房地产开发商筹措项目资金方式
一、筹措项目0资金的内涵
传统的筹措资金方式是一个公司要紧利用自身的资信能力安排筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的要紧依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保证。假如项目的经济强度不足以保证贷款安全，那么贷款人可能需求借款人以直截了当担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
旅游必去筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)要紧依靠项目本身的资产和以后的现金流量作为还款保证，原那么上对项目发起方的韩红母亲是谁项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金的全然特点确实是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保证或资产价值，贷款银行要紧依靠项目本身的资产和以后的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密的
金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是筹措项目资金活动的重要内容。
   
二、房地产开发投资的特点
从2002年开始，房地产业在我国飞速进展。统计数字说明，2002年，随着中国加入世贸，国内房地产的资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资的浪潮在我国差不多展开。
房地产开发投资要求庞大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特商业区、shopping mall、商品房等的建设一样都需要大量的资金，而且，房地产建设经营期一样还有2-3年长，需要有雄厚的资金预备。因此，资金问题，历来差不多上开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场，除了取决于其技术能力、治理体会以及它在以往的房地产进展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商差不多上因为资金问题对房地产望而却步。
房地产具有高风险、高收益的特性。其收益要紧来源于租金收入、销售收入，而能否获得收益专门重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多都市专门是大都市，房地产竞争差不多趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产专门长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人乃至政府的政策都会对收益产生极大的阻碍。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。然而，与此同时，随着我国经济的飞速进展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着庞大的商机。
三、房地产资金来源方式及房地产行业状况对融资的阻碍
目前我国房地产资金要紧来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积存和传统的外源融资方式，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款。
其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流淌贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；而房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。因此能够说，房地产开发中80%至90%的资金是来源于银行的。
开发商自身资金积存要紧是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积存过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。
而传统的外源融资要紧是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险第一是由开发企业完全承担，然后由银行承担，专门不利于风险分散。而项目融资具有融资金额庞大、风险分担的特点，关于大型的房地产项目能够考虑采纳项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种差不多形式。尽管股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。目前中国拥有3万家房地产企业〔2002年底为29967家〕，其中，依照联合证券的统计，截至目前我国Ａ股市场实际要紧从事住宅开发的上市公司共65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28％，占我国Ａ股上市公司数的6.3％。房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。
发达国家的体会说明，房地产企业的融资必须以多元化，才能够更好化解金融风险。目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特
点十分突出。我国房地产企业的实践也证明，只有那些通过在证券市场实现融资的企业，才可能成为房地产业中的佼佼者，才有期望使企业真正进展壮大。
1998年至今，我国房地产业平均每年都以22％的速度增长，2003年更是达到了32.5％的增速；在如此的增幅之下，房地产市场由于运作不规范，金融体系相对不成熟，也相应产生了一些负面的问题，从房地产开发企业来看，本身的企业运营机制、开发体系、资本金的充足率都远远未达到一个成熟的房地产行业的需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量庞大，在我国地产业潜规那么发生变化的今天，资本的实力成为决定房地产开发企业进展最关怀的问题。原有房地产开发要紧的融资渠道要紧是依靠自有资金+银行贷款，进入2004年，央行收缩银根，央行〝121号文件〞的执行，要求开发商自有资金必须达到30％，而这30％须是所有者权益，对地产信贷大举的〝围追堵截〞，从限制自有资金、到封顶放贷，开发企业依靠商业银行完成过桥等融资做法在上半年已举步维艰；目前银行的信贷政策差不多差不多执行到位，以后的政策可不能更严格，但目前的政策也可不能有松动。在金融紧缩之后，房地产信贷变得更加困难。同时，国务院也表态，宏观经济调控的目标差不多初步达到。然而，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也可不能松动，专门是今年内可不能有大的松动。
因此，所有这些背景都使得部分开发商在资金无法到位情形下不得不到处求助，或者拱手转让项目，甚至错失庞大商业机会，所有问题都集中反映了目前我国房地产行业的调整大形势，而在那个大形势之下，只有及早调整开发策略、融资充足的地产商才能够得以生存和进展。
四、项目资金的差不多筹措模式要紧有三方面的特点：
1、在贷款形式上。
①一个有限追索或无追索的贷款；
②购买项目一定的资源储量和产品；
曝王自健被家暴细节2、在信用保证上。
①要求对项目的资产拥有第一低押权，关于项目的现金流量具有有效的操纵；
②要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；模拟市民3秘籍
③空调滤网要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；
④关于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；
⑤市场方面，要求项目具有类似〝不管提货与否均需付款〞或〝提货与付款〞性质的市场合约安排。
3、时刻结构上。
不管融资方案如何复杂，其包括的两个时期是：项目的建设、开发时期和项目的经营时期。几种具有代表性的融资模式有：
①投资者直截了当安排融资的模式；
②投资者通过项目公司安排融资的模式；
③以〝设施使用协议〞为基础的融资模式；
④以〝杠杆租赁〞为基础的融资模式；
⑤以〝生产支付〞为基础的融资模式；
⑥以〝黄金贷款〞为基础的融资模式；
⑦BOT 项目融资模式。
五、具体的房地产开发商筹措项目资金方式
1、迂回融资。
先成立〝类基金〞投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个庞大的资金池。因此，就能够专门方便灵活地获得各种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通专门大。〝类基金〞投资公司除了能够把银行当作一个资金来源，还能够培养专门多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是专门多中小型房地产开发商想做而又做不到的。
就现在的情形而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到如此的问题：自己差不多拿到了立项与规划许可证，然而差不多没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。在
这种情形下，完全能够让投资治理公司来接手，做〝过桥资金〞，关心自己把资金链连接上。那么过桥资金是如何一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。这种形式，能够在不增加项目负债率的情形下优化公司结构，专门有利于中小型房地产公司的连续进展。它的方式相对也专门灵活，能够进行时期性股权质押，也能够购买预售物业面积，不一而足。而出于优化合作方面的考虑，投资治理公司往往还会承诺开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往能够大快人心，令开发商更加认同这种融资模式。
除此以外，针对项目的不同，投资治理公司还会关心一些中小型房地产开发商到投资方。从此以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又到了投资商，这可能是许多中小型房地产开发商想都想不到的情况。
2、通过并购的方式来融资
国内各中小企业能够通过并购的方式解决融资难的问题，首创确实是在被并购的过程中成长壮大的，有实力的大公司提供资金关心中小企业完成项目，最终达到双方共赢的目的。有土地的小公司能够为大公司提供开发的平台。中国房地产业通过近１０年的进展，差不
多具备并购的能力，宏观调控大环境的变化也要求国内的房产企业不得不进行并购。而且从全球房地产行业的进展历程来看，并购也是必定之路。〝并购〞既能够解决中小企业的融资难问题，也能够重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。
3、业内联合
这种做法在地产业界差不多开始启动，把部分开发企业在其他产业的投资闲散资金集合，投入到需要资金的行业内企业，完成互助与自救，使资金的利用达到最正确化。然而，此种方式由于资金量不够充足，且在资金投向、项目评估等方式上无法配套跟上，造成实际操作举步维艰。因此，这种方式只能局限在小范畴、资金量需求不大的项目中实行，而相对大规模、大资金的投入就无能为力了。
4、卖地代建楼
卖地代建楼，是指开发商将楼盘土地按一定的大小分成众多的小地块，然后就以地售价向市场销售土地，另外加收一定的土建费和杂费，文强 明星买家买一地块，开发商就依照小区规划或合同的约定代建楼宇。而价格也往往比同类房地产的市场价格低，因此，也专门受部分消
费者的喜爱。开发商通过〝卖地代建楼〞的方式，既回收了之前买地的费用，又得到了建设费用，能够保证建设工程的顺利进行，而且也将以后的商品房销售款项提早收取了。因此，开发商不仅得到了项目开发所需的资金，还将收益也提早回收了。
5、建筑商垫资
建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。换言之，占相当比例的开发资金是通过建筑商从银行贷款来的。而显现这种建筑商垫资的情形，是由于建筑企业竞争十分猛烈，而且为了保证房地产项目前期开发的可连续性，开发企业在公布招投标时，往往会选择有能力垫资建设的建筑商。在项目开发完毕后的销售时期，再依照销售状况分批返还给建筑商。开发商一样都把项目给那些对自己让利幅度最大或给自己好处最多的建筑商。