房地产专业知识
房地产
*存在的三种形态，单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
2. 房地产的特性
● 学生送老师贺卡怎么写位置的固定性
● 地域的差别性
● 维嘉的老婆是谁高值耐久性
● 保值增值性
房地产面积计算
1. 占地面积
2. 建筑面积的计算——*指房屋建筑的各层水平面积之和。
*房价的计算就是以每建筑平方米的单价来作为计价单位。
使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其它公共配套部分（如楼梯、电梯、地下室、通道、配电室等）所占的面积，方构成建筑面积。
建筑与建筑构造
1. 用途：普通商品住宅、公寓、别墅、商业、写字楼
2. 建筑层数：1-3层底层住宅 4-6层多层住宅 10层左右带电梯的是小高层 以上为高层
3. 承重结构：木结构、砖混结构、钢混结构（现浇钢筋混凝土剪力墙结构）、钢结构、框架结构
住宅类型
1. 公寓式住宅与别墅
2. 商住住宅（soho）
3. 跃层式与复式住宅
跃层住宅是一套住宅占两个楼层有内部楼梯联系上下层
复式住宅与跃层住宅相似，仍是每户占上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。
4. 错层式住宅 指楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系的住宅
如何计算建筑面积和使用面积？
塔楼：建筑面积=使用面积×1.44
非塔楼：建筑面积=形容秋天的四字词语使用面积×1.33
注：年代早些，一般为小产权房屋，新建住宅、公寓公摊大,不适用此算法。
影响房屋价格的因素有哪些？它们的影响程度有多大？
影响房价的因素对其影响程度大小排序如下：
（1）地理位置； （2）价格； （3）房屋格局；
（4）楼层； （5）朝向； 双球玩法中奖规则（6）年代；
（7）楼内外及小区环境；（8）装修； （9）交通；
（10）市政； （北方小年有啥风俗11）其他。
楼房和平房的种类有什么？
平房：北房、南房、东房、西房、自建房。其中，北房西房次之，东南房更次，自
建房价格最低。
楼房：4-6层多层小楼、10层以上板楼及塔楼、平层、错层、复式、跃层。
别墅：独栋、联排、双拼、叠拼。
商品房交易有关的面积
1. 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积（使用面积）=套内使用面积（地毯面积）+套内墙体面积+阳台建筑面积。
2. 套内墙体面积：商品房各套内使用空间膨转的维护或承重干部体，分为共用墙及非共用墙。共用墙系指商品房各套之间分隔、套与公用建筑空间的分隔墙以及外墙包括山墙。共用墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3. 阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
4. 分摊面积
使用率：
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的记忆两面三刀多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。
什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
1. 开间：就是住宅的宽度
2. 进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长
3. 层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，出就是一层房屋的高度。
4. 净高：是指下层地板或楼板上肯面到上层楼板下表面之间的距离利亚姆 尼森净高层=层高-楼板厚度
商品住宅的开间、进深和层高是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大，建筑工艺相应就越复杂，建造难度就越大，消耗的建材就很多，导致建造的成本也就越高，当然人们居住的空间会有所增大。但要付出的价格就要越高。
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