同行业企业收入确认政策差异的成因及影响——以贝壳和我爱我家公司为例

一、引言

新收入准则的实施使得我国企业会计准则进一步实现了国际趋同。同时，也使得所有行业都有了共同的收入准则，这有助于增强企业之间会计信息的可比性。但是，由于各行各业的商业模式和业务形态不尽相同，以及同行业企业也可能存在合同安排和商业策略等方面的差异，在新收入准则实施过程中企业之间收入确认政策依然可能存在一些实质性差异。这些问题业已对会计、审计及财务分析等产生了一定的困扰。为此，本文利用我国房地产经纪行业两家代表性上市公司（贝壳集团和我爱我家集团）公开披露的信息，在简要介绍这两家公司的适用会计准则以及房地产经纪行业二手房业务和新房业务的业务模式、主要流程和关键节点的基础上，就这两家公司的收入确认政策及其财务影响进行比较与分析。

研究发现，尽管这两家公司适用的收入准则并无重大差异，但它们的收入确认政策依然存在一些实质性差异，主要在于合同安排与定价、收入确认要件与时点以及总额或净额列示等方面，其背后的原因很可能是两家公司管理层动机不同。此外，本

文也建议财务报表分析者关注上述收入确认政策差异对两家公司新房业务毛利率等方面产生的影响。

二、房地产经纪行业和案例公司简介（一）房地产经纪行业简介

房地产经纪行业主要指为房产（包括二手房和新房）交易、租赁提供撮合成交的中介服务的行业。我国

房地产经纪行业的发展大致分为三个阶段：第一个阶段是1998年以前的粗放期，房地产交易法律法规逐渐完善、房地产经纪活动逐渐走向市场化，但行业内从业人员普遍素质低下，行业乱象丛生。第二个阶段是1998~2011年，是行业的迅速发展期。房地产经纪公司大量成立，房地产经纪人员队伍不断壮大，伴随着房价的稳步提升和居民对房屋交易和租赁的需求越来越大，行业服务内容也逐渐扩展到住房买卖、租赁及金融服务等方面。第三个阶段是2011年至今的移动互联网O2O 时期。这一时期涌现出很多互联网企业加入这一传统行业，前有房多多、Q 房网、爱屋及屋、安居客等互联网平台，后有如58同城、天猫好房这样的大型互联网集团。这一阶段的行业集中度上升，小型地区性经纪公司逐渐被大型全国性经纪公司收购兼并[1]。

陆正飞（博士生导师），李慧

【摘要】本文利用我国房地产经纪行业两家具有代表性的上市公司（贝壳集团和我爱我家集团）公开披露的信息，就它们的收入确认政策及其财务影响进行比较与分析。研究发现，这两家公司适用的收入准则并无重大差异，但它们的收入确认政策则存在一些显著差异，主要在于合同安排与定价、收入确认要件与时点以及总额或净额列示等方面。两家公司收入确认政策差异很可能反映了其管理层动机的不同。此外，本文也建议财务报表分析者关注上述收入确认政策差异对两家公司新房业务毛利率等方面产生的影响。

【关键词】收入准则；收入确认政策；财务影响；管理层动机；房地产经纪行业【中图分类号】F230

【文献标识码】A

【文章编号】1004-0994（2021）12-0015-8

【作者单位】北京大学光华管理学院，北京100871

同行业企业收入确认政策差异的成因及影响

——以贝壳和我爱我家公司为例

2021.12财会月刊·15·□

DOI ：10．19641/j ．cnki ．42-1290/f ．2021．12．002

（二）贝壳集团简介

贝壳集团（NYSE：BEKE，Ke Holdings Inc，简称“贝壳”）前身是链家房地产经纪公司，由创始人左晖成立于2001年。其时，我国房地产经纪行业普遍以吃差价为生，房地产交易环节不透明，房地产中介广受消费者诟病。链家自2008年起建立了“楼盘字典”数据库，详细记录了楼盘位置、配套周边、楼盘面积、容积、楼栋号、楼盘朝向等房屋信息。截至2020年9月，楼盘字典中记录了将近2.33亿个房

屋信息，成为链家的核心竞争力和“护城河”之一。链家也因此发展成为我国市场占有率第一的房地产中介公司。

自2018年起，链家正式宣布成立贝壳房平台（简称“贝壳平台”）。贝壳平台通过注入技术驱动力和树立规范的行业规则，链接起全行业的服务者，旨在在平台上提供与住房相关的二手房、新房、租赁、装修等多业态服务闭环。贝壳平台开创了颠覆行业运行的一种商业模式，即“经纪人协作网络”（Agency Cooperation Network，ACN）。加入ACN 的经纪人必须共享其房源信息；贝壳平台制定了一系列经纪人和门店的作业标准、分佣规则、评分体系，引导经纪人公平协作，促进行业整体服务标准的提升，同时收取一定比例的平台提成。截至2020年9月，ACN链接了超过4.4万家门店和超过47万的经纪人。

贝壳于2020年8月13日在纽约交易所上市。经过20年的深耕，目前贝壳形成了以二手房、新房、金融服务、装修为核心的四大板块。二手房版块是贝壳的老牌且核心业务，包括以链家、德祐为主的自营经纪业务并收取经纪服务费，以及撮合贝壳平台上的其他品牌经纪人成交并收取平台费。新房版块近两年来发展迅速，收入规模已比肩二手房版块，主要模式为贝壳以代理销售的方式拿下房地产开发商的一级销售代理权，并依靠链家自有经纪人以及贝壳平台上的多个中介品牌代理销售，收取新房销售代理费。金融服务主要围绕二手房交易环节的资金托管、资金拆借、资金担保等需求收取金融服务费，是促进二手房交易各环节安全、有效运行的重要保障。装修是2020年以来贝壳新开展的业务，主

要品牌为“被窝家装”，业务尚处于起步阶段。

（三）我爱我家集团简介

我爱我家集团（证券代码000560，简称“我爱我家”）成立于1998年，是最早成立的全国性房地产经纪公司之一。公司主营业务包括房地产经纪（二手房业务、新房业务、海外业务）、住宅资产管理、商业资产管理及房后衍生业务等，覆盖北京、杭州、上海、南京等国内20个主要一、二线城市，门店总数超过3400家，拥有员工近5万人。海外业务覆盖美国、加拿大、阿联酋、越南、马来西亚、日本等地区，开设海外城市公司6家。

我爱我家于2017年12月在A股通过昆明百货大楼（集团）股份有限公司实现借壳上市，是大陆首家登陆A股主板市场的房地产经纪龙头企业。我爱我家主要以其自有品牌“我爱我家”开展在中国大陆和海外的二手房及新房销售业务，旗下还有长租公寓品牌“相寓”。我爱我家的业务偏向于传统房地产经纪服务，即面向购房者、租房者提供二手房买卖和租赁、新房买卖、公寓出租服务，以及面向机构客户提供住宅资产管理、商业地产运营管理等综合服务。

我爱我家的主要业务板块包括：二手房业务、新房业务、长租公寓业务以及借壳上市的未剥离业务百货销售业务。

三、收入确认政策比较

（一）适用准则

贝壳为美股上市公司，适用美国一般公认会计原则（Generally Accepted Accounting Principals，US GAAP）。而我爱我家作为一家A股上市公司，适用中国企业会计准则（China Accounting Stan⁃dards，CAS）。

2014年5月，美国财务会计准则委员会（Financial Accounting Standards Board，FASB）和国际会计准则理事会（International Accounting Standards Board，IASB）分别发布适用于US GAAP和国际财务报告准则（International Financial Reporting Standards，IFRS）的收入准则，即《会计准则汇编606——客户合同收入》（ASC606：Revenue from contracts with Customers）和《国际财务报告准则第15号——客户合同收入》（IFRS15：Revenue from contracts with Customers）。2017年，财政部发布了《企业会计准则第14号——收入》（CAS14）。上述对US GAAP、CAS、IFRS的准则修订，对上市公司的转换时点要求均为2018年1月1日。

根据CAS和US GAAP下的新收入准则，收入确认分为总额法和净额法，按照企业在交易活动中

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是作为主要责任人还是代理人而不同。当提供商品或服务时，企业对商品或服务具有控制权，则企业

为主要责任人，收入应按照总额法列示；若企业对商品或服务不具有控制权，仅作为平台或者中间商，不承担未售出商品或服务的价格波动或损毁灭失风险，则企业的角为代理人，应以净额法确认收入。总额确认和净额确认会对企业的毛利率造成比较大的影响，同时对企业的税收、资产端管理均有很大的挑战。特别是当相同或相似行业采用不同的总额和净额列示方法时，会导致会计信息不可比，包括收入规模及毛利率水平的不可比[2]。

目前，中美收入准则在重大方面并无差异，差异只是存在于一些细节方面，主要包括：

1.收入的定义。CAS对收入的定义是“导致所有者权益增加、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入”；US GAAP对收入的定义是“通过运输或生产商品或提供服务，导致现金流入或对企业资产的提升或负债的减少”。CAS强调的是所有者权益的增加，而US GAAP强调对资产和负债的影响，二者其实只是表述方式和侧重点不同，本质并无差别。

2.满足收入确认的条件。CAS对满足收入确认条件的要求是“很可能收回”，一般业内认为是在50%~95%区间内，而US GAAP在此处所用到的表述是“probable”，普华永道认为指的是大于75%[3]。

3.可变对价的估价方法。CAS的要求是“按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数”，US GAAP同样要求的是使用最佳估计数，但当只有两种可能性时，选取最可能发生数。

4.已确认合同资产的减值损失能否转回。CAS 规定如果后续期间减值影响因素消除则可以转回，而US GAAP要求一经确认不得转回。

（二）房地产经纪公司核心业务的主要流程和关键节点

对于以贝壳和我爱我家为代表的房地产经纪公司，其核心业务主要包括二手房交易和租赁业务以及新房业务。

1.二手房交易和租赁业务。二手房业务主要包括交易和租赁两大板块，其中交易收入占据主要部分。经纪人向有购房意向的客户分析需求、匹配房源，带客户实地看房，撮合购房人与业主就交易条款和细节达成一致并签署《购房合同》。而后经纪人仍需要协助双方完成房屋交易过户的相关手续，包

括购房资格审核、房产解抵押、网签、申请银行贷款、建委过户。房地产经纪公司在撮合成交时会以房屋成交价为计算基数乘以一定比例作为撮合成交的居间佣金。

租赁业务的业务流程相对简单。经纪人向有租房意向的客户分析需求、匹配房源，带客户实地看房，撮合租房者与业主就交易条款和细节达成一致并签署《租房合同》。房地产经纪公司在撮合成交时会以房租为计算基数乘以一定比例作为撮合成交的居间佣金。

在二手房交易流程中，第一个关键节点是业主与购房人签署《购房合同》，并与经纪公司签署《居间

协议》，代表了撮合成交服务的完成和义务的达成。第二个关键节点是过户手续的完成，代表了整体服务的完结。在二手房租赁流程中，关键节点是业主与租房人签署《租房合同》，并与经纪公司签署《居间协议》，代表了撮合服务的完成和义务的达成。

2.新房业务。新房业务从房地产经纪商的角度，主要分为代理销售和分销两种作业模式。其中，代理销售指的是房地产经纪商与房地产开发商协商确定一级分销资格，并由该房地产经纪商负责该楼盘的地面推广、案场进驻、渠道分销，当一手房成销后，房地产经纪商向房地产开发商收取销售佣金，并向分销渠道商支付分销服务费。在代理销售模式下，房地产经纪商承担了对楼盘整体销售情况的责任，房屋售卖的整体结果与经纪商的业绩提佣直接挂钩。在第二种分销的作业模式下，房地产经纪商仅负责面向购房人（C端）的房屋销售，并根据成销情况收取分销服务费，无需对楼盘整体销售情况负责。

在新房交易的流程中，第一个关键节点是签署合同，即购房者与房地产开发商签署《购房合同》，代表双方对购房达成了初步意向，此时购房者仍有权利取消购房。第二个关键节点是成销，即该房屋在产权登记机关系统中签订网签，代表该购房交易不可撤销。第三个关键节点是过户手续的完成，代表对购房人履约义务的完结。

另外，在新房业务中，还存在房地产经纪商垫佣的情况。即通常情况下，需要等开发商回款后，一级

分销商才会向分销商支付佣金。而房地产开发商往往流动性紧张，回款速度较慢，而小分销商（渠道商）由于组织机构小，长周期回款对现金流压

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力较大，故房地产经纪商为了提高自身代理楼盘的销售竞争力，会提前对渠道商进行垫佣，再从开发商处收回款项。新房垫佣业务能够缓解小渠道商的资金压力，进而会加大对该楼盘的销售资源投入，促进销量。但对于一级代理经纪商来说，需要较大的现金流支出，且由于提前垫付了佣金，由于回款的不确定性导致的坏账风险也会大大提高。

因此，在上述过户手续完结后，对于房地产经纪商来说，第四个关键节点是对渠道商垫佣，提前支付佣金给渠道商。第五个关键节点为开发商结算佣金并回款，代表了整个新房销售交易的完结。

（三）贝壳与我爱我家收入确认政策比较

1.二手房交易和租赁业务。根据贝壳招股说明书和我爱我家年报中的披露，本文总结了这两家公司二手房交易和租赁业务的收入确认政策，具体如表1所示。贝壳旗下品牌包括自营房地产经纪品牌“链家”，以及链接了全国上万个经纪品牌和经纪人的“贝壳平台”；而我爱我家仅有自营品牌“我爱我家”，并无类似贝壳平台的平台业务。

由表1可见，贝壳的二手房交易和租赁业务共有5个收费项目。其中，前两项是二手房交易的主要收费项，即购房者在交易成交时对中介支付的“中介费”。对于大部分房地产中介商，这两项收费并未拆开独立收费，而是统一作为居间服务费收取。而链家在部分城市（如北京）受到“居间服务费不得超过2.2%”的监管限制，故将二手房交易中的履约义务拆成两个收费项，即经纪服务费和保障服务费，并对收费主体和服务定价进行了分别约定（例如在北京的中介费共计2.7%，其中2.2%为经纪服务费、0.5%为保障服务费）。我爱我家并未对居间服务费进行拆分。

两家公司均按照总额法确认收入，即以对购房人（C端）收取的服务费全额确认收入，但确认时点有所不同。贝壳分两阶段确认，分别在居间服务和保障服务完成时确认收入。我爱我家在居间服务完成时确认收入。具体的确认时点将结合下文合同条款进行分析。

笔者调取了北京链家最近成交单的一个全套中介服务合同，重点关注其服务内容、收费、权利及义务段落。此处的中介服务合同指的是在签订买卖合同时点中介牵头签署的一系列合同的统称，下同。对于一笔二手房交易，购房人于签订《购房协议》时，同时与北京链家置地房地产经纪有限公司（简称“链家地产”）签署《居间服务合同》，与北京方源房地产咨询服务有限公司（简称“北京方源”）签署《房屋交易保障服务合同》，见表2。

相应地，笔者也调取了北京我爱我家最近成交单的一个中介服务合同，重点关注其服务内容、收费、

权利及义务段落。对于一笔二手房交易，购房人在签订《房屋买卖合同》时，与北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称“北京我爱我家”）签署《居间服务合同》，见表3。

贝壳与我爱我家虽然分别适用美国和中国企业会计准则，但其在收入确认五步法的判断上不存在差异。是否在合同层面对履约义务进行拆分，是造成两家公司收入确认差异的根本原因。

如上所述，在提供中介服务的过程中，比较关键的节点有两个，即签约和过户。链家的处理方式是在合同层面对履约义务进行拆分，分别约定了居间服务和保障服务两项履约义务，并分别以两个主体收费，定义了两个交易价格并分别收费。两项服务的完结时点有所不同，居间服务的完结时点为撮

序号1

2 3 4 5

贝壳的收费

项目

自营品牌“链家”成交的二手房交易和租赁收取的经纪服务费

为帮助客户过户提供的保障服务收费（链家和贝壳平台均有）

链家在贝壳平台上参与其他品牌成交而收取的佣金分成

基于ACN和SaaS

（软件即服务），按照贝壳平台上商家交易佣金的一定比例收取的平台服务费

其他经纪公司因使用加盟品牌“德祐”而按照交易佣金的一定比例收取的特许权使用费总额/

净额

确认

总额

净额

确认

收入

时点

《购房协

议》或《租

房协议》

签订时

过户

完成时

《购房协

议》或《租

房协议》

签订时

《购房协

议》或《租

房协议》

签订时

《购房协

议》或《租

房协议》

签订时

我爱我家的

收费项目

自营品牌

“我爱我家”

成交的二手

房交易和租

赁收取的居

间服务费

在《购房协

议》中约定

无此类收费

钟镇涛个人资料简介总额/

净额

确认

总额

不适用

确认

收入

时点

在履行完

毕合同约

定的居间

服务义务

后确认收

入

过户

完成时

不适用

贝壳与我爱我家的二手房业务收入确认政策比较表1

资料来源：贝壳招股说明书和我爱我家年报。□·18·财会月刊2021.12

合成交并签署《购房协议》之时，保障服务的完结时点为完成过户手续之时。而我爱我家的合同中对两项履约义务的拆分方式有所不同，其将全部收费在《居间服务合同》中约定；提供过户服务在《房屋买卖合同》中约定，但定价为0。居间服务的完结时点同样为撮合成交并签署《购房协议》之时。这两种合同安排上的差异，使得两家公司在收入确认上产生了上述差异。

笔者认为，链家这种对收入进行履约义务和定价拆分的方式，对于二手房交易环节而言，更能够反映业务的实质。中介服务价值最高、最难成功的点在于撮合买卖成交这一环节。而一旦签署了《购房协议》，对于买卖双方都具有极强的约束力，违约的可能性很小。退一步讲，即使买卖双方或一方有违约意愿，但中介撮合服务已完成了履约义务，收入确认并不受到买卖合同违约的影响。链家的合同中并未对中介公司的违约责任进行定义，但根据实际操作经验，当中介公司未合格履行履约义务时，例如未恪守勤勉尽职调查导致房屋产权纠纷、业主和买方诚信缺失、房屋质量问题等而未及时提示风险，可能导致未完成履约义务，不符合收入确认条件，企业应根据历史上此类业务单的处理情况对退单金额进行最佳估计，并相应冲减收入。

我爱我家虽然也对两项履约义务进行了拆分，项目

合同

主体

合同

费率

合同

名称

合

同

条

款

服

务

内

容

收

费

权

利

与

义

务

内容

北京我爱我家房地产经

纪有限公司

2.1%

《居间服务合同》

第二条居间服务确认

甲、乙双方确认丙方已

提供订立买卖合同的信

息和机会，并确认丙方

协助甲、乙双方签署了

该房屋买卖合同

第三条居间服务费

乙方向丙方支付居间服

务费人民币×××元；甲、

乙双方签署买卖合同

后，甲、乙双方均认可本

合同第二条约定的丙方

居间服务已完成；甲、乙

双方应于签署买卖合同

当日向丙方支付本合同

约定的居间服务费

第四条权利与义务

丙方应为甲、乙双方提

供订立买卖合同的信息

和机会；丙方协助甲、乙

双方订立买卖合同

北京我爱我家房地产

经纪有限公司

《房屋买卖合同》

如何消灭蚂蚁第一条买卖合同履行

服务的具体内容（经整

理）：

保管与交易相关的产

权资料，甲方购房资格

审核、贷款、过户的相

关资料；根据个人及家

庭资信情况为乙方推

荐合适的贷款方案；协

助甲、乙双方办理公证

手续、评估手续、贷款

手续、缴税手续、产权

转移登记与抵押登记

鲍国安手续

第二条收费标准

签署本合同当日，甲方

向丙方支付履约服务

费人民币0元，乙方向

丙方支付履约服务费

人民币0元

第三条权利与义务

甲、乙双方应积极办理

各项手续并向丙方提

供办理各项手续的全

部资料

项目合同主体合同费率合同名称

合同条款服

务

内

容

收

费

权

利

与

义

怎么提高英语成绩

务

内容

北京链家置地房地产

经纪有限公司

2.20%

《居间服务合同》

第一条居间服务

甲、乙双方同意，共同

委托丙方作为交易居

间人，丙方提供的居间

服务包括（经整理）：

张柏芝不雅照全集提供房屋买卖市场行

情资讯；寻、提供并

发布房源、客源信息；

引领买受人实地看房；

协助查看房屋权属证

明文件；协助交易双方

协商房屋买卖合同的

同行业企业收入确认政策差异的成因及影响——以贝壳和我爱我家公司为例

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