文章编号:1000-8462(1999)05-0067-04
对城市经济适用房建设用地选址的分析与思考Ξ
艾　建　国
(华中师范大学经济学院，中国湖北武汉　430079)
摘　要：以改善城市中低收入阶层居民住房条件为目的的经济适用房建设，受到我国政府的高度
重视。本文根据有关住宅用地选址的经济理论，以武汉市的具体情况为例，论述了土地价格和区
位选择是经济适用房用地选址的两难问题，提出了经济适用房的建设应与城镇土地使用制度改革
的目标和进程相联系，并在此基础上对经济适用房建设用地的合理选址和土地资源市场配置的途
径进行了探讨。
关键词：经济适用房；用地选址；市场配置
中图分类号:F293.2文献标识码:A
1　城市住宅用地选址的经济理论
西方学者很早就开始探讨城市土地价格和土地利用之间的关系问题。最初的研究可追溯到马歇尔(Marshall,A.,1890)的论点。他认为，如果土地价格便宜，我们可以买较多的土地，房屋也会建得较低；反之，我们会使用较少的土地而建造较高的房屋。因此土地价格决定了土地的利用强度。哈德(Hard,R.M.1903)对此有不同的观点。他指出，土地价格是由土地经济租金决定的，而土地经济租金取决于土地所在方位。然而，由于位置的空间分布受城市发展的制约，这意味着土地的利用强度能够改变区位状况，因此，土地利用强度决定土地价格。此后，许多学者围绕这个主题进行了深入的理论研究。其中最具代表性的是阿郎索(Alons o,W.1964)，他将地租理论与空间研究相结合，提出了城市的区位理论。
在城市的中心区，土地集约利用的程度很高，因而土地价格也很高；随着离中心区距离的增加，土地的利用程度逐渐降低，土地价格也逐渐衰减。阿郎索在继承杜能(V on Thunen)所著《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中关于农业用地分布的“同心圆”理论的基础上，根据投标租金理论发展了城市不同用地分布的类似模式，从而形成了城市用地选址的分析基础。此后许多学者在此基础上，建立起各种越来越复杂的数学模型，用以解释土地的区位分布和地价构成，如卡泊萨(K apozza,D.R.,1989)等。但对如何在复杂条件下实现理想选址，方法上还没有大的突破。
为了清楚地表明住宅用地选址的基本思想，本文打算通过一个简单的模型予以描述。在一个家庭选址简化的模型中，笔者对赫希(Hirsch,Werner Z.,1984)某些含混的表述作了适当的修改和补充如下：假设①所有家庭成员追求最大效用，在其收入减去交通费用后允许的条件下选择最佳数量的住房和非住房商品;②所有家庭成员都在中心商业区(C BD)工作并必须上班，交通费用与选址决策有关，随距C BD的远近而增减;③所有家庭成员都有相同的偏好;④将住房产出的非土地投入都折算到土地投入代替。
设Y为居民的家庭收入,U为效用函数,X为非住房商品和服务,L为土地,P为非住房商品和服务的价格,P(u)为单位土地价格，是距离u的减函数,T(u)为长期往返交通费用，是距离u的增函数。
为求效用最大，则可对下述条件极值问题求解:
MaxU(X,L)
  用拉格郎日乘数法求解，有:
MU X P =
MU L
P(u)
(2)
风流倜傥玉树临风>吴亦凡吴签第19卷第5期1999年10月          　
经  济  地  理
EC ONOMIC GE OG RAPHY
V ol.19,N o.5
Oct.,1999
Ξ收稿日期:1999-01-30；修回日期:1999-06-15
基金项目：国家教育部留学回国人员专项基金资助(教外司留[95]135)。
由此得出住房和非住房商品之间的最佳边际替代率等于其价格的比率。
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再将拉格郎日函数对变量距离u 求一阶偏导数，并令其为零，可得:
-
L dp (u )du =dT du (3)
  这说明随着距离u 的增加,(3)式左边的土地费用边际节约将等于右边的边际交通费用，此时所对应的距离u 3即为家庭住宅最佳选址位置。根据土地价格为凸向原点的二次减函数，交通费用为线性增函数的假设条件,(3)式中的含义如图1所示
。
图1
  图1中BC 线表示土地费用边际节约,AT 线
表示交通边际费用，在距离uc 处，因边际节约
u c G 大于边际费用u c F ，因而家庭有继续向外选
址的激励，直到u 3点，从而获得总费用的最大节
省(三角形E BA 的面积)；而在大于u 3点的位置,
因边际节约小于边际费用，因而家庭有向u 3点
靠拢的激励，故u 3点为最佳选址距离。若所在
区域为均质区域，则以O u 3为半径在区域平面内
所形成的圆上的各点，都是家庭住宅最佳选址位
置。在这个模型中，虽然采用了理论化的理想和简化假设，与现实确有较大的差距，但它仍具有较高的分析研究价值。我们至少可以从中获得两点重要启示：一是不能盲目为了降低价格而将经济适用房都选在离城市较远的郊区建设；二是位置选定的经济适用房小区的规模应适宜，因为它受需求范围的限制。所以应在充分考虑居民需求意愿的基础上，对各种类别的住宅区进行合理的空间布局。
2　经济适用房用地选址的两难
一方面，城市中区位条件较好的地段，土地的经济价值也很高。如继续采用行政划拨方式配置这些土地，则会以减缓城镇土地使用制度改革的进程为代价，使本就十分困难的用地结构调整更加难以进行。而且由于历史原因，这些地段往往位于老城区，房屋的建筑密度大，功能老化、结构破旧、完好程度差的旧房和危房都较多，根据现行有关法规和目前的市场条件，旧城改造的拆迁还建压力重，房地产开发的综合成本很高，由此形成的住宅价格一般会大大超出中低收入阶层居民的承受能力。另一方面，虽然城市郊区的土地价格远低于城市中心区的土地价格，但新区开发时基础设施和配套设施的建设成本高，在政府补贴有限的条件下，建成的住宅小区往往存在配套设施不全，交通、生活不方便等这样和那样的问题。目前我国城市中的交通费用虽比较低廉，但大城市中交通拥挤、道路堵塞的问题十分严重和普遍，因此交通方便程度和上班通行时间自然成了居民购房所考虑的重要因素。根据笔者1998年对整个武汉市区居民2,382份有效抽样调查问卷的统计结果得知，武汉市居民认为购房时考虑的首要因素按选择比例排序的前五个是：交通条件、社区环境、房屋价格、生活服务配套设施和离
工作单位的远近，它们分别占被调查人数的53.48%、45.84%、44.88%、39.17%和29.76%。事实证明，位于武汉市郊开发的一些经济适用房，虽价格只有800元Πm 2左右，但由于位置太偏远和交通相对不便，市区的居民也少有人问津。此外，随着经济的发展，劳动力价格将不断提高，故劳动时间的机会成本将不断增加，交通费用也将有较大幅度的增加，因此，在较偏远的郊区建设经济适用房并不一定适宜中低收入阶层的需求。而且，随着我国汽车工业的发展，轿车将逐步进入家庭，交通和路网条件会不断得到改善，但同时城市中的噪音和污染也将进一步加剧。高收入和富裕阶层的居民为了追求居住质量，在拥有方便交通工具的条件下，自然会选择那些位于城市郊区、配套设施完备、教育和社区服务优越、空气清新、视野开阔、具有田园气息的较高档住宅。许多发达国家城市的发展历程，都充分证明了这一点。因此，我们应根据经济发展预期，为这些潜在的需求留出一定的发展空间，使这些土地在不远的将来发挥更大的效用。以上分析表明，价格和位置是经济适用房建设用地选址的两难问题。
3　几点思考
建造经济适用房的目的不是为了无偿福利分配，而是使中低收入阶层的居民买得起房，以便改善他们的居住条件。从这个意义上说，经济适用房也是一种商品房，只不过是政府给予了补贴、价格比较优惠罢了。
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这也是住房制度改革过渡过程中的一项重要举措。因此，经济适用房的建设应与我国经济体制各项改革的目标和进程相联系，不能单纯为了降价而降价，为了降价而盲目选址。否则，有可能引起住房福利分配制度的再度回归，还会打乱城镇土地使用制度改革的进程，土地资源也难以得到有效配置，使得经济适用房的建设失去本身的意义。笔者认为，可从以下几个方面来考虑:
3.1　合理选址，按市场机制配置土地资源
为避免更多的“增量”国有土地继续进入传统的旧体制，对经济适用房建设用地，也不宜采用行政划拨方式配置。在面对价格和位置的两难问题上，应积极拓展思路，并注意到许多居民已通过房改政策优惠获得优越的土地位置、成为现实中的即得利益者这一事实，优先考虑合理选址，按市场机制配置土地资源。
那么，如何解决中低收入阶层居民住房价格的承受能力问题呢?目前，关于这个方面的对策研究很多，主要包括在职工生活费收入中增加住房消费部分、发放限制流通的专项补贴、贷款向住房消费倾斜、建设廉租公屋以及清理不合理费用和控制房价等。笔者认为，除以上对策以外，还应在土地有效利用方面有新的思路。
首先，经济适用房建设应与旧城改造相结合。在按市场条件合理选址的基础上，对旧城进行成片改造。在旧城改造的过程中，应根据局部区域内中低收入阶层居民的状况和住房消费意愿，选择合理的
范围作为经济适用房小区，在尽量降低建筑成本的条件下改善住房的功能条件和外部环境。在成片改造区内，合理安排为整个社区服务的网点和配套设施的集中建设，同时建造一批较高档的商品住宅，以适应不同收入阶层居民的需要。但在不同类别的住宅小区之间，需根据市场营销策略，注意安排如绿化、自然分割的街道等隔离带，住宅的建筑面积和装修标准也应有较大的差别。政府通过有偿出让方式成片配置土地资源，成片区内各种类别的房屋，则根据不同的用途和不同消费体的需求由市场决定价格。
其次，尽快修改有关城市房屋拆迁管理方面的法规。原有的法规已不适应新的形势，急需作大的修改。随着公房出售进度的加快和住房二、三级市场的放开，许多居民已拥有属于自己的住房。因此，当这类住房拆迁时，则应按市场条件分别进行估价，然后确定应补的市场差价。这样，即得利益者不会因为同一地段中土地价格的市场变化对自己的利益有太大的影响，只需就住房建筑等部分价格的不同按政策规定进行补差；而且他们可利用土地的级差收益效应在不同的区位进行选择，支付能力不足的居民还可通过这种方式获得补偿以支付房价，从而通过市场实现土地利用结构的优化调整。居民在改善住房条件和外部环境条件时，也不会增加过重的负担。更重要的意义是，它在促进住房制度改革的同时促进了土地使用制度改革，理顺了今后土地使用的关系，为土地资源的市场配置逐步创造了条件。
再次，合理确定经济适用房的建筑面积等指标。应根据中低层居民的收入水平以及我国21世纪居民住
房目标，合理限制经济适用房的建筑面积，内部装修也宜采用简单方式，以控制成套住房的总价格。但在结构设计方面，需注意对未来的发展留出一定的空间。比如一套住房与另一套住房之间的易合并性、内部格局的可调整性以及房屋内部的个性化装修等。
3.2　以市、区级中心区体系确定选址
图2
  建设用地选址是一项系统工程，受多种因素的影响。
主要包括城市本身的功能定位、城市发展方向、自然地理条
件、人文环境、工程地质条件等城市科学方面涉及的影响因感恩教师黑板报
素，也包括经济方面的影响因素，因而十分复杂。城市规划
部门应根据城市发展纲要的目标和实施安排，在充分考虑
经济因素的基础上作出详细规划设计，根据现已形成和未
来可能形成的市、区级中心区和次中心区体系确定经济适
用房用地选址的可行范围。在具体步骤上，首先确定需求
广发信用卡额度范围较广、围绕市级中心区的经济适用房用地选址的可行
范围，再结合专家论证和中低收入阶层居民对所在位置的集体偏好，确定若干市级经济适用房居住区的具体方位，最后分别确定若干区级经济适用房居住区的方位。后者的确定与前者有所不同，它还应着重考虑与前者的协调，以及与相邻区域的关系和土地价格的变动方向等影响因素。当然，在确定市级选址可行区域时，也要考虑次中心区土地区位的影响，当在对各种影响因素的考虑上，偏重程度有一定的差异。例如，在城市中心区和次中心区之间，由于两个中心区的交互作用，使两者之间的土地价格发生变化，由此导致土地价格曲线的曲率变化而影响选址位置(见图2)。因此，从经济的
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角度分析，应根据土地价格在不同方位的变动情况，确定选址的可行范围，然后确定经济适用房居住小区在整个城市的空间分布。
3.3　确定经济适用房小区的适度规模
目前，我国经济适用房建设总量是通过国家计划指标分批下达到各有关省市的。因此地方政府在经济适用房小区用地方位确定后，还应根据各个城区中居民的人口状况、就业分布和收入状况，充分考虑经济适用房小区的需求范围，从而合理地确定小区的规模。在建设安排上，虽为节省财力和提高近期效率可采用少数小区的集中建设，但从长远考虑，也应在整个城市空间“点”的层次上进行合理的小区建设安排。而不同需求范围经济适用房小区“点”与“点”之间的联系和协调，又使它们在整个城市范围内形成了合理布局，从而使经济适用房真正发挥面向广大中低收入阶层的作用。
参考文献:
[1]　沃纳・赫希(H irsch,W emer Z.,1984).城市经济学.译本[M].中国社会科学出版社,1990.
[2]　Alons o,W.,Location and Land Use,Cambridge,Harvard UniversityPress[M].1964.
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Land Use Intensity[J].Proceedings on International C on ference on Land Problem and Urban P olicy,1993,K y oto University,Japan.
[4]　K apozza,D.R.&Helsley,R.W.,1989,The Fundamental of Land Prices and Urban G rowth[J].Jour
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V ol.3,p295-306.
[5]　M arshall,A.,1890,Principles of Economics[M].8th.ed.(London,M acmillan,1930)
AN ANALYSIS AN D REFL ECTION ON THE SE L ECTION OF LOCATION FOR URBAN ECONOMICAL
AN D FUNCTIONAL RESIDENCES
农田每亩补贴多少钱AI Jian-guo
(Faculty of Economics,Central China N ormal University,Wuhan430079,Hubei,China)
Abstract:The Chinese g overment dev otes great attention to building economical and functional residences to better the liv2 ing conditions of the middle-and-lower-income urban residents.This paper,based on the economic principle of resi2 dence location selection,using the concrete conditions of Wuhan Municipal City as an example,discusses the dilemma be2 tween land prices and suitable locations for economical and functional residences.It suggested that the construction of
eco2 nomical and functional residences should keep pace with the reform of urban land use system.It is on this basis that the pa2 per explores s ome rational ways to the location selection and market allocation of land res ources.
K ey w ords:economical and functional resdences;location selection;market allocation
作者简介：艾建国(1954-)，男，湖北人，华中师范大学经济学院副教授(现在华中农业大学土地管理学院攻读博士学位)。长期从事土地经济、房地产经济方面的研究，先后主持或参与国家和省部级研究项目7项，主编和参编著作、教材7部，发表相关论文20多篇。