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一、大湾区房地产市场现状qq飞车精灵怎么得
1、基本情况
纵观大湾区房地产市场发展，因城市规划和供需分化的特殊性，城市房价产生明显的分层：以平均单价3万、5万、10万元作为分水岭，可分为三个梯队，第一梯队的香港和澳门特区，准第一梯队的深圳广州；第二梯队的佛山、东莞；第三梯队为大湾区其他城市。三个梯队之间的市场亦存在相互渗透，譬如深圳、珠海分别作为港澳跨区域市场的外溢，佛山作为广州市场的外溢，东莞、惠州作为深圳市场的外溢。这种冷热不均的交易状态，表现在土地分化、市场结构分化和住房消费分化三个方面。
以香港、深圳、广州为例，香港土地面积狭小，住房自有率不到50%，以二手房和公营住房为主，二手房交易量大，但私人租赁市场并没有均衡发展，公营住房占据重要地位，约三成人口居住在公营住房内。深圳因新房供应数量少，供需失衡程度不亚于香港，导致二手房成交比例高，一二手房产生明显倒挂，私人租赁市场比较发达但缺乏配套公共住房；相比于以期房交易为主的香港、深圳，广州以现房房屋交易为主，新房供给数量相对充足，市中心局部区域的价格坚挺背后，除了完善的城市设施以外，得益于优质的医疗教育资源。总之，大湾区核心城市房地产市场发展背后的动因，既有消费结构分化也有区域间外溢需求的相互渗透。
11岁女孩怀孕了咋办2、高端化需求
大湾区经济迅速发展，迅速拉动产业人口的持续流入。预计到2025年，大湾区房地产市场交易规模将达到3.7万亿元，但居住品质不高，后期会有高端化需求释放出来。大湾区自身的房产市场现状，可以整理出房地产的三个维度需求。王识贤的老婆
第一维度是“刚需”，其中，首套自住属于第一维度需求；第二维度是“投资增值需求”，具体表现为，由于杠杆套利空间的客观存在，加之金融机构作为理性经济人的利益驱动，消费者除了将房子作为一种生活刚需，也同时将其作为一种具有预期抵抗通胀、具有预期收益的金融产品或投资工具，进行短周期的套利；然而，随着城市公共资源成本进一步抬高，高端住宅区域性板块化集结特征明显，在大湾区产业规划下，新兴居民聚集区一般具备成熟的城市公共资源吸引力。从区位来看，高端住宅分布于中央商务区、金融中心、科创产业园、自然景观资源稀缺地带等，这些区域都具有较高市场认可度，符合高端客户需求。因此，第三维度是“资源适配性需求”。如果说初次购房解决的是即期的居住需求。那么房地产消费需求的高端化，则裂变出一种长远的多元需求，从第一维度的“住所”到第二维度的“资产增值”，到第三维度的“公共资源适配性居住载体”，已经突破了常规交换价值的商品属性，也是目前产生新市场规律的根源所在。
二、大湾区主要城市房地产市场存在问题
结合贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，大
湾区核心城市住房供应结构失衡，主要是外来流动人口和年轻人口在住房上存在困难，房地产市场生态出现一系列不健康的问题。
1、地理环境受限
以深圳为例，2017年土地开发强度达到46.7%，而国际警戒线是30%，已经远远超过警戒标准，如此造成的后果是无地可供。常住人口逐年增加，但新房供应量很少，严重的供需矛盾也增加了消费者的购房焦虑。
2、供给结构单一
房地产开发建设过程中，供给结构单一表现在：土地供应结构和商品房用地来源单一，基本以招拍挂为主，近年来炙手可热的城市更新周期太长，此外，还缺乏统一规划的保障房、人才房，目前存量住房中，以经济适用房和公租房为代表的保障房，占比不足5%。
3、利用效率较低
存量房屋利用效率较低。局部区域因住房产权不清晰，导致市场流通时受阻，一些产权清晰、质量好
、可进入市场流转的房屋占比仅25%左右。另外，城市化发展过程中，因房价持续升高，导致拆迁成本提高，通过项目重建、提高容积率的方式也遇到阻碍，进一步削弱现行公共资源与住房规划的匹配。
4、过度市场化、金融化
房地产过度市场化、金融化，会造成居民的杠杆高企，导致实体经济泡沫增加。以2018年深圳的交易数据为例，二手房交易中贷款成交比例达到92%，几乎每一个购房者都在用杠杆。低收入体难以
进入杠杆成本较高的房地产市场中。
三、大湾区主要城市可参考房地产市场发展模式
施工员证据统计，大湾区平均每年约增加150万人口，人口流动时从以往的个人流动，转变为现在的家庭流动。个人流动时，对居住环境的要求尚且不高；但举家流动时，对居住品质的要求明显提升。因此，一个均衡的住房市场结构，对维护人口持续流入、促进本地产业高质量发展具有必要性。广州和新加坡的做法，为大湾区住房市场结构的平衡发展带来一些启发和借鉴。
1、以公共社区为导向的“广州经验”
在政府和市场的双重作用下，广州市场状态整体健康。居住方面，租房和购房比例维持在45%和55%，且租赁以私人租赁为主；供给方面，新房和上。广州多样化的、高品质的住房产品市场背后，有赖于公共社区治理结构的完善。一贯有着浓厚“街坊邻里文化”的广州住房周边自发形成了人文氛围浓厚的公共社区，街道办、志愿者团队、小区物管等多个主体相互交织，形成了一种隐形的公共资源，在广州一些楼龄较长的存量市场形成稳固健康的邻里组团，既有便利的交通、教育、医疗、绿化景观等设施，还有具人情味的公共空间，让居住者充满归属感和认同感。
2、新加坡成熟的“组屋”管理模式
罗志祥罗妈妈照片新加坡二手房的供给数量相对均衡，两者比例基本维持在50%和50%；尤其保障性住房，房屋数量占比保持在15%以成熟的“组屋”
管理模式在新加坡，政府提供的公共住房称为“组屋”。
新加坡严厉打击公共住房的市场投机行为，通过严格的分配政策和管控政策，将住房从商品变成公共品，使得住房自有率常年超过90.3%，可以说在解决居民住房问题的措施和治理方面堪称全球范例。新加坡的住房政策以建屋发展局为主导，通过设立“中央公积金”制度，由于组屋的价格不与市场挂钩，且产权归国家，新购组屋5年内不许出售，对空置率的行为也有相应的法制处罚。
因此，新加坡将住房问题作为一种“社会帐”而不是“经济账”来算，实行行政干预为主、市场调节为辅的原则，建立多层次的住房供应体系。组屋分配制度加上中央公积金的组合拳，使得新加坡在平衡住房市场结构，进而推动优质城市化方面有了更多的主动权。
为了让居民积极参与社区的建设，新加坡于2013年推出“自行车居民巡逻队”计划，每个小区都有“居民巡逻队”，充当一种类网格员但又不失人文特的社区治理者角，使得组屋的管理成为居民自我治理的试验场，从资源适配性角度，房屋及其所形成的社区升级成为公共服务配套的综合体，消费者的需求从标准化走向高端化。
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