
浙江湖州区号事实上，中国已进⼊⼤都市圈时代并形成多中⼼，再加上发达的轨道交通，多个城市主动“降容”折射城市建设⽅向的变化。
2017年12⽉，西安确⽴“东拓西进南控北跨中优”规划⽅针。2018年3⽉，《西安市进⼀步加强重点历史⽂化区域管控疏解⼈⼝降低密度的规划管理意见》发布。其中，管控范围内居住⽤地指标中，明确住宅容积率不超过2.0。
2018年6⽉，考虑城市发展、商业商务的需求，西安市规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》(试⾏第⼆版)。⾃此，西安正式步⼊住宅“容积率⼩于3”时代。
《西安市城乡规划管理技术规定》第⼆版◎NEWS
如今，城市要从“开发建设”到“以⼈为本”的转变。对于新区来说，营造⼀个⾯向未来的“未来城市”，更需要“⾼质量”发展的思维。单从容积率来看，西咸新区做“吃螃蟹者”，其已做了改变：
▶开发类住宅：容积率<2.5
▶保障安置类住宅：容积率<3.2
游戏任务名字▶混合⾼度居住：建筑密度<30%
▶除超⾼层建筑，商业商务容积<5.5
西安西⼆环⼀个庞⼤的“连体墙建筑”◎NEWS
曲江是西安主城最低容积地区之⼀◎NEWS
某种程度上，“天际线”就是城市建筑之美。从“⾼容⾼密”到“主动降容”的背后，是城市营造思维的转变。
不可否认，“⼩西安”时代，对产业发展和⼈⼝聚集度趋势判断失误。这导致城市规划处于⼀个极其“保守”状态。所以，城市扩容、基建和城市配套等连带受到影响。早年地铁、环线和“⾲菜楼”等，⽆⼀不受到这个影响。
“⼗四五”规划正在进⾏，西安扩容和区域调整必然进⾏。那么，从决定城市⾯貌的容积率来看，未来将何去何从？
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