经济适用房是具有保障性质的政策性住房，是国家为解决城镇中低收入家庭住房困难而作出的政策性安排，因此对其转让与流通，国家政策有严格的限制。但随着房价的攀升，违反政策转让经济适用房的人不在少数。不具备上市交易条件的经济适用房转让合同是否有效？如何避免纠纷？本节主要介绍经济适用房及其特点，经济适用房转让合同的效力。
基本案情2008年10月27日，黄某雄购买了萍乡市家兴房地产开发有限公司承建的经济适用房二套，总价款为141960元。2010年8月13日，黄某与黄某雄签订《协议书》，协议书第四条约定，黄某同意以50万元购买黄某雄所有的位于江西省萍乡市湘东区的经济适用房二套约180平方米（含装修及空调设备），房屋内的家具及电视机归黄某雄所有；第五条约定，黄某必须在7天内支付黄某雄现款7万元，由黄某雄开具收据；第六条约定，房屋的过户或合同变更，由黄某雄协助，一切手续费用由黄某承担等。协议书签订后，2010年12月11日黄某雄出具书面授权转让书，注明全权委托黄某办理房屋转让相关手续，并将其所购湘东区经济适用房二套房款141960元的收款收据、住房费用缴费表及钥匙交付黄某。2011年1月21日，黄某支付了二套经济适用房总价款50万元。后黄某在办理房产过户变更登记时，因黄某雄转让的二套住房属经济适用房，受当地政策限制无法办理过户手续，黄某亦未使用房屋。
黄某认为：双方签订协议书中约定的房屋买卖条款无效，黄某雄应返还购房款50万元，并从2011年1月21日至2014年10月21日止按同期同类银行贷款利率支付利息。
黄某雄认为：双方都明确知道经济适用房需在产权登记五年后才能办理产权过户登记，在签订协议时不存在隐瞒、欺诈。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条规定，购买经济适用房满五年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。本案合同是双方真实意思表示，并已实际履行和生效。
问题：
1.黄某雄与黄某签订的经济适用房转让协议是否有效？
2.本案应如何处理？
基本理论
一、什么是经济适用房
经济适用房是具有保障性质的住房，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，在户型面积和销售价格等方面有所限定，以保本微利的优惠价格向城市低收入住房困难家庭供应。经济适用房是国家为解决城市低收入家庭住房困难而作出的政策性安排，对改善民生、促进社会和谐稳定具有重要的现实意义。
二、经济适用房的特点
小年2023年是几月几日经济适用房性质特殊，国家及地方政府对其建设、购买、使用、转让均有严格的管理制度。从相关法律和政策规定来看，经济适用房具有如下特点：
（一）购买对象特定
经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭。有关单位根据当事人的申请，按规定的程序对是否具备购买条件和资格进行严格审查，对符合标准的城市低收入住房困难家庭，纳入供应对象范围。
（二）价格较低、产权有限
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国家建设经济适用房最根本的目的是解决城市低收入家庭的住房困难问题，其销售价格由政府有关部门进行限定，远远低于同一时期同一地段的商品房价格，且购房人对该类政策性住房仅拥有有限产权。重庆旅游景点推荐
（三）购买方式特殊
由于我国城市低收入住房困难家庭并不少，在一定时期内，经济适用房的建设还远不能满足现实的需求，在相当长的一段时间内，经济适用房将是一种稀缺资源，基于公平、公开、公正的考虑，我国经济适用房在购买方式上实行申请、审核、公示和轮侯抑或抽签制度。
于小慧的胸有多大（四）转让受限制
购房人购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，如果因各种原因确需转让经济适用住房的，一般应由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购后的经济适用住房仍向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
三、经济适用房转让合同的效力
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实践中，因经济适用房的特殊性，其转让受到严格的限制。但事实上，仍有一部分购房人将购买不满五年的经济适用房转让给他人。买卖双方就经济适用房签订买卖合同后，在房价攀升的背景下，卖房人又以国家政策等原因主张买卖合同无效，从而引发纠纷。实践中对该类合同的效力有不同的认识。
有人认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用房管理办法》规定经济适用房购买不满五年，不得直接上市交易。该规定是对经济适用房交易的限制性规定，并未否认经济适用房买卖合同的效力，当事人之间转让不符合上市交易条件的经济适用房，虽然违反了政策规定，但该政策属于行政管理性规定，不是私法上判断合同效力的“效力性强制性规定”，不是认定合同无效的依据，只要合同是双方自愿、真实的意思表示，满足合同的生效要件，从维护交易安全的角度出发，应确认合同有效。同时，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人在转让经济适用房时，虽然不符合国家政策性规定，没有相应的处分权，但根据上述司法解释规定并不影响合同的效力，在满足上市交易条件后该合同仍具有可履行性。
成都 领事馆湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第01453号节选：
二、经济适用房转让的效力问题。本案刘某和舒某买卖的标的物是经济适用房，经济适用房虽然属于保障性住房，对购买者有特定的要求，如户口、无房、收入等等，但经济适用房本身属于财产，且政府亦规定其在一定年限后满足一定的条件即可上市交易，因此，经济适用房初始获得主体虽然有一定的身份要求，但其本身并不属于禁止交易的主体。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该司法解释的规定，经济适用房买卖合同签订时，虽然其不符合上市交易的条件，即出卖人对该房没有处分权而不能履行合同，无法办理过户交易手续，但其并不影响合同效力，买受人仍可依照该合同向出卖人主张违约责任，或在该房上市交易条件成就后主张出卖人履行合同。据此，刘某和舒某转让房屋的行为依法应当认定有效，现该房屋已满足上市交易的条件，舒某应当配合刘某办理房屋过户手续。
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