白羊金牛
美国MLS概述
v  2007-07-25  来源：《住宅与房地产·综合》2007年第7期
多重上市服务系统(MLS，Multiple Listing Service)，是20世纪30年代产生于美国的一种房地产交易方式，它以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻买者或者卖者，实现交易，完成交易后，参与交易的各成员按一定的比例分享佣金。
多重上市交易服务系统包括两个方面的内容，一是制度，二是计算机网络技术支持。
在制度上，MLS由美国房地产经纪人协会制定一套规章制度和相关协议，中介机构按照既定的规章，与房地产经纪人协会签署协议，成为多重上市交易服务系统的会员。按照规章制度确定的模式，会员中介机构与其他会员共享房地产供求信息、共同完成房屋的买卖、分享佣金。
计算机网络技术支持上，多重上市交易系统要为参与的会员中介机构安装专门的硬件和软件，并定期进行维护和提供信息安全保障。这些网络技术的支持，可以由第三方机构承担。在美国，房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术研究部门，专职于MLS技术的实施和研发。 张天爱回应与王大陆恋情
一、MLS系统的优点
MLS不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统。当前的发达国家如美国、加拿大等都已实行该系统。
MLS极大地提高了二手房交易的效率，使房屋的销售更加合理，市场更加繁荣，有利于二手房市场的发展。首先，它加快了二手房出售的速度。在传统交易模式下，一个房源在同一时间只能由一家经纪公司代理，而在MLS模式下，所有加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源，极大地扩展了购买者的范围，加快了住房出售的速度。同时也加快了购买者实现购买的速度。
其次，MLS真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。对房地产开发商而言，大大降低了销售成本，加快了资金回笼；对代理商而言，提升了收益，有效取得代理权；对经纪商而言，提高了工作效率，真正实现了资源共享；对消费者而言，节约了购房成本，可以有更多选择。
此外，MLS还规范了房地产经纪行业的发展，促进国际、地区合作。它实现了信息透明化、畅通化，而信息的透明化、畅通化必然推动房地产市场的成熟化发展。
二、MLS的发展现状
在美国，MLS发展最为成熟。MLS联盟已成为该国第一大行业组织。美国几乎90％的房地产经纪都参加了MLS系统，95％以上的房产通过MLS销售，MLS所属的网站被评为全美十大最具商业价值的网站之一。其中比较著名的有2个： Realtor．com(美国房地产经纪人协会投资主办的MLS)和 Long & Foster MLS。
Realtor．com目前在美国拥有120万名经纪人会员，是全美最大的MLS系统。现有约200万套房源信息，参与该系统的经纪人机构约有800个，每月客户浏览人次达到900万人次。
Long & Foster MLS在美国的7个州和哥伦比亚地区有 10500个代理和200个销售办公室。2002年，Long & Foster在房地产、抵押、产权保证保险和产权保险服务方面的综合销售收入为330亿美元。
三、MLS系统技术概况
1．系统基本结构
美国房地产营销模式的核心是多重上市服务系统MLS，即通过特定的软件技术和网络手段，促使经纪人的所有房源信息形成一个统一的互通体系，具备多渠道收集、多渠道销售的优势，从而实现资源的整合与共享、经纪人的竞争与合作。
整个体系中的政策规范、行业管理以及新技术实施都是由房地产经纪人协会来完成。在美国，该组织的体系框架中存在三个级别，分别是国家行业协会、洲／省行业协会和本地行业协会，不同级别的行业协会拥有明确的责任分工：国家行业协会——政策制定、相关技术的调研与实施；洲／省行业协会——所辖区域内的行业规范管理；本地行业协会——会员数据的最初收集者，直接管辖不动产经纪机构、经纪人。最为重要的是，“本地行业协会”控制和维护一个具体的MLS应用软件供会员录入、查询房产列表信息。
由于MLS体系涉及多个不同级别的行业协会和数以万计的经纪机构、经纪人，所以必须拥有一套统一的规范标准和管理所有会员数据的软件系统。在美国，所有的会员数据都是在National REALTOR® Data System(简称NRDS)系统中进行更新和维护的。它将本地行业协会定义为会员数据收集的最初发起者，并颁发“数据接入点”身份，而三个级别的行业协会在NRDS中进行阶梯式权限管理，国家行业协会拥有最终解释权。
NRDS系统中的所有行业协会、不动产经纪机构、经纪人必须严格遵守国家行业协会制定的从业规则和政策规范，一旦出现违规操作，NRDSID(会员身份)将被暂停或取消。相关政策标准同样适用于所有参与的行业协会，一旦出现类似情况，该行业协会的当前职能将被剥夺，而原有工作职责将由其他行业协会承接。
2．系统软件应用
杜邦家族目前美国的MLS系统充分利用了现代科技成果，为成员客户提供了更加便捷、周到的服务。例如，虚拟网络办公(Virtual Office Websites)、网络数据交换(Internet Data Exchange)、图像处理、销售跟踪、税收记录等特服务，都是当前MLS功能扩展的主要方面。
(1)核心系统操作
MLS应用软件是整个MLS体系的核心。通过实际应用实现了房源数据的共享。每一个本地行业协会都使用和维护一套MLS应用软件，可供会员录入、查房源列表。一旦房源数据录入系统，立即成为公共信息，该行业协会的任何会员都可以对这条房源信息进行处理，交易完成后，需要与录入该条房源数据的经纪人分享佣金。
系统中的房源数据分为三个组成部分：房源信息、安全信息、卖主信息。其中“卖主信息”需要隐藏，只有该条房源数据的录入者才能够查看。
系统中房源数据的状态主要包括：待售、待租、租售、申请保护、状态释放、已售、已租、暂停出售／出租、取消出售／出租、售价／租价改变。具体状态的更新与交易的实际进程同步。若由于某种原因使得交易没有在规定的时间内完成，那么这条房源信息的状态将自动释放，而再次申请保护需要一定的时限间隔，同一个登陆身份申请保护的列表数量也将受到限制。
数据录入系统之前必须与卖主签订协议，以避免出现重复录入。由于客户可能同时与多家房地产公司联系，以获取更高的售价，所以在将房源信息录入系统之前，必须首先与房源卖主签订真实的委托协议，将协议编号引入MLS系统，从而在软件系统中实现“从协议开始，到合同结束”的封闭式规范管理。
(2)系统建立及运行的基本模式
第一步：发起人(经纪人机构)成立经纪人机构的联盟。
第二步：网络技术公司为该机构联盟搭建网络平台，设计 MLS系统。
第三步：经纪人机构注册成为该联盟的会员，交纳会员费。
第四步：网络技术公司为加盟经纪人机构安装MLS系统。
第五步：经纪人机构中的经纪人将自己的房源信息与联盟机构共享，并可以访问MLS系统中其他会员的房源信息。
第六步：卖房者通过经纪人将房屋信息加入MLS系统， MLS系统一般会定时更新数据。
第七步：买房者通过三种方式利用MLS系统：A．联系经纪人，在经纪人的授权下通过该经纪人的账号在MLS系统上获取信息；B．通过经纪人取得权限或在会员经济机构的网站上注册，当MLS数据库中有合适房源出现时，系统会通过或传真告知购房者；C．自己在该联盟或加盟经纪人机构的公共网站上寻房屋，看中某房屋后，联系该房屋的卖方经纪人 (需要MLS Public Website)。
第八步：买方通过两种方式与卖方接洽：A．聘请买方经纪人，告知可承受价位，由买方经纪人与对方商谈；B．自己与对方经纪人商谈，但较被动，因为不了解该地区同类房屋的平均售价，不了解评估机构对该房屋的估价，不了解该房屋以前的售价，不了解该向卖方要求多少过户费帮助等。
第九步：买卖双方谈妥合同。
第十步：卖方将佣金交给过户律师，律师将经纪人佣金交给卖方经纪人所属公司，该公司将佣金的一半交给买方经纪人公司，两家公司按比例与经纪人分享。佣金总额一般为卖价的 4％—6％。公司与经纪人之间的佣金分配有两种情况：A．按比例分配，经纪人一般为50％-90％；B．全部由经纪人获得，但经纪人每月要向公司支付月费。
第十一步：交易合同生效后，买方检查房屋，办理贷款手续和过户手续，入住。
(3)出售房产具体过程
第一步：卖方、房地产经纪机构及卖方代理签订委托售房服务协议，并约定服务标准和佣金数额。
第二步：签订委托协议书之后，卖方代理将房源信息录入MLS系统，所有登陆会员都可以查看、销售这条房源信息，如果实现交易，将与录入代理人分享佣金。同时该房源信息还会在MLS网站平台上展出，以吸引更多的客户 (注：协议中必须说明该房源信息列入MLS系统后，系统有权将该条信息通过多种途径展出而无须经过卖主允许，主要目的是避免出现不必要的隐私纠纷)。
第三步：双方达成价格一致后，通过第三方信贷机构完成交易，并结算佣金。
(4)购买房产具体过程
第一步，买方列出明确的预购房源标准和特征。
第二步，买方、房地产经纪机构及买方代理签订委托购房服务协议，并约定服务标准和佣金数额。
第三步，买方代理通过自己的会员身份进入MLS系统查询合适的房源，同时买方也可以自己在公共网站平台上查合适的房源信息，并记录MLSID，然后通过买方代理获取详细资料。
第四步，买卖双方代理协商后看房。
第五步，达成协议后，通过第三方信贷机构完成交易，并结算佣金。
注：由于MLS体系实施之后，房源数据列表将被广泛展示，而卖方经纪人的身份完全公开，所以买主完全可以直接与卖方经纪人联系而无须委托买方经纪人，从而可以节省佣金支付，但这种方式缺少了买方经纪人的专业服务，在购买的价格上一般不会很理想，往往会得不偿失。
3．系统评估 加歌
美国MLS系统拥有统一的安全规范和健全的评估机制，实施过程中的所有参与者的网络软硬件设施都将经过专业机构的严格评审才能够获取国家行业协会的安全认证标志。同时，针对系统内部结构、外部网页展示、防止列表盗用以及数据传输安全都制定了具体的解决方案，对于列表数据在网页上的展示格式也开发了具体的应用软件来规范管理。
（作者：邓菲）
美国MLS（多重上市服务）系统（房源共享系统）介绍
一、美国MLS模式介绍
 MLS英文全称为Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。
 MLS在国外发展已逾70年，被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制，为MLS系统内成员提供统一规范的操作方式，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。
 美国MLS的模式是
 1．MLS参与主体及权责
 在MLS模式下，房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：卖方、买方、委托经纪人(listing broker)及销售经纪人(selling broker或称买方经纪人buyers’broker)。
劳动节的诗句 古诗 “委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”，提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。当委托经纪人能到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时，委托经纪人同时也是销售经纪人，在这种情况下，委托经纪人将得到卖方支付的全部佣金。相反，如果交易的买方是由另一个经纪人，即销售经纪人介绍的，那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。
 值得注意的是，在MLS系统下，委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻买方的专有权。按照MLS系统规定，委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内，应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统，包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。在交易完成之后，委托销售代理还应对该交易信息及时修改，将交易状态项由“待售”或“待租”改为“已售”或“已租”，在系统中如实填写交易
的成交价(这是非常重要的一个规定，正因为有这个规定，使得MLS也成了房地产估价师的应用工具，因为MLS能为估价师提供真实的成交个案信息)。
 在部分MLS系统内，系统成员除与卖方建立独家代理关系之外，还可以与卖方建立开放性代理关系。卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产，寻买方，并承诺向成功促成交易的经纪人支付事先约定的佣金。但是，对于此类开放性代理关系，其协议内容及房产信息、交易信息是不允许上传到MLS系统的，以确保MLS系统内的所有信息均建立在独家代理关系的基础之上。
 2．MLS系统下的佣金制度
 在MLS系统下，房地产中介代理服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬，经纪人将向卖方收取房产出售价格一定比例的佣金(佣金＝房产出售价格总额×佣金率)。
 在20世纪70年代以前，房地产中介代理服务的佣金率由房地产经纪人协会统一制定、强制执行。进入20世纪70年代，随着有关反托拉斯法的出台，该固定佣金率的佣金制度逐渐演变为建议佣金率的佣金制度。到了20世纪80年代，建议佣金率也被判违反反托拉斯法有关
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规定而取消，佣金率开始由卖方与经纪人自主协商，不受经纪人协会及当地政府的影响。尽管如此，自主协商的佣金率较强制执行的固定佣金率及建议佣金率并无太大变化，佣金率及佣金分配比例保持在一个平衡的水平：住宅交易代理佣金为总售价的6％左右(在5％-7％范围内波动)，住房租赁代理佣金为一个半月租金，而商业房产租赁代理佣金为租金总额的3％。如果委托经纪人没有特别说明的话，委托经纪人与销售经纪人平分佣金。视房产交易的难度及时间要求，委托经纪人可相应调整佣金分配比例。
 3．MLS系统的成员资格要求
 经纪人想加入MLS系统，必须向当地经纪人协会提交入会申请，并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后，该经纪人才能成为MLS系统中的一员，通过MLS系统上传共享房源、客源信息。
 在向当地经纪人协会提交入会申请之前，经纪人还必须获取由各州考核发放的经纪人执照，这也是任何经纪人从事房地产中介代理业所必须遵守的先决条件。在美国，按照从业执照要求的不同可以将房地产中介从业人员分为两类，一类为经纪人(broker)，另一类为销售代理(sales agent)。相比销售代理，经纪人通常有着更高的学历要求及从业经验要求。
获得执照的经纪人可以自己开设中介代理企业，招聘管理销售代理及经纪人。只有经纪人才能接受卖方的委托，在MLS系统内发布房产交易信息，代表卖方协助交易完成。而销售代理则通常负责协助经纪人处理交易事项，寻有意向的买方，协助完成交易。